Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10264595 UV EXPL 23-2 LT/33864
Kort geding vonnis van 3 februari 2023
inzake
de stichting
de Stichting Cazas Wonen,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen Cazas ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.P.J. Visser,
tegen:
[gedaagde],
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met aangehecht producties 1 tot en met 10,
- het verweer van [gedaagde] met aangehecht producties 1 tot en met 8,
- de op 17 januari 2023 bij de griffie ingekomen akte van Cazas , met daarbij twee aanvullende producties.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 20 januari 2023. [gedaagde] is aanwezig geweest door middel van een Teams-verbinding, omdat zij op dat moment in het buitenland verbleef. Van hetgeen ter zitting is besproken, zijn door de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Hierna is uitspraak bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 29 november 2007 is tussen (de rechtsvoorganger van) Cazas en [gedaagde] een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Cazas heeft [gedaagde] in haar brief van 9 augustus 2022 – voor zover hier relevant – het volgende geschreven:
“ GroenWest [toevoeging kantonrechter: de rechtsvoorganger van Cazas ] heeft geconstateerd dat u al enige maanden geen hoofdverblijf heeft in de woning aan de [adres] in [woonplaats] en dat u de woning zonder onze toestemming heeft onderverhuurd aan twee personen. Uit het door ons ingestelde onderzoek is verder naar voren gekomen dat u momenteel in Amerika verblijft. Met deze brief informeer ik u wat er van u wordt verwacht.
(…)
Uit de feiten blijkt naar mening van GroenWest dat voldoende aannemelijk is dat u op diverse punten ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van de voor u uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. (…) Op grond van het bepaalde in artikel 15 van Pro de toepasselijke algemene huurvoorwaarden bent u een boete verschuldigd voor elke dag dat er sprake is geweest van een tekortkoming. (…)
Nu u uw verplichtingen uit de wet, de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden niet nakomt is GroenWest voornemens een procedure te starten bij de rechter (…).
Indien u bereid bent om met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst te beëindigen en daarmee een procedure bij de rechter te voorkomen, is GroenWest bereid om geheel of gedeeltelijk af te zien van de vordering tot betaling van de contractuele boete en de afdracht van inkomsten van verboden onderhuur.(…)”
2.3.
Op deze brief van Cazas heeft [gedaagde] gereageerd met haar e-mail van 12 augustus 2022. Daarin schrijft zij onder meer het volgende:
“Ik heb een hoop ellende meegemaakt door de toeslagenaffaire, enorme schulden, dreigende huisuitzettingen, een vechtscheiding, lymfklierkanker stadium 3 met uitzaaiingen naar lever, nieren, longen daarop longcovid-19 tijdens mijn chemokuren, ik ben ik maart dit jaar mijn 3 kinderen kwijt geraakt, omdat ik hen door dwang via de rechtbank bij vader wilde omdat het mentaal met mij niet goed ging.
(…)
Ik wil de woning best opzeggen, en ik zou dan graag met de nieuwe verhuurders willen spreken over overname kosten.
Ik zou de woning per eind oktober kunnen opleveren, want een heel leven kun je niet zomaar in een paar weken verhuizen (…)
Dus graag verneem ik dat ik augustus, September en oktober nog huur en daarna zal ik mijn woning achterlaten, voor gezinnen en mensen die het harder nodig hebben, omdat ik graag in het buitenland wilde herstellen bij familie die mij steunen (…)”
2.4.
In reactie op de e-mail van [gedaagde] heeft Cazas op 17 augustus 2022 het volgende aan [gedaagde] bevestigd:
“In uw mails van 12 augustus geeft u aan de huur op te willen zeggen per 1 november 2022. GroenWest kan u bevestigen akkoord te gaan met uw verzoek.”
3.Het geschil
3.1.
Cazas vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na de betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Cazas te stellen. Daarnaast vordert Cazas betaling van:
1) de huurachterstand respectievelijk de verschuldigde gebruiksvergoeding, berekend tot en met 31 december 2022, zijnde een bedrag van € 2.768,96 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 december 2022 tot de voldoening,
2) de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 251,28,
3) de rente tot 5 december 2022 van € 6,69,
4) een vergoeding van € 692,24 per maand of gedeelte daarvan gelegen tussen 1 januari 2023 en de daadwerkelijke ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente,
5) de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Cazas dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze is geëindigd per 1 november 2022. Daaruit volgt de verplichting voor [gedaagde] om de woning te ontruimen en de sleutels af te geven aan Cazas , zodat Cazas weer de beschikking krijgt over het gehuurde. Aan die verplichting tot ontruiming en afgifte van de sleutels heeft [gedaagde] , ondanks sommatie, niet voldaan. Hierdoor is Cazas niet in staat om de woning opnieuw te verhuren. Bovendien heeft [gedaagde] volgens Cazas vanaf september 2022 geen betalingen meer gedaan. Cazas maakt ook aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten nu [gedaagde] in verzuim is geraakt, respectievelijk Cazas de vordering uit handen heeft moeten geven.
3.3.
[gedaagde] erkent dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat deze is geëindigd per 1 november 2022. Zij weet dat op haar de verplichting rust om de woning te ontruimen en wil daar ook wel toe overgaan, maar zij is daar niet toe in staat.
4.De beoordeling
Verzoek tot ontruiming
4.1.
