ECLI:NL:RBMNE:2023:4110

• Datum uitspraak: 7 augustus 2023
• Publicatiedatum: 4 augustus 2023
• Zaaknummer: 22_5731
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Catsburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde woning in gemeente

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning op 1 januari 2021, die door de heffingsambtenaar van de gemeente is vastgesteld op €640.000. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van €622.000 voor.

De rechtbank beoordeelt de waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde wordt bepaald door vergelijking met referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd met vier referentiewoningen, waarvan één door de rechtbank buiten beschouwing wordt gelaten vanwege onvoldoende onderbouwing van de KOUDV-factoren.

De overige drie referentiewoningen zijn volgens de rechtbank voldoende vergelijkbaar en de correcties op verschillen zijn aannemelijk gemaakt. De rechtbank volgt eiser niet in zijn bezwaren tegen de gehanteerde correcties en de waardebepaling. Daarom wordt het beroep ongegrond verklaard en blijft de aanslag onroerendezaakbelasting in stand.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €640.000 wordt ongegrond verklaard en de aanslag blijft gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5731

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: T. Medemblik).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 november 2022.

1.1.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 640.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

1.2.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.3.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: J.L.G. van Herk als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van verweerder.

Feiten

2. De woning is een in 1938 gebouwde twee-onder-een-kap woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m2 en is gelegen op een kavel van 292 m2. De woning beschikt over een garage en een dakkapel.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 622.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 640.000,-.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 773.522,-;
- [adres 3] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 662.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 oktober 2020 voor € 775.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 juli 2020 voor € 642.500,-.

7. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de [adres 2] niet als referentie kan dienen omdat verweerder de KOUDV-factoren van dit object in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft geen foto’s of verkoopbrochures van dit object overgelegd. Daardoor is de stelling van verweerder dat de [adres 2] qua onderhoud en voorzieningen bovengemiddeld is niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Eiser heeft de kwalificatie van genoemde factoren betwist. De rechtbank kan die kwalificatie dus niet controleren en de niet beoordelen welke betekenis die factoren hebben in de vergelijking met eisers woning. De rechtbank zal deze referentie daarom buiten beschouwing laten.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de drie overige referenties uit de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met name het buurpand van eiser, [adres 3] , is in dat opzicht een goede vergelijking. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de KOUDV-factoren van de overige referenties niet aannemelijk zijn gemaakt. Verweerder heeft van deze objecten de iWOZ-kaarten overgelegd met foto’s. Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de KOUDV-factoren niet te hoog zijn vastgesteld.

11. De rechtbank volgt eiser ten slotte niet in zijn stelling dat de correctie voor de grootte van de referentie [adres 3] onnavolgbaar is. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat er in de matrix staat dat de correctie 5% is. Dit is echter een afronding, want in feite gebruikt verweerder een percentage met één cijfer achter de komma. Narekening leert dat het toegepaste percentage 5,7% is. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Wel merkt de rechtbank op dat het in het vervolg overzichtelijker zou zijn als verweerder het werkelijke percentage in de matrix zou vermelden.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

7 augustus 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.