Uitspraak
vonnis
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/547097 / HA ZA 22-552
Vonnis van 6 september 2023
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. B.E. Gerards te Zoetermeer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.I. de Haan te Amersfoort.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 18;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 14;
- de aanvullende productie 15 van [gedaagde] ;
- de aanvullende producties 19 tot en met 22 van [eiser sub 1] c.s.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 22 juni 2023. De heer [eiser sub 1] is, mede namens mevrouw [eiseres sub 2] , verschenen samen met hun advocaat mr. B.E. Gerards. De heer [gedaagde] is verschenen samen met zijn advocaat mr. A.I. de Haan. Partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. Na afloop van de zitting is besloten dat er vonnis wordt gewezen.
2.De beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] en [eiser sub 1] c.s. hebben een koopovereenkomst gesloten die inhoudt dat [gedaagde] de woning van [eiser sub 1] c.s. heeft gekocht. Partijen discussiëren over de vraag of [gedaagde] gebonden is aan de koopovereenkomst. [eiser sub 1] c.s. is van mening dat dit het geval is en vordert nakoming van de koopovereenkomst, meer specifiek betaling van de contractueel overeengekomen boete van € 95.100,00 die verschuldigd is geworden. De rechtbank is het eens met [eiser sub 1] c.s. en wijst de vordering toe.
Waar deze zaak over gaat
2.2.
Op 3 juni 2022 heeft [gedaagde] de woning van [eiser sub 1] c.s. aan de [adres] te [plaats] bezichtigd en een bod op deze woning gedaan. Vervolgens hebben partijen een koopovereenkomst gesloten. De precieze datum waarop dit is gebeurd, is onderdeel van de discussie tussen partijen. [gedaagde] heeft deze koopovereenkomst op 9 juni 2022 willen ontbinden en heeft daartoe een e-mail gestuurd aan [eiser sub 1] c.s. en aan zijn makelaar dhr. [A] (hierna: [A] ), waarin hij aangeeft af te zien van de koop. [gedaagde] was in de veronderstelling dat deze mededeling nog binnen de wettelijke bedenktermijn (artikel 7:2 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 16 koopovereenkomst Pro) viel. Volgens [eiser sub 1] c.s. was deze termijn een dag eerder al verstreken waardoor een beroep op ontbinding op basis hiervan niet mogelijk is.
2.3.
Vervolgens heeft [gedaagde] op 17 juni 2023 aangegeven de koopovereenkomst te willen ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud (artikel 15 koopovereenkomst Pro). [eiser sub 1] c.s. meent echter dat [gedaagde] de koopovereenkomst ook niet kan ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud, omdat [gedaagde] hierbij niet de vereiste gegevens als genoemd in artikel 15.3 koopovereenkomst heeft overgelegd.
2.4.
[eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] op 26 juli 2022 in gebreke gesteld, omdat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen. [gedaagde] had namelijk nagelaten uiterlijk 25 juli 2022 een bankgarantie af te geven of een waarborgsom te storten (artikel 5 koopovereenkomst Pro). [eiser sub 1] c.s. verzocht [gedaagde] dit alsnog te doen en schriftelijk te bevestigen dat de akte van levering uiterlijk op 3 oktober 2022 zal worden gepasseerd. Vanwege het feit dat [gedaagde] aan dit verzoek geen gehoor heeft gegeven, heeft [eiser sub 1] c.s. op 17 augustus 2022 en later nog een keer op 26 augustus 2022 aan [gedaagde] laten weten de koopovereenkomst te ontbinden en verzocht de contractueel overeengekomen boete van € 95.100,00 (artikel 11 koopovereenkomst Pro) te betalen. [gedaagde] heeft deze boete niet betaald. Daarom is [eiser sub 1] c.s. deze procedure gestart. [eiser sub 1] c.s. vordert in de dagvaarding betaling van genoemde boete en betaling van een aanvullende schadevergoeding, met verwijzing naar de schadestaatprocedure. Laatstgenoemde vordering is tijdens de mondelinge behandeling door [eiser sub 1] c.s. ingetrokken.
2.5.
[gedaagde] verweert zich tegen de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. door te stellen dat hij de koopovereenkomst wel degelijk geldig heeft ontbonden met een beroep op de wettelijke bedenktermijn dan wel met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Daarnaast doet [gedaagde] een beroep op dwaling (artikel 6:228 BW Pro) en misbruik van omstandigheden/bedrog (artikel 3:44 BW Pro) en verzoekt hij de rechtbank om de koopovereenkomst op grond daarvan te vernietigen. Voor het geval de rechter deze verweren passeert, verzoekt [gedaagde] het boetebedrag te matigen.
