ECLI:NL:RBMNE:2023:4298 - Rechtbank Midden-Nederland - Afwijzing ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte shis...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10220665 UC EXPL 22-7831 aw/1370

Vonnis van 9 augustus 2023

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. W. Kok,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mrs. P.M.A.F. Stigter en L.L. de Boef.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met 12 producties is op 23 november 2022 bij [gedaagde] bezorgd,
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Hij heeft 11 producties bijgevoegd,
[eiser] heeft op 6 april 2023 de producties 13 t/m 18 nagezonden,
[eiser] heeft op 11 april 2023 een vervangende productie 16 toegestuurd,
per e-mail van 19 april 2023 heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen die vervangende productie 16 van [eiser] , omdat deze buiten de termijn van artikel 4.4 van het procesreglement en dus te laat zou zijn ingediend,
de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 april 2023. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. [eiser] heeft zijn oorspronkelijke eis ter zake van achterstallige huur/servicekosten en incassokosten ter zitting verminderd tot de incassokosten. Aan het slot van de zitting is met partijen afgesproken dat partijen uiterlijk op 24 mei 2023 aan de kantonrechter berichten of zij een minnelijke regeling hebben getroffen of dat vonnis moet volgen,
per e-mail van 5 juni 2023 heeft [eiser] aan de kantonrechter bericht dat geen minnelijke regeling is bereikt en heeft hij gevraagd vonnis te wijzen. De kantonrechter heeft daarna bepaald dat vonnis zal worden gewezen. De vonnisdatum is (nader) bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 1999 de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het pand aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: de bedrijfsruimte). Hij exploiteert in de bedrijfsruimte zijn horecabedrijf “ [bedrijf] ”. Het aanbieden van het gebruik van waterpijpen (shisha) maakt deel uit van zijn bedrijfsvoering. De eerste verdieping is door de eigenaar van het pand aan derden verhuurd als woonruimte (vier appartementen).

2.2.

[eiser] heeft het pand op 30 maart 2022 gekocht van de toenmalige eigenaar en is daardoor opvolgend verhuurder van de bedrijfsruimte geworden.

2.3.

Volgens het huurcontract is de bedrijfsruimte bestemd om te worden gebruikt als “pool-biljartcentrum c.q. horecabedrijf”. De huur en het voorschot servicekosten zijn maandelijks, bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.4.

Na inspectie van het pand heeft de verzekeraar van [eiser] , ASR Verzekeringen, de opstalverzekering per 26 juli 2022 beëindigd omdat de bestemming van de bedrijfsruimte volgens ASR Verzekeringen een shishalounge is en dat voor haar een uitgesloten risico is. [eiser] heeft daarna een andere verzekeraar gevonden, OOM, die (in beginsel) bereid is het pand te verzekeren maar tegen een veel hogere premie, namelijk een verhoging van € 4.099,00 per jaar. Op verzoek van [eiser] heeft [gedaagde] eind juli 2022 aan [eiser] € 3.000,00 betaald wegens die hogere verzekeringspremie.

2.5.

In het kader van die nieuw af te sluiten verzekering heeft OOM een Scope10 keuring geëist. Uit die keuring is gebleken dat de elektrische installaties in de bedrijfsruimte gebreken hebben. Tussen partijen is daarna afgesproken dat [eiser] die gebreken zal laten verhelpen en dat [gedaagde] voor aanvang van de werkzaamheden zelf de plafondplaten in de bedrijfsruimte zal verwijderen. Ten tijde van de mondelinge behandeling op 20 april 2023 waren de herstelwerkzaamheden aan de elektra nog niet verricht.

2.6.

[eiser] heeft [gedaagde] herhaaldelijk gesommeerd om het aanbieden van shishagebruik in het café te staken, omdat dat volgens hem in strijd is met de contractuele bestemming van het gehuurde. [gedaagde] heeft dat geweigerd.

