Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5728
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats 1], eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 november 2022.
1.1.
Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats 2] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 468.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilversum voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.L.G. van Herk als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van verweerder.
Feiten
2. De woning is een in 1988 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2 en is gelegen op een kavel van 173 m2. De woning beschikt over een aangebouwde berging/schuur.
3. Eiser is eigenaar van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 427.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 468.000,-.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2], verkocht op 23 juli 2020 voor € 447.000,-;
- [adres 2], verkocht op 23 juli 2020 voor € 447.000,-;
- [adres 3], verkocht op 10 september 2020 voor € 437.500,-;
- [adres 4], verkocht op 14 augustus 2020 voor € 400.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de analyse van de KOUDV-factoren van de referenties door verweerder onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Eiser wijst er terecht op dat er geen iWOZ gegevens bekend zijn van de verkoop van [adres 2], maar verweerder heeft op zitting voldoende toegelicht dat dit komt omdat die woning buiten een makelaar om op de vrije markt is verkocht. Om die reden is er geen verkoopbrochure gemaakt en zijn er geen foto’s van de woning. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Verweerder heeft verder uitgelegd dat hij de akte van levering van de woning heeft geanalyseerd en dat hij de staat van de woning heeft afgeleid uit het feit dat de woning na aankoop voor een aanzienlijk bedrag is verbouwd. Gelet op deze uitleg kan de rechtbank het standpunt van verweerder volgen dat de woning zich bij aankoop in een ondergemiddelde staat bevond.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2023.
mr.B.L. Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.