[gedaagde] moet de contractueel overeengekomen boete van € 95.100,00 betalen
2.6.
De vordering van [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de contractueel overeengekomen boete van € 95.100,00 door [gedaagde] zal worden toegewezen. Op grond van artikel 11 van Pro de koopovereenkomst kan [eiser sub 1] c.s. de koopovereenkomst namelijk ontbinden en een boete van 10% van de koopsom van € 951.000,00 (dat is € 95.100,00) van [gedaagde] vorderen als [gedaagde] de koopovereenkomst niet nakomt:
“Artikel 11: Ingebrekestelling Pro / Ontbinding
11.1
Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
(…)
11.3
(…)
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige
partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
Niet ter discussie staat dat [gedaagde] geen bankgarantie heeft afgegeven of een waarborgsom heeft gestort. Dit betekent dat [gedaagde] artikel 5 van Pro de koopovereenkomst niet is nagekomen. [eiser sub 1] c.s. heeft daarom terecht en op juiste gronden de koopovereenkomst in augustus 2022 ontbonden en de overeengekomen boete gevorderd. De verweren die [gedaagde] tegen de vordering van [eiser sub 1] c.s. heeft aangevoerd slagen niet. De rechtbank ligt dit oordeel hieronder toe. De gevorderde wettelijke rente over de boete van € 95.100,00 wordt als niet weersproken toegewezen zoals hierna in het dictum vermeld.
[gedaagde] heeft de overeenkomst niet binnen de wettelijke bedenktermijn ontbonden
2.7.
Zoals in overweging 2.2. genoemd, stelt [gedaagde] dat hij met zijn e-mail van 9 juni 2022 de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktermijn heeft ontbonden. [eiser sub 1] c.s. betwist dit en voert aan dat de wettelijke bedenktermijn een dag eerder al, op 8 juni 2022, was verstreken en [gedaagde] de koopovereenkomst op basis hiervan dus niet meer kon ontbinden. Volgens [eiser sub 1] c.s. is de koopovereenkomst namelijk op 4 juni 2022 door beide partijen ondertekend en is daarmee de bedenktermijn op 5 juni 2022 om 0.00 uur gaan lopen. [gedaagde] is het niet eens met [eiser sub 1] c.s. en stelt dat de koopovereenkomst niet overeenkomstig artikel 7:2 lid 2 BW Pro op 4 juni 2022 aan hem ter hand is gesteld. Hierdoor is de bedenktermijn niet op 5 juni 2022 gaan lopen, aldus [gedaagde] .
2.8.
De rechtbank begrijpt de stelling van [gedaagde] zo dat volgens hem onder het ter hand stellen van de koopovereenkomst wordt verstaan dat de volledig door beide partijen ondertekende koopovereenkomst (inclusief de ontvangstbevestiging en de toelichting op de koopovereenkomst voor de consument) door [eiser sub 1] c.s. (per ommegaande) weer naar [gedaagde] had moeten worden gestuurd, ondanks dat [gedaagde] de laatste partij was die de stukken heeft ondertekend en dus zelf al over een volledig getekende koopovereenkomst beschikte. De rechtbank volgt dit betoog van [gedaagde] niet. Dit wordt hieronder nader toegelicht.
2.9.
Uit artikel 7:2 lid 1 BW Pro volgt dat de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Uit lid 2 volgt vervolgens dat een afschrift van de koopovereenkomst aan de koper ter hand moet worden gesteld en dat eventueel ter bevestiging hiervan een ontvangstbevestiging aan de verkoper gegeven kan worden. De koper heeft gedurende drie dagen na deze terhandstelling het recht de koop te ontbinden. Het doel van het vormvoorschrift in het eerste lid van dit artikel is duidelijkheid geven over het moment waarop partijen wilsovereenstemming hebben bereikt. Met het terhandstellingsvereiste wordt het moment waarop de bedenktermijn aanvangt gemarkeerd, namelijk de dag nadat de koopovereenkomst aan de koper ter hand wordt gesteld.
2.10.