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eiser] vordert – na vermindering van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst zal ontbinden per datum vonnis;

II. [gedaagde] zal veroordelen om de bedrijfsruimte binnen 7 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

III. [gedaagde] zal veroordelen om aan hem te betalen € 1.976,53 aan achterstallige huur en voorschotten energie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de termijnen tot de voldoening, waarop in mindering strekt hetgeen [gedaagde] na dagvaarding heeft betaald;

IV. [gedaagde] zal veroordelen om aan hem te betalen € 1.649,42 per maand aan huur, (naar de kantonrechter begrijpt uit de eisvermindering ter zitting) vanaf 1 mei 2023 tot aan de ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke rente over die huurtermijnen,

V. [gedaagde] zal veroordelen om aan hem te betalen € 1.007,35 per maand aan voorschot servicekosten, (naar de kantonrechter begrijpt uit de eisvermindering ter zitting) vanaf 1 mei 2023 tot aan de ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke rente over die termijnen,

VI. [gedaagde] zal veroordelen om aan hem te betalen € 2.656,77 per maand als gebruiksvergoeding/schadevergoeding voor iedere maand tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daadwerkelijke ontruiming, met de wettelijke rente over die bedragen,

VII. [gedaagde] zal veroordelen in de proces- en nakosten, met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door (1) de bedrijfsruimte in strijd met de overeengekomen bestemming en (mogelijk) de horecavergunning te gebruiken als shishalounge. [eiser] stelt dat [gedaagde] overlast veroorzaakt voor de bewoners van de bovengelegen appartementen door de waterpijpen in het café. Verder is volgens [eiser] sprake van slecht huurderschap door: (2) het niet willen voldoen van de eigen gebruikerslasten, namelijk de volledige verhoging van de premie voor de opstalverzekering, (3) het niet volledig herstellen van het vooraanzicht van de bedrijfsruimte nadat de illegale luifel is verwijderd, (4) het niet tijdig voldoen van de huur en het verhoogde voorschot servicekosten, (5) het niet meewerken aan het herstel van de elektrische installaties, (6) de ernstige vervuiling van het gehuurde. Al die tekortkomingen rechtvaardigen volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

3.3.

[gedaagde] stelt daartegenover dat geen sprake is van handelen in strijd met de overeengekomen bestemming: shishagebruik valt binnen de overeengekomen horecabestemming en de vorige eigenaar/verhuurder was ervan op de hoogte dat shisha werd gerookt en heeft daarmee ingestemd. Hij verwijst naar de schriftelijke verklaring van de heer [A], overgelegd als productie 3 bij conclusie van antwoord. [gedaagde] beschikt over de benodigde gemeentelijke vergunningen voor het aanbieden van shisha. Uit artikel 2:27 sub a APV Pro Veenendaal blijkt namelijk dat een shishalounge onder het horecabedrijf is geschaard. De gemeente Veenendaal heeft hem al die jaren ook nooit aangesproken op het (volgens [eiser] ) illegaal aanbieden van shisha. Hij betwist overigens dat hij een shishalounge heeft, shisha maakt slechts 25% uit van zijn omzet. De bewoners van de appartementen hebben van de shisha geen last. Hij verwijst naar de schriftelijke verklaringen die zij daarover hebben afgelegd (productie 6 conclusie van antwoord). Van slecht huurderschap is volgens [gedaagde] geen sprake: hij heeft volgens afspraak aan [eiser] € 3.000,00 betaald voor de hogere premie opstalverzekering, het vooraanzicht is door hem netjes afgewerkt na het verwijderen van de luifel en hij betaalt aan [eiser] maandelijks huur en voorschot servicekosten. Er is een dispuut geweest over de hoogte van het voorschot servicekosten maar hij heeft het gevraagde verhoogde voorschot inmiddels betaald. Het klopt niet dat hij niet heeft meegewerkt aan het herstel van de elektrische installaties: hij heeft de sleutels van de bedrijfsruimte en de code van het alarm aan [eiser] gegeven vóór zijn vertrek naar Marokko, zodat de elektricien aan de slag kon. Na terugkomst van zijn vakantie waren de werkzaamheden nog steeds niet uitgevoerd. Het is dus [eiser] die tekortschiet als het gaat om het herstel van de elektrische installaties, niet [gedaagde] . Hij betwist dat het gehuurde vervuild is. Hij vraagt de kantonrechter dan ook om de vorderingen van [eiser] af te wijzen. Mocht er al sprake zijn van tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] dan rechtvaardigen die niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Hij is al bijna 24 jaar huurder en hij is een goed huurder. Met de inkomsten uit het café voorziet hij in zijn levensonderhoud en dat van zijn gezin met drie kleine kinderen. Mocht de kantonrechter oordelen dat sprake is van tekortkomingen dan vraagt hij aan hem een termijn te geven om die tekortkomingen ongedaan te maken en de huurovereenkomst niet te ontbinden. Uiterst subsidiair vraagt hij de kantonrechter om, als de huurovereenkomst wordt ontbonden, dat te doen op een termijn van minimaal één jaar.

