ECLI:NL:RBMNE:2023:4185 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing vordering ontruiming en huurachterstand ondanks...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 11 augustus 2023

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10569248 / MV EXPL 23-75 D/1403 van

[eiser],
wonende te [woonplaats 1] , Verenigd Koninkrijk,
eiser,

hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde mr. J.R. Versluis,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. W.Y. Hofstra.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 14 juli 2023 en het herstelexploot van 19 juli 2023
de mondelinge behandeling van 28 juli 2023
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiser]
de pleitnotities van de gemachtigde van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt sinds december 2016 de woning/studio (hierna te noemen: de woning of het gehuurde), gelegen aan de [adres] te [plaats] , aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst is aan huurprijs een bedrag van € 510,00 (inclusief een voorschot voor de nutsvoorzieningen) per maand overeengekomen.

2.2.

[gedaagde] heeft op 31 december 2021 een verzoek tot huurprijsverlaging ingediend bij de Huurcommissie.

2.3.

[eiser] heeft [gedaagde] op 12 juli 2022 gedagvaard. In die procedure heeft [eiser] betaling van de (op dat moment bestaande) huurachterstand gevorderd, alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij vonnis van de kantonrechter in deze rechtbank, van 7 september 2022, is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 4.590,00 aan huurachterstand (berekend tot en met augustus 2022). De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning heeft de kantonrechter afgewezen.

2.4.

Op 17 november 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft de woning gewaardeerd en heeft bepaald dat de huurprijs (inclusief bijkomende kosten), met ingang van 1 maart 2022, maximaal € 400,95 (€ 273,45 aan huur en € 127,50 aan bijkomende kosten) per maand bedraagt.

2.5.

Met een brief van 8 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] , onder meer, het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“Vanaf mei 2021 heeft u de huurpenningen niet, niet volledig of te laat betaald. […] Uiteindelijk heeft cliënt zich genoodzaakt gezien om zich tot de kantonrechter te wenden om de achterstallige huurpenningen en ontruiming van het gehuurde te vorderen. Hoewel de ontruiming – in afwachting van de inmiddels gedane uitspraak van de Huurcommissie – door de kantonrechter is afgewezen, bent u op 7 september 2022 veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen […]. Na verrekening van de door de Huurcommissie uitgesproken huurverlaging, staat thans een huurachterstand van € 4.490,45 open. U heeft niet voldaan aan het vonnis en bovendien betaalt u (wederom) structureel uw huurpenningen niet of te laat.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – verkort en zakelijk weergegeven – de ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom, en de betaling van een bedrag van € 400,95 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen vanaf de dag dat de huurpenningen verschuldigd zijn, en tevens de betaling van ditzelfde bedrag per maand vanaf 1 juli 2023, tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd is. Daarbij vordert [eiser] een bedrag van € 10.000,00 aan boetes, € 60,14 aan buitengerechtelijke incassokosten en een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit kort geding, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Aan zijn vorderingen heeft [eiser] het volgende ten grondslag gelegd. Tussen partijen is een huurprijs overeengekomen van € 510,00 (inclusief) per maand, te betalen vóór of uiterlijk op de eerste dag van de maand. Bij gebreke van tijdige betaling is [gedaagde] , op grond van de huurovereenkomst, een direct opeisbare boete van € 50,00 per dag verschuldigd. In de periode 2020 tot en met 2022 heeft [gedaagde] meerdere brieven aan [eiser] gestuurd om zijn klachten kenbaar te maken over het gehuurde. Vanaf mei 2021 heeft [gedaagde] eenzijdig besloten om maar de helft van de overeengekomen huurprijs te voldoen en hij heeft een verzoek tot huurverlaging ingediend bij de Huurcommissie. Vanwege de halvering van de huurbetalingen, heeft [eiser] [gedaagde] in rechte betrokken. In die procedure heeft [eiser] betaling van de huurachterstand – die was opgelopen tot ruim acht maanden – gevorderd en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft [gedaagde] , bij vonnis van 7 september 2022, veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, maar de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming is, in afwachting van de uitspraak van de Huurcommissie, afgewezen. Zoals hiervoor onder r.o. 2.4. is weergegeven, heeft de Huurcommisie uiteindelijk een maximale huurprijs bepaald van € 400,95 per maand (inclusief). Het vonnis van 7 september 2022 is aan [gedaagde] betekend, maar hij is niet overgegaan tot betaling van hetgeen waartoe hij is veroordeeld (los van een maandelijkse aflossing van € 25,00, waartoe [gedaagde] eenzijdig heeft besloten) en de deurwaarder heeft geen verhaalsmogelijkheden gevonden. Zoals in de dagvaarding is gespecificeerd, bedraagt de huurachterstand op dit moment € 4.019,96. Bij brief van 8 juni 2023 is [gedaagde] aangeschreven om hem een laatste kans te geven de huuracherstand te voldoen en heeft [eiser] aanspraak gemaakt op de verschuldigde boetes, de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op dit alles, schiet [gedaagde] (wederom) ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en [eiser] heeft er geen enkel vertrouwen meer in dat [gedaagde] de huurachterstand zal inlopen en de lopende huurtermijnen verder tijdig en volledig zal betalen. [eiser] meent hierom dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen in dit kort geding.