Tussen partijen staat vast dat makelaar [A] op 4 juni 2022 per e-mail aan zowel [eiser sub 1] c.s. als aan [gedaagde] de concept koopovereenkomst heeft toegestuurd met bijgevoegd een aantal documenten (de “getekende lijst van zaken”, “getekende vragenlijst bij verkoop van woning”, “meetstaat” en “afschrift verdeling en levering”). Diezelfde dag heeft [eiser sub 1] c.s. de op verzoek van [gedaagde] aangepaste en daarmee definitieve koopovereenkomst getekend en toegestuurd aan [gedaagde] . [gedaagde] heeft vervolgens eveneens op 4 juni 2022 deze door [eiser sub 1] c.s. ondertekende koopovereenkomst ook ondertekend/geparafeerd en via WhatsApp aan [eiser sub 1] c.s. teruggestuurd. Op dat moment ontbraken nog de volgende parafen/handtekeningen/dateringen:
De datum op pagina 14 van de koopovereenkomst (pagina 1 van de ontvangstbevestiging). Deze pagina bevat wel de paraaf van [gedaagde] ;
De paraaf op pagina 15 van de koopovereenkomst (pagina 2 van de ontvangstbevestiging). Op deze pagina staat wel de handtekening van [gedaagde] en daar is 4 juni 2022 als datum van ondertekening genoteerd;
De parafen op pagina 16 tot en met 30 van de koopovereenkomst (pagina 1 tot en met 15 van de Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument).
[eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] de volgende dag, 5 juni 2022, per WhatsAppbericht op bovenstaande gewezen en verzocht dit alsnog in te vullen/te tekenen. Dit heeft [gedaagde] vervolgens gedaan.
2.11.
Uit het voorgaande volgt dat partijen op 4 juni 2022 wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. Op de eerste dertien pagina’s van de koopovereenkomst (de koopakte zelf) staan immers de woning waar de koop op ziet, de koopprijs, de voorwaarden voor de verkoop en de partijen tussen wie de verkoop plaatsvindt genoteerd en deze pagina’s zijn op 4 juni 2022 volledig geparafeerd en getekend door [gedaagde] teruggestuurd naar [eiser sub 1] c.s. Het WhatsAppbericht van [gedaagde] van 7 juni 2022 bevestigt dat [gedaagde] zelf ook uitging van 4 juni 2022 als datum waarop wilsovereenstemming over de verkoop van de woning was bereikt:
“Hallo [eiser sub 1 (voornaam)] ,
Ik heb het koopcontract
getekend op zaterdag 4 juni
2022.
(…)”
2.12.
Daarnaast volgt uit overweging 2.10 dat de koopovereenkomst wel degelijk op 4 juni 2022 ter hand is gesteld aan [gedaagde] . Anders dan [gedaagde] aanvoert, is voor de “terhandstelling” als bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW Pro (en daarmee voor het aanvangsmoment van de bedenktijd) namelijk niet vereist dat [eiser sub 1] c.s. de volledig door partijen ingevulde en getekende koopovereenkomst weer naar [gedaagde] terugstuurt. [gedaagde] was immers de laatste partij die de koopovereenkomst heeft ondertekend en hij beschikte daarom op 4 juni 2022 al over dit document.
2.13.
Bovendien wordt in artikel 7:2 lid 2 BW Pro de terhandstelling van de koopovereenkomst aan de koper gekoppeld aan de datum van de ontvangstbevestiging. De ontvangstbevestiging is door [gedaagde] zelf geparafeerd en ondertekend op 4 juni 2022. Dit betekent dat de bedenktermijn van drie dagen is gaan lopen op 5 juni 2022 om 0.00 uur en dat deze afliep op 8 juni 2022 om 23.59 uur. De e-mail van [gedaagde] van 9 juni 2022 is daarom buiten de bedenktermijn verstuurd. Opgemerkt wordt dat ook in het geval uitgegaan wordt van 5 juni 2022 als datum van ondertekening van de koopovereenkomst en 6 juni 2022 0.00 uur als aanvangstijd van de bedenktermijn, de bedenktermijn eveneens op 8 juni om 23.59 uur zou zijn geëindigd (vanwege de tussenliggende vrije dagen).
2.14.