4.De beoordeling

De vervangende productie 16 van [eiser]

4.1.

heeft op 11 april 2023 een vervangende productie 16 toegestuurd, waartegen [gedaagde] bezwaar heeft gemaakt omdat die productie volgens hem te laat, buiten de termijn als genoemd in artikel 4.4. van het procesreglement is ingediend.

4.2.

Dit formele bezwaar van [gedaagde] wordt verworpen. In de brief bij de oorspronkelijke productie 16 wordt naar die productie verwezen met de woorden “overzicht achterstand incassodossier”. In plaats van dat aangekondigde overzicht is als productie 16 een (vertrouwelijk) e-mailbericht tussen [eiser] en zijn gemachtigde overgelegd dat gaat over de te voeren strategie. Het moet daarom voor [gedaagde] direct duidelijk zijn geweest dat sprake is van een vergissing. De vervangende productie 16, een recent overzicht van de betalingsachterstand, is op 11 april 2023 toegestuurd en is niet zo omvangrijk dat [gedaagde] daar niet vóór de mondelinge behandeling op 20 april 2023 behoorlijk kennis van heeft kunnen nemen. Uit de uitlatingen van [gedaagde] ter zitting blijkt dat zijn bezwaar feitelijk ook niet is gericht op die vervangende productie en het tijdstip van indiening, maar dat hij de inhoud van de oorspronkelijke productie 16 interessant vindt in het kader van zijn verweer. Dat is echter geen grond waarop de kantonrechter de vervangende productie 16 kan weigeren. [gedaagde] kan als wederpartij niet bepalen welke producties [eiser] in het geding zou moeten brengen. Overigens staat het [gedaagde] vrij om ook zonder dat de oorspronkelijke productie 16 deel uitmaakt van het procesdossier zijn punt te maken, wat hij ter zitting ook heeft gedaan (zie hierna onder 4.3.5.).

De beslissing

4.3.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden afgewezen alsook de nevenvorderingen, met uitzondering van de wettelijke rente over de te laat betaalde voorschotten servicekosten. De kantonrechter licht die beslissing toe als volgt.

(1)
Overeengekomen bestemming en gemeentelijke vergunningen

4.3.1.

[eiser] legt aan de gevorderde ontbinding en ontruiming ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, met name door de bedrijfsruimte in strijd met de contractuele bestemming te gebruiken als shishalounge. [eiser] verwijst naar de tekst van het huurcontract, waarin als bestemming is opgenomen: “pool-biljartcentrum c.q. horecabedrijf”. [eiser] stelt dat hij er toen hij het pand kocht vanuit heeft mogen gaan dat de bedrijfsruimte volgens die bestemming werd gebruikt. Hij stelt dat hij voor of bij de aankoop niet wist dat in de bedrijfsruimte shisha werd gerookt en dat hij daar pas achter is gekomen doordat ASR Verzekeringen na inspectie van het pand te kennen gaf dat zij de opstalverzekering per direct zou beëindigen wegens het gebruik als shishalounge.

4.3.2.

Of [gedaagde] een shishalounge exploiteert – partijen verschillen daarover van mening – kan in het midden blijven. Partijen zijn het er namelijk over eens dat [gedaagde] in de bedrijfsruimte shisha aanbiedt. Het gaat volgens [gedaagde] om 15 à 20 waterpijpen. [gedaagde] heeft een schriftelijke verklaring van de vorige eigenaar/verhuurder overgelegd waarin deze verklaart dat er al shisha werd gerookt toen hij nog eigenaar van het pand was, dat dat altijd het geval is geweest en dat dit algemeen bekend was ook bij de verkopende makelaar (productie 3 bij conclusie van antwoord). Daarmee is in rechte komen vast te staan dat het aanbieden van shisha deel uitmaakt van de overeengekomen bestemming, namelijk de bestemming die is overeengekomen tussen de voormalig eigenaar/verhuurder en [gedaagde] . Die bestemming geldt ook tussen [gedaagde] en [eiser] als opvolgend verhuurder.