Partijen zijn het op een belangrijk punt met elkaar eens: de huurovereenkomst is geëindigd per 1 november 2022 doordat [gedaagde] de overeenkomst heeft opgezegd. [gedaagde] heeft aangegeven dat het voelde of ze geen andere keuze had en door de dreiging met boetes en de gang naar de rechter min of meer onder druk gezet werd om de overeenkomst op te zeggen. Dit gevoel is ter zitting met partijen besproken. Niet is gebleken dat op [gedaagde] ongeoorloofde druk is uitgeoefend door Cazas om tot opzegging over te gaan. Dat Cazas in haar brieven aangaf dat onderhuur zonder toestemming van Cazas niet was toegestaan en [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning moest houden en op overtreding van die verplichtingen een contractueel afgesproken boete stond, kan weliswaar door [gedaagde] worden ervaren als een druk om in te stemmen met het voorstel van Cazas om een einde te maken aan de huurovereenkomst, maar deze druk kan niet worden aangemerkt als ongeoorloofd. Daarbij komt nog dat [gedaagde] zelf ter zitting heeft gezegd dat zij nog niet weet of en zo ja, wanneer zij weer naar Nederland komt. En als zij weer naar Nederland komt, wil zij niet meer op de [adres] wonen. Daarvoor heeft zij teveel nare herinneringen aan de tijd dat zij daar heeft gewoond. De kantonrechter stelt daarmee vast dat de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2022 is geëindigd.
4.2.
Met het einde van de huurovereenkomst per 1 november 2022 ontstaat de verplichting voor [gedaagde] om de woning te ontruimen en de sleutels bij Cazas in te leveren. Vast staat dat [gedaagde] niet aan die verplichting heeft voldaan. Cazas heeft meerdere pogingen ondernomen om [gedaagde] ertoe te bewegen de woning leeg te halen en op te leveren, maar dat heeft nergens toe geleid. Daarom zag Cazas zich genoodzaakt om deze procedure tot ontruiming te starten. Ter zitting heeft [gedaagde] aangegeven het te betreuren dat het nog niet is gelukt de woning leeg te halen. De inboedel, de herinneringen die deze bij haar opwekken en de staat waarin de spullen zich nu bevinden (zoals te zien is op door Cazas overgelegde foto’s), hebben [gedaagde] ter zitting zichtbaar emotioneel gemaakt. Hoewel [gedaagde] inziet dat het primair haar verantwoordelijkheid is om de woning leeg op te leveren aan Cazas , lukt het haar niet om dit te organiseren. Zij verblijft momenteel in Amerika en weet niet wanneer zij weer in Nederland zal zijn. Ter zitting is besproken welke mensen of instanties [gedaagde] kunnen ondersteunen bij de ontruiming van de woning en heeft [gedaagde] aangegeven om die personen en instanties te benaderen, zoals haar contactpersoon bij de gemeente.
4.3.
De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming gelet op het bovenstaande toewijzen. Gelet op de bijzondere persoonlijke omstandigheden geeft de kantonrechter partijen in overweging om tijdig afspraken te maken over de manier waarop [gedaagde] nog de beschikking kan krijgen over (een deel van) haar persoonlijke bezittingen. Ter zitting is gebleken dat het [gedaagde] voornamelijk te doen is om spullen van haar kinderen, zoals knuffels en boeken. Cazas heeft aangegeven bereid te zijn om [gedaagde] hierbij tot op zekere hoogte te helpen. Daarvoor is het nodig dat (wanneer [gedaagde] niet zelf aanwezig kan zijn) [gedaagde] een persoon of instantie machtigt om namens haar persoonlijke spullen op te halen. Cazas heeft die schriftelijke – door [gedaagde] ondertekende – machtiging voorafgaand aan de ontruiming nodig. Daarbij heeft Cazas toegezegd, indien het tot daadwerkelijke ontruiming door de deurwaarder komt, [gedaagde] en/of haar gemachtigde op de hoogte te zullen stellen van dag en tijd van de ontruiming.
Huurachterstand / gebruiksvergoeding tot en met december 2022
4.4.
Verder vordert Cazas een bedrag van € 2.768,96 aan achterstallige betalingen tot en met december 2022. [gedaagde] heeft niet weersproken dat zij dat bedrag nog moet betalen. Daarom zal de kantonrechter ook deze vordering toewijzen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 december 2022.
Gebruiksvergoeding vanaf januari 2023
4.5.
Over de periode vanaf januari 2023 tot het moment van ontruiming kan Cazas niet over de woning beschikken en de woning dus niet aan een ander verhuren. Over die periode moet [gedaagde] een gebruiksvergoeding betalen. Deze vordering zaal de kantonrechter dus ook toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat de bedragen opeisbaar zijn.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.6.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK - integraal worden afgewezen. Cazas heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan Cazas vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Proceskosten
4.7.
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure veroordeeld. Deze kosten worden tot op heden aan de zijde van Cazas begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 529,00
------------
Totaal € 784,43
Nakosten
4.8.
De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Cazas en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Cazas te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 2.775,65 (bestaande uit € 2.768,96 aan huur en gebruiksvergoeding tot en met 31 december 2022 en € 6,69 aan rente tot 5 januari 2023) te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.768,96 vanaf 12 december 2022 totdat de vordering volledig voldaan is;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 692,24 per maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 januari 2023 tot de dag dat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment dat de bedragen opeisbaar zijn tot het moment van volledige voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Cazas welke tot op heden worden begroot op € 784,43, waarvan € 529,00 aan salaris gemachtigde;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op:
- € 132,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
5.6.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2023, in aanwezigheid van de griffier.