[gedaagde] heeft nog verwezen naar een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam [1] van 28 april 2010, maar die zaak ziet op een andere situatie dan de situatie in deze zaak en is daarom hier niet één op één van toepassing. In de zaak van de Rechtbank Rotterdam gaat het er namelijk om dat de koper de koopovereenkomst weliswaar op dezelfde dag (14 mei 2009) ondertekent als de verkoper, maar er worden door de koper ook een paar kleine wijzigingen in de koopakte aangebracht waar zij haar paraaf bij zet. Een dag later pas (15 mei 2009) ontvangt de koper van de verkoper de koopakte met daarop ook de paraaf van de verkoper bij deze wijzigingen weer retour. Daarnaast is de ontvangstbevestiging door de koper ook pas op 15 mei 2009 getekend en gedateerd. De Rechtbank Rotterdam oordeelt dat de koopakte daarmee pas op 15 mei 2009 aan koper ter hand is gesteld. In de onderhavige zaak, zijn de omstandigheden anders (geen wijzigingen en geen reeds getekende ontvangstbevestiging).
[gedaagde] kan de overeenkomst niet ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud
2.15.
Op 17 juni 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser sub 1] c.s., via [A] , per e-mail laten weten het koopcontract met een beroep op het financieringsvoorbehoud te willen ontbinden. Bij deze e-mail zat de afwijzing van financiële instelling BLG Wonen van 16 juni 2022 gevoegd. In deze afwijzing staat het volgende geschreven:
“U heeft via uw hypotheekadviseur Online Financiële Diensten bij BLG Wonen een hypotheek aangevraagd voor het woonhuis [adres] . U stuurde ons hiervoor de gevraagde informatie. Wij hebben uw aanvraag beoordeeld op basis van deze informatie. Helaas kunt u geen hypothecaire geldlening bij ons krijgen. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.
Waarom kunt u geen hypothecaire geldlening bij ons krijgen?
Uw hypotheekaanvraag is helaas afgewezen omdat deze niet past binnen onze acceptatieregels.”
In het koopcontract zijn zeer specifieke criteria genoemd waaraan een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud (artikel 15 koopovereenkomst Pro) moet voldoen:
“Artikel 15: Ontbindende Pro voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
op 18-07-2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 950.000,
zegge negenhonderdvijftgduizend euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de thans al gangbare geldende voorwaarden en marktconform rentetarief bij een erkende geldverstrekkende bankinstelling.
(…)
15.3
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven
bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te
verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding
wordt ingeroepen uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende
voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te
geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van
een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen,
onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende
bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop
komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) over dient te leggen om te voldoen aan
het vereiste van 'goed gedocumenteerd':
In de schriftelijk afwijzing dient ten minste vermeld te staan:
1. Wat de naam/namen van de aanvrager(s) is/zijn;
2. Op basis van welke inkomen(s) een aanvraag is ingediend;
3. Om welk aangevraagd hypotheekbedrag het gaat.”
2.16.
Uit het hiervoor geciteerde artikel uit de koopovereenkomst volgt dat [gedaagde] de koopovereenkomst kan ontbinden met een beroep op het financieringsvoorbehoud als zijn beroep op ontbinding ‘goed gedocumenteerd’ is. Daaronder wordt volgens artikel 15.3 van de koopovereenkomst verstaan dat [gedaagde] één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar verstrekt, waaruit volgt wie de aanvrager(s) is/zijn, op basis van welk(e) inkomen(s) de aanvraag is ingediend en om welk hypotheekbedrag de aanvraag gaat.
2.17.
[gedaagde] stelt de koopovereenkomst geldig te hebben ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud, ondanks dat niet voldaan is aan de vereisten van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De rechtbank begrijpt dit zo dat [gedaagde] vindt dat hij alles heeft gedaan om te voldoen aan het vereiste ‘goed gedocumenteerd’, maar dat dit niet is gelukt door een omstandigheid die buiten zijn macht ligt (namelijk het weigeren van het aanpassen van de afwijzingsbrief door BLG Wonen) en hem daardoor niet kan worden toegerekend.
2.18.