3.3.

[gedaagde] voert inhoudelijk verweer en hij heeft betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij alle onderdelen van zijn vordering. Ten aanzien van de gevorderde boetes is [gedaagde] van mening dat het niet redelijk is om lange tijd geen aanspraak te hebben gemaakt op de boetes, die hierdoor onredelijk hoog zijn opgelopen, maar nu ineens wel. Verder merkt [gedaagde] op dat [eiser] in de eerdere procedure de boetes niet heeft gevorderd, maar wel in deze procedure, nota bene een kort geding. [gedaagde] stelt zich daarbij op het standpunt dat het betreffende boetebeding onredelijk jegens hem is en dat niet gebleken is dat [eiser] schade heeft geleden ter hoogte van het gevorderde boetebedrag. Om deze redenen ontbreekt een spoedeisend belang bij deze vordering, die zich niet leent voor een kort geding, volgens [gedaagde] . Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand moet om deze reden worden afgewezen. Na het vonnis van 7 september 2022 heeft [gedaagde] geen (verdere) huurachterstand laten ontstaan, die van zodanige hoogte is, dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. [gedaagde] lost juist maandelijks op de reeds bestaande achterstand af en hij is er pas in deze procedure mee bekend geworden dat de huur van maart 2023 klaarblijkelijk, maar om voor [gedaagde] onduidelijke redenen, niet is afgeschreven. [gedaagde] maakt nog gebruik van papieren bankoverschrijvingen en heeft niet op ieder moment inzicht in zijn actuele banksaldo. Hij zal moeten uitzoeken wat er is misgegaan. Gelet op de in feite onomkeerbare situatie, die in het leven wordt geroepen indien in dit kort geding de ontruiming van het gehuurde zou worden uitgesproken, zijn de gevolgen voor [gedaagde] bijzonder groot en dient een belangenafweging in zijn voordeel uit te vallen. Althans, niet voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure deze belangenafweging niet in zijn voordeel zal uitvallen. Een ontruiming heeft bovendien geen invloed op (de hoogte van) de reeds bestaande achterstand, die [gedaagde] bovendien aan het inlopen is. [gedaagde] heeft al met al geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde] heeft inhoudelijk verweer gevoerd, zoals hiervoor is weergegeven. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] echter betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij al zijn vorderingen.

4.2.

Ingevolge artikel 254, eerste lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is in alle gevallen waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de kantonrechter (als voorzieningenrechter) bevoegd deze te geven. Het moet derhalve gaan om een spoedeisend belang aan de kant van eiser. Spoedeisend belang bij een voorziening heeft hij van wie niet kan worden gevergd dat hij een uitspraak in een bodemprocedure afwacht. [gedaagde] heeft betwist dat [eiser] een dergelijk spoedeisend belang heeft en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten, op alle onderdelen van zijn vordering.

4.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Daartoe is het volgende redengevend.

4.4.