4.3.3.

Verder acht de kantonrechter niet aannemelijk dat [eiser] , zoals hij heeft aangevoerd, bij de aankoop van het pand niet wist dat er shisha werd aangeboden in het café. Blijkens de verklaring van de vorige eigenaar was dat namelijk al jarenlang het geval en was dit feit ook bekend bij de verkopende makelaar. [eiser] heeft ter zitting verklaard dat hij de verkopende makelaar of de vorige eigenaar niet heeft benaderd op het moment dat ASR Verzekeringen aan hem te kennen gaf dat de bedrijfsruimte werd gebruikt als shishalounge. Dat had wel voor de hand gelegen als juist is dat hij daarvan niet op de hoogte was. Wat hij van zijn aankoop heeft mogen verwachten is namelijk een zaak tussen hem en de vorige eigenaar. Dat gaat [gedaagde] als huurder van de bedrijfsruimte verder niet aan.

4.3.4.

[eiser] heeft verder nog aangevoerd dat [gedaagde] vermoedelijk niet beschikt over de juiste vergunningen van de gemeente Veenendaal voor het aanbieden van shisha en dat ook om die reden sprake is van een tekortkoming. Ook dat argument gaat niet op. [gedaagde] heeft de APV van de gemeente Veenendaal overgelegd, waaruit blijkt dat een shishalounge of waterpijpcafé valt onder het begrip “horecabedrijf”. [gedaagde] beschikt over de benodigde vergunningen voor het exploiteren van een horecabedrijf en hij mag op grond van die vergunningen dus shisha aanbieden. Dat er gemeentes zijn die dit anders regelen, doet hier niet ter zake. De niet onderbouwde stelling van [eiser] dat de bewoners van de bovengelegen appartementen overlast ervaren van de waterpijpen door onvoldoende afzuiging heeft [gedaagde] voldoende weerlegd door het overleggen van schriftelijke verklaringen van alle bewoners, waarin zij verklaren dat zij geen overlast van de waterpijpen hebben. De conclusie luidt dan ook dat [gedaagde] door het aanbieden van shisha niet tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

(2)
Premie opstalverzekering

4.3.5.

[eiser] heeft [gedaagde] aangesproken op de hogere verzekeringspremie. Vervolgens zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] aan [eiser] € 3.000,00 extra zou betalen en [gedaagde] heeft dat eind juli 2022 ook gedaan. Van enige tekortkoming door [gedaagde] is daarom geen sprake, nog daargelaten dat [eiser] naar aanleiding van opmerkingen van [gedaagde] ter zitting heeft bevestigd dat hij die bij [gedaagde] geïnde verzekeringspremie niet aan de beoogde nieuwe verzekeraar heeft betaald. Het pand is volgens [eiser] nog steeds onverzekerd.

(3)
Herstel vooraanzicht

4.3.6.

De luifel is al voordat [eiser] eigenaar van het pand werd door [gedaagde] verwijderd. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de gevel daarna niet op een vakkundige manier afgewerkt, maar [gedaagde] heeft dat betwist. Wat daarvan verder ook zij, die gestelde tekortkoming van [gedaagde] kan de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen naar het oordeel van de kantonrechter niet rechtvaardigen. [eiser] vordert daarnaast geen herstel van de gevel door [gedaagde] . Of de gevel door [gedaagde] nog hersteld dient te worden kan daarom verder onbesproken blijven.

(4)
Het niet tijdig voldoen van de huur en voorschot servicekosten

4.3.7.

[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen. Nergens blijkt namelijk uit dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan en/of dat hij de huur stelselmatig te laat voldoet. Uit de overgelegde aanmaning van 11 oktober 2022 blijkt wel dat [eiser] [gedaagde] heeft aangesproken op de deels onbetaald gebleven voorschotten servicekosten (productie 8 bij conclusie van antwoord). [gedaagde] stelt dat er discussie is geweest over de verdubbeling van het voorschot servicekosten, maar vaststaat dat hij dat verhoogde voorschot na dagvaarding alsnog heeft voldaan. Ten tijde van de mondelinge behandeling was er geen betalingsachterstand meer wat betreft voorschotten servicekosten en/of huur. [eiser] vordert na vermindering van eis ter zitting alleen nog vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en betaling van wettelijke rente (de vervangende productie 16 van [eiser] ). Op die vordering zal hierna, onder 4.3.15. worden ingegaan.