Dit verweer van [gedaagde] slaagt niet. De reden dat de afwijzing de hiervoor genoemde gegevens moet bevatten, is gelegen in het feit dat de verkoper moet kunnen controleren of de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. Nu [gedaagde] die informatie niet heeft aangeleverd, kan [eiser sub 1] c.s. dat niet doen. [gedaagde] heeft ook geen andere informatie aangeleverd op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. had kunnen nagaan of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Zo had hij bijvoorbeeld de ondertekende hypotheekaanvraag die hij bij BLG Wonen had ingediend aan [eiser sub 1] c.s. kunnen verstrekken, waarin het inkomen en hypotheekbedrag was vermeld. Ook dit heeft [gedaagde] niet gedaan. De e-mail van de adviseur van [gedaagde] , de heer [B] (hierna: [B] ), van 20 juli 2022 (productie 13a conclusie van antwoord) maakt dit oordeel niet anders. Los van het feit dat met de inhoud nog steeds niet aan het vereiste ‘goed gedocumenteerd’ wordt voldaan, is deze e-mail na de fatale termijn van 18 juli 2022 verstuurd. Nu [gedaagde] geen documenten/gegevens aan [eiser sub 1] c.s. heeft overgelegd overeenkomstig artikel 15.3 van de koopovereenkomst, op basis waarvan [eiser sub 1] c.s. kon beoordelen of [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan, kan [gedaagde] de koopovereenkomst niet met een beroep op het financieringsvoorbehoud ontbinden.
Het beroep op ‘bedrog/misbruik van omstandigheden’ en ‘dwaling’ faalt
2.19.
Het beroep van [gedaagde] op bedrog en/of misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 BW Pro) begrijpt de rechtbank zo dat [gedaagde] vindt dat hij de koopovereenkomst heeft gesloten onder invloed van een opzettelijke onjuiste mededeling van [eiser sub 1] c.s. over het aflopen van de bedenktijd als reactie op de vraag van [gedaagde] via WhatsApp om te bevestigen dat de bedenktijd tot en met donderdag 9 juni 2022 liep:
“Hi [gedaagde (voornaam)] , dat zou goed kunnen.
Hoezo is de bedenktermijn van belang?”
(WhatsAppbericht van [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] van 7 juni 2022, productie 6 conclusie van antwoord)
Ook wordt begrepen dat [gedaagde] stelt dat [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] zo snel mogelijk zou hebben willen binden aan de koopovereenkomst door opzettelijk de onjuiste mededeling te hebben gedaan dat [gedaagde] nog een aantal ontbrekende parafen/handtekeningen moest zetten, omdat dit vereist zou zijn voor de hypotheekaanvraag. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat [eiser sub 1] c.s. wist of had moeten begrijpen dat [gedaagde] tot het sluiten van de koopovereenkomst is bewogen door de (tijds)druk die [eiser sub 1] c.s. achter de verkoop zou hebben gezet. Verder zou [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] opzettelijk het beroep van [gedaagde] op het financieringsvoorbehoud hebben vertraagd, door geen adequate reactie te geven over welke stukken aangeleverd moesten worden nadat BLG Wonen had geweigerd haar afwijzingsbrief aan te passen.
2.20.
Voor het beroep op dwaling (artikel 6:228 BW Pro) stelt [gedaagde] dat hij op de mededeling van [eiser sub 1] c.s. als professionele partij over het aflopen van de bedenktijd (zie overweging 2.19) had mogen vertrouwen. Op [eiser sub 1] c.s. zou als professionele partij een zorgplicht richting [gedaagde] rusten die inhoudt dat hij zorgvuldig moet handelen bij het geven van informatie aan [gedaagde] .
2.21.
Nog los van de vraag of deze gestelde wilsgebreken gelet op de omstandigheden waar [gedaagde] naar verwijst (namelijk omstandigheden van ná de totstandkomingsfase van de overeenkomst) wel kunnen leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst, wordt geoordeeld dat [gedaagde] hoe dan ook te weinig heeft gesteld voor een geslaagd beroep op bedrog, misbruik van omstandigheden en/of dwaling.
2.22.
Voor een geslaagd beroep op bedrog/misbruik van omstandigheden is immers in de eerste plaats vereist dat [eiser sub 1] c.s. opzettelijk een onjuiste mededeling heeft gedaan of dat er oneigenlijke druk is uitgeoefend door [eiser sub 1] c.s. op het sluiten van de koop. Dat hiervan sprake is geweest, heeft [gedaagde] mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [eiser sub 1] c.s. (die onder meer heeft gewezen op een WhatsApp-bericht waarin hij juist schrijft: “
Heeft geen haast”) onvoldoende onderbouwd gesteld. Ook overigens is dit niet gebleken.
Heeft geen haast”) onvoldoende onderbouwd gesteld. Ook overigens is dit niet gebleken.
2.23.