Ten opzichte van de vorderingen die in de vorige (bodem)procedure bij dagvaarding zijn ingesteld en waarin vonnis is gewezen, is de kantonrechter gebleken dat de huurachterstand niet verder substantieel is opgelopen. Enkel de huur voor de maand maart 2023 is onbetaald gebleven. Zoals [gedaagde] heeft aangegeven – en uit het bij dagvaarding overgelegde betalingsoverzicht ook blijkt – betaalt hij verder maandelijks (met uitzondering van de maand maart 2023) een bedrag van € 25,00 extra, om de huurachterstand in te lopen, hoewel hier niet een met [eiser] overeengekomen betalingsregeling aan ten grondslag ligt. Met het vonnis van 7 september 2022 heeft [eiser] bovendien al een executoriale titel voor het overgrote deel van zijn vordering op [gedaagde] . [eiser] heeft niet, dan wel onvoldoende, onderbouwd welk (spoedeisend) belang hij thans heeft bij het verkrijgen van een aanvullende titel voor slechts één maand huurachterstand. Dit kan in ieder geval niet gelegen zijn in de door de gemachtigde van [eiser] ten tijde van de mondelinge behandeling geuite vrees dat [gedaagde] in de toekomst niet steeds tijdig en volledig aan zijn betalingsverplichtingen zal voldoen. Hoewel deze zorg niet geheel ongefundeerd lijkt, gelet op hetgeen [gedaagde] heeft verklaard over zijn financiële situatie, lijkt [gedaagde] op dit moment in staat te zijn de lopende huurverplichtingen te voldoen. [eiser] heeft evenmin voldoende aannemelijk gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij een veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de gevorderde boetes, op korte termijn, terwijl [eiser] in de vorige procedure geen aanspraak heeft gemaakt op de – nu voor het eerst – gevorderde boetes. Het totale boetebedrag heeft [eiser] weliswaar gematigd, maar gesteld, noch gebleken, is dat hij schade heeft geleden – door toedoen van [gedaagde] – van een dergelijke omvang. Voorshands is de kantonrechter reeds daarom van oordeel dat [eiser] in dit stadium geen spoedeisend belang heeft om het bedrag van € 10.000,00 op korte termijn in handen te krijgen. In een eventuele bodemprocedure zal vastgesteld moeten worden of [eiser] in redelijkheid aanspraak heeft op de door hem gevorderde boetes. Daarvoor leent dit kort geding zich niet.

4.5.

Voor toewijzing, reeds nu, van de in de toekomst verschuldigde huurtermijnen ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu de verplichting tot betaling van de maandelijkse huur al voortvloeit uit de huurovereenkomst zelf, zolang deze voortduurt.

4.6.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter volgt uit het vonnis van 7 september 2022 niet dat de ontruiming in die procedure is afgewezen ‘in afwachting van de uitspraak van de Huurcommissie’, zoals [eiser] heeft gesteld. In dat vonnis is de ontruiming immers afgewezen, zo valt daarin te lezen, omdat de Huurcommissie op dat moment nog geen uitspraak had gedaan over het verzoek tot huurprijsverlaging, en daarom de exacte hoogte van de huurachterstand niet kon worden vastgesteld. Hoewel de situatie in dat opzicht nu anders ligt, heeft de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat in een eventuele bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst met een grote mate van zekerheid wel zal worden toegewezen. Zoals [gedaagde] heeft aangevoerd dient bij die beoordeling een belangenafweging plaats te vinden en in zijn voordeel spreekt dat hij, nadat de Huurcommissie de maximale huurprijs heeft vastgesteld, deze huur is gaan betalen, aangevuld met een bedrag van € 25,00 per maand om de achterstand in te lopen, en (op de maand maart 2023 na, maar dat berust mogelijk op een omissie) geen verdere, oplopende huurachterstand heeft laten ontstaan. Tegen deze achtergrond is het toewijzen van de gevorderde ontruiming, vooruitlopend op een beslissing over de ontbinding van de huurovereenkomst in een eventuele bodemprocedure, op dit moment niet gerechtvaardigd.

4.7.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

4.8.

De kantonrechter wil [gedaagde] wel op het hart drukken dat hij zich moet realiseren dat de situatie voor hem uiterst precair is en dat hij het zich niet kan veroorloven om een verdere huurachterstand te laten ontstaan. Hij zal bovendien alles op alles moeten zetten om ook de reeds bestaande huurachterstand zo snel mogelijk in te lopen. In een eventuele volgende (bodem)procedure kan de situatie voor hem dan ook heel goed anders uitpakken en alles wat [gedaagde] over zijn privéomstandigheden heeft verklaard, ten tijde van de mondelinge behandeling, geeft, hoe betreurenswaardig ook, weinig reden tot optimisme.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 529,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter, als voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 529,00;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2023.