(5)
Niet meewerken aan herstel elektrische installaties

4.3.8.

[eiser] doelt hier op de Scope10 keuring die verzekeraar OOM heeft laten uitvoeren. Uit die keuring is gebleken dat de elektrische installaties in de bedrijfsruimte niet voldoen. Alle elektra boven het plafond van de bedrijfsruimte moet worden vervangen, zo heeft [eiser] ter zitting toegelicht. Tussen [eiser] en [gedaagde] is afgesproken dat [eiser] de elektricien zal inschakelen en dat [gedaagde] zelf de plafondplaten in de bedrijfsruimte zal verwijderen en de elektricien toegang zal geven tot de bedrijfsruimte. Afgesproken is dat [eiser] [gedaagde] twee dagen vóór de komst van de elektricien zal inseinen zodat hij de plafondplaten kan verwijderen en dat de werkzaamheden buiten de openingstijden van het café zullen plaatsvinden. Ondanks die duidelijke afspraken waren de werkzaamheden aan de elektra ten tijde van de mondelinge behandeling nog steeds niet verricht. [eiser] stelt dat dit aan [gedaagde] te wijten is: hij reageert niet op telefoontjes en WhatsApp-berichten waarin [eiser] hem vraagt of de elektricien kan komen voor het verrichten van werkzaamheden. [gedaagde] stelt daartegenover dat hij drie weken met vakantie is gegaan naar Marokko en dat hij voor zijn vertrek de sleutels van het café en de code van het alarm aan [eiser] heeft verstrekt. [eiser] kon dus volgens hem gewoon aan de slag. Hij is daarnaast niet gewend aan het communiceren via WhatsApp. Het verwijt dat [eiser] hem maakt is daarom volgens [gedaagde] niet terecht.

4.3.9.

De kantonrechter is van oordeel dat in rechte is komen vast te staan dat [gedaagde] niet de benodigde medewerking heeft verleend aan het herstel van de elektra en dat hij de met [eiser] daarover gemaakte afspraken niet is nagekomen. [gedaagde] heeft namelijk niet betwist dat de afspraak was dat
hijde plafondplaten zou verwijderen voordat de elektricien aan de slag zou gaan. Hij kon daarom niet volstaan met het verstrekken van de sleutels en de alarmcode van de bedrijfsruimte. Verder heeft hij niet betwist dat hij in augustus 2022 met vakantie was, terwijl de herhaalde verzoeken van [eiser] om medewerking zijn gedaan in september/oktober 2022 (productie 17 van [eiser] ). Uit de overgelegde WhatsApp-berichten, waarin [eiser] vraagt of de elektricien op 17 oktober aan de slag kan, blijkt dat [gedaagde] deze gelezen heeft (de vinkjes zijn blauw). [gedaagde] heeft niet betwist dat hij op die WhatsApp-berichten niet heeft gereageerd. Uit diezelfde productie 17 blijkt dat [gedaagde] eerder wel op een WhatsApp-bericht van [eiser] heeft gereageerd. Zijn stelling dat hij niet heeft gereageerd omdat hij niet gewend is te communiceren via WhatsApp, is mede daarom niet geloofwaardig. [gedaagde] heeft kennelijk een WhatsApp account en [eiser] mocht daarom verwachten dat hij weet om te gaan met WhatsApp en dat hij zijn berichten regelmatig bekijkt. Bovendien heeft [gedaagde] niet betwist dat [eiser] hem in die periode herhaaldelijk telefonisch heeft geprobeerd te bereiken maar dat hij [eiser] niet heeft teruggebeld. [gedaagde] kan niet van [eiser] vragen dat hij langskomt in het café elke keer dat hij iets aan [gedaagde] wil vragen of meedelen. [gedaagde] heeft zich in de betreffende periode onbereikbaar gehouden voor [eiser] , met als gevolg dat de voor 17 oktober 2022 geplande werkzaamheden aan de elektra niet verricht konden worden.