Daarnaast is niet gebleken dat [eiser sub 1] c.s. opzettelijk niet tijdig zou hebben gereageerd op de vraag van [gedaagde] , welke documenten/gegevens hij zou moeten aanleveren om wel een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud te kunnen voldoen. De verplichting tot het goed documententeren van het beroep op het financieringsvoorbehoud rust volledig op [gedaagde] . [eiser sub 1] c.s. heeft hier geen taak. De vereisten waren ook duidelijk. Niet gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. opzettelijk zou hebben voorkomen dat [gedaagde] tijdig de juiste documenten/gegevens zou aanleveren.
2.24.
Ten aanzien van het beroep op dwaling geldt dat de rechtbank [eiser sub 1] c.s. in deze kwestie niet ziet als een professionele partij die een bepaalde zorgplicht tegenover [gedaagde] zou hebben gehad. Zo is [eiser sub 1] c.s. geen gecertificeerd makelaar en blijkt ook niet dat hij de indruk heeft gewekt in die hoedanigheid te handelen. [eiser sub 1] c.s. verkocht in deze kwestie zijn eigen woonhuis. Bovendien heeft [eiser sub 1] c.s. niet met zekerheid bevestigd dat de bedenktermijn inderdaad op 9 juni 2022 zou aflopen (hij schrijft: “dat zou goed kunnen”). Los van de mededeling van [eiser sub 1] c.s. op dit punt, beroept [gedaagde] zich op een wettelijke bedenktermijn waarvan hij het moment van aflopen van deze termijn eenvoudig zelf of samen met zijn adviseur [B] (waarover [gedaagde] heeft verklaard dat deze ook wel eens als verkoopmakelaar optreedt), had kunnen en moeten controleren. Het ligt op de weg van een koper om het afloopmoment van die bedenktermijn goed in ogenschouw te hebben. Voor zover dat moment [gedaagde] (en zijn adviseur) niet duidelijk is geweest, is dat een omstandigheid die op grond van de in het verkeerd geldende opvattingen voor zijn eigen rekening moet blijven en niet aan [eiser sub 1] c.s. kan worden tegengeworpen.
Het beroep van [gedaagde] op matiging van de boete slaagt niet
2.25.
Nu geoordeeld wordt dat de verweren van [gedaagde] niet opgaan en de vordering van [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de boete daarom zal worden toegewezen, moet beoordeeld worden of het beroep van [gedaagde] op matiging van deze boete slaagt. [gedaagde] stelt dat de boete ter hoogte van € 95.100,00 gematigd moet worden op grond van artikel 6:94 BW Pro, omdat toewijzing van de (volledige) boete in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] mocht er naar eigen zeggen namelijk op vertrouwen dat hij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden en dit is volgens hem door toedoen van [eiser sub 1] c.s. niet gelukt.
2.26.
Het beroep op matiging van de boete wordt afgewezen. De rechter dient terughoudend te zijn ten aanzien van de bevoegdheid tot het matigen van een boete. Matiging van een boete is alleen toegestaan als toepassing van het boetebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is het geval als de boete leidt tot een buitensporig resultaat, waarbij alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen. Gelet op wat reeds is overwogen is, anders dan [gedaagde] stelt, niet gebleken dat [gedaagde] door toedoen van [eiser sub 1] c.s. de koopovereenkomst niet kon ontbinden. Ook heeft [gedaagde] geen andere feiten en/of omstandigheden aangevoerd die maken dat de boete gematigd moet worden.
[gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.726,00 betalen
2.27.
[eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.726,00. Het recht van [eiser sub 1] c.s. op deze kosten is niet weersproken door [gedaagde] . De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (BIK) van toepassing is en dat [eiser sub 1] c.s. aan [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De vordering van [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom worden toegewezen (nu deze overeenkomstig de BIK-staffel is). De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt als niet weersproken toegewezen zoals hierna in het dictum vermeld.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.28.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 1.301,00
- salaris advocaat €
2.366,00(2,0 punten × tarief € 1.183,00)
2.366,00(2,0 punten × tarief € 1.183,00)
Totaal € 3.794,43
2.29.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook, als niet weersproken, worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. een bedrag van € 95.100,00 (vijfennegentig duizendéénhonderd euro) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 17 september 2022 tot de dag van volledige betaling,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. de buitengerechtelijke incassokosten van
€ 1.726,00 (zeventienhonderd zesentwintig euro) te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 17 september 2022 tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. de proceskosten te betalen, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op € 3.794,43,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Erich en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2023. [2]