4.3.10.

Omdat de elektra niet is hersteld is het pand volgens [eiser] onverzekerd gebleven. Die consequentie is ernstig, maar dat kan [eiser] in dit geval niet aan [gedaagde] tegenwerpen: nergens blijkt namelijk uit dat [gedaagde] wist of had kunnen weten dat het pand al die tijd onverzekerd was en dat verzekering pas weer mogelijk zou zijn als de elektrawerkzaamheden zouden zijn voltooid. Integendeel, [eiser] had per e-mail van 29 juli 2022 al aan [gedaagde] gevraagd om zo snel mogelijk in te stemmen met de betaling van een hogere verzekeringspremie, omdat het pand op dat moment onverzekerd is en de nieuwe verzekeraar, dat is OOM, een hogere verzekeringspremie vraagt (productie 11 bij dagvaarding, bijlage 3). Na overleg tussen partijen heeft [gedaagde] vervolgens aan [eiser] € 3.000,00 extra betaald aan verzekeringspremie. [eiser] schrijft in dat e-mailbericht van 29 juli 2022 weliswaar ook aan [gedaagde] dat na de inspectie pas bekend wordt of OOM de polis “definitief zal aannemen”, maar nergens blijkt uit dat [eiser] op een later moment aan [gedaagde] heeft meegedeeld dat de polis na bedoelde inspectie door OOM is geweigerd. Uit de aanmaningen die (de gemachtigde van) [eiser] daarna aan (de gemachtigde van) [gedaagde] heeft gestuurd gedateerd 11 oktober 2022 respectievelijk 4 november 2022 wordt ook onvoldoende duidelijk dat er kennelijk een direct verband is tussen het herstel van de elektra en het al dan niet verzekerd zijn van het pand en dat de medewerking van [gedaagde] daarom dringend nodig is (producties 8 en 11 dagvaarding). Die aanmaningen zien met name op het aanbieden van shisha, waarmee [gedaagde] volgens [eiser] per direct zou moeten stoppen omdat het in strijd zou zijn met de contractuele bestemming. Pas na de onderwerpen “Premie opstalverzekering”, “Vooraanzicht pand” en “Voorschot energie” wordt onder het kopje “Scope10 keuring” het gestelde gebrek aan medewerking van [gedaagde] aan het herstel van de elektra genoemd. Het meewerken aan het herstel van de elektra is in die aanmaningen een ondergeschikt punt. Datzelfde geldt overigens voor de manier waarop [eiser] in deze procedure zijn vordering heeft ingekleed.

4.3.11.

Daar komt nog bij dat de gemachtigde van [gedaagde] al per e-mail van
31 oktober 2022, in reactie op de aanmaning van de gemachtigde van [eiser] van 11 oktober 2022, te kennen heeft gegeven dat er vermoedelijk sprake is geweest van een miscommunicatie tussen [gedaagde] en [eiser] en dat de installateur (bedoeld is kennelijk: de elektricien) wat [gedaagde] betreft
elke gewenste dagkan starten met de werkzaamheden, met daarbij het verzoek om één dag van tevoren aan [gedaagde] mee te delen wanneer de installateur start (productie 12 dagvaarding). Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] na ontvangst van dat bericht nog het initiatief heeft genomen om een elektricien in te schakelen voor de werkzaamheden aan de elektra en dat hij in dat kader aan [gedaagde] een bepaalde datum heeft doorgegeven waarop de elektricien aan de slag zal gaan. Ook heeft [eiser] het kennelijk niet nodig gevonden om in deze procedure te vorderen dat [gedaagde] zal worden veroordeeld om per direct medewerking te verlenen aan de herstelwerkzaamheden aan de elektra. Dit alles valt niet te rijmen met zijn stelling dat [gedaagde] weigert medewerking te verlenen aan de herstelwerkzaamheden, waardoor het pand onverzekerd is gebleven. De conclusie moet dan ook zijn dat er weliswaar sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] , omdat hij zich in de periode september/oktober 2022 via WhatsApp en telefonisch onbereikbaar heeft gehouden voor [eiser] , maar dat deze tekortkoming niet zo ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen.

4.3.12.

Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat [gedaagde] als goed huurder de met [eiser] gemaakte afspraken moet nakomen en dat hij er dus voor moet zorgen dat de elektricien aan de slag kan om de elektra in orde te maken. Gelet op het tijdsverloop en de urgentie van die werkzaamheden gaat de kantonrechter ervan uit dat de werkzaamheden inmiddels, in goed overleg tussen partijen, hebben plaatsgevonden.

(6)
Ernstige vervuiling

4.3.13.

Volgens [eiser] is de bedrijfsruimte ernstig vervuild. [gedaagde] heeft dat betwist en [eiser] heeft zijn stelling onvoldoende onderbouwd. In rechte is daarom niet komen vast te staan dat sprake is van slecht huurderschap wegens het niet schoonhouden van het gehuurde.

Conclusie ontbinding/ontruiming

4.3.14.

[gedaagde] huurt de bedrijfsruimte al bijna 24 jaar. Hij en zijn gezin zijn voor hun levensonderhoud afhankelijk van de inkomsten uit het café. Het einde van de huurovereenkomst heeft daarom voor [gedaagde] verstrekkende gevolgen. De door [eiser] gestelde tekortkomingen van [gedaagde] die volgens hem tot het einde van de huurovereenkomst zouden moeten leiden, voor zover deze in rechte zijn komen vast te staan, zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen. Om die reden worden de gevorderde ontbinding en ontruiming afgewezen, evenals de gevorderde gebruiksvergoeding/schadevergoeding over de periode tussen de ontbinding en de ontruiming met de wettelijke rente daarover.

Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente

4.3.15.

[gedaagde] voert geen verweer tegen de verhoging van het voorschot servicekosten. Hij heeft die verhoging na dagvaarding alsnog betaald. [eiser] heeft zijn vordering ter zitting verminderd met die na dagvaarding verrichte betalingen en stelt dat hij alleen nog vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten vordert. Volgens de toelichting van [eiser] ter zitting was de hoogste achterstand aan voorschot servicekosten € 1.976,00, namelijk 4 maanden. In punt 20 van de dagvaarding is een openstaand bedrag van in totaal € 1.976,53 vermeld aan “achterstand voorschotten energie
en incassokosten”. Een specificatie van dat bedrag ontbreekt. Onder III. van het petitum is dat bedrag van € 1.976,53 vermeld met als omschrijving “achterstallige huurpenningen en voorschotten energie”, dus
zonderverwijzing naar incassokosten. Mede gelet op de toelichting van [eiser] ter zitting moet er daarom vanuit worden gegaan dat het oorspronkelijk gevorderde bedrag van € 1.976,53, dat [gedaagde] inmiddels heeft betaald,
geenbetrekking heeft op incassokosten. In het petitum zijn de buitengerechtelijke incassokosten ook niet separaat gevorderd. De kantonrechter kan daarom niet beslissen over de door [eiser] gewenste vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, volgens het overzicht van de vervangende productie 16 een bedrag van € 441,05.

4.3.16.

Omdat [gedaagde] de voorschotten servicekosten niet op tijd, binnen de overeengekomen betalingstermijn heeft voldaan, is hij aan [eiser] de gevorderde wettelijke rente verschuldigd over de te laat betaalde bedragen. De wettelijke rente wordt daarom toegewezen over de afzonderlijke termijnen, steeds vanaf de eerste van de maand waarop de betreffende termijn ziet.

Doorbetaling huur en voorschot servicekosten

4.3.17.

Ten tijde van de mondelinge behandeling was er geen huurachterstand. [gedaagde] erkent dat hij aan [eiser] het verhoogde voorschot servicekosten verschuldigd is en hij heeft de achterstand na dagvaarding alsnog voldaan. De gevorderde (door)betaling van huur en servicekosten vanaf 1 mei 2023 met de wettelijke rente daarover worden daarom afgewezen, bij gebrek aan belang.

Proceskosten

4.4.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot vandaag begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 330,00). De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen de wettelijke rente over de te laat betaalde voorschotten servicekosten van in totaal € 1.976,53, namelijk over de afzonderlijke (resterende) voorschotten steeds vanaf de eerste van de maand waarop het voorschot betrekking heeft tot aan de voldoening;

5.2.

wijst het meer of anders door [eiser] gevorderde af;

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 660,00;

5.4.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan de veroordeling onder 5.3. voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2023.