Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10632272 \ UV EXPL 23-173 wh 1031
Vonnis in kort geding van 7 september 2023
in de zaak van
de naamloze vennootschap
[eiseres] N.V.,
gevestigd en kantoorhoudend in [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. B.J.C.J. Vugts werkzaam bij PVU Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats]
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde partij
niet verschenen.
2 [gedaagde sub 2] ,
wonend in [wooplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedagvaard in kort geding. De mondelinge behandeling was op 24 augustus 2023. [gedaagde sub 1] is niet op deze mondelinge behandeling verschenen. [gedaagde sub 2] is wel op de zitting verschenen en heeft voorafgaand aan de zitting een verweerschrift aan de rechtbank en de gemachtigde van [eiseres] gestuurd. Op de zitting heeft [gedaagde sub 2] een huurovereenkomst overgelegd.
De zaak is op de mondelinge behandeling met partijen besproken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.
1.2.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] bestaat sinds 1 maart 2019 een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 1] en de bedrijfswoning aan de [straat] [nummeraanduiding 2] in [plaats 2] . De overeengekomen huur bedraagt € 8.531,04 per maand. Sinds juni 2020 is een huurachterstand ontstaan. In het jaar 2022 heeft [gedaagde sub 1] wel huur betaald, maar sinds 1 januari 2023 is zij gestopt met huur betalen en is de bar/ het restaurant dat [gedaagde sub 1] in het gehuurde exploiteerde niet meer open gegaan. De huurachterstand is volgens [eiseres] € 137.320,56 tot en met juli 2023. [eiseres] vordert in deze procedure dan ook ontruiming van de bedrijfsruimte en de bedrijfswoning.
2.2.
[gedaagde sub 1] is niet op de zitting verschenen en heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering tot ontruiming.
2.3.
[gedaagde sub 2] woont in de woning boven de gehuurde bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 2] . [gedaagde sub 2] heeft een onderhuurovereenkomst met [gedaagde sub 1] en beroept zich op huurbescherming van artikel 7:269 BW Pro.
3.De beoordeling
Wat is het oordeel van de kantonrechter?
3.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte moet ontruimen, maar dat [gedaagde sub 2] (voorlopig) in de woning mag blijven. Hierna wordt toegelicht waarom.
Spoedeisend
3.2.
Een vordering tot ontruiming zoals deze door [eiseres] is ingesteld, is naar haar aard spoedeisend.
3.3.
In deze kort geding procedure wordt aan de kantonrechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat een ontruimingsvordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
Verstek [gedaagde sub 1]
3.4.
heeft niet gereageerd op de vordering en heeft ook geen uitstel gevraagd om op een later moment alsnog te mogen reageren. [gedaagde sub 1] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. Daarom wordt tegen [gedaagde sub 1] verstek verleend. [gedaagde sub 2] is wel op de zitting verschenen. Op grond van artikel 140 lid 3 Rv Pro wordt één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
Ontruiming bedrijfsruimte
3.5.
De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte toewijzen omdat zij het voldoende aannemelijk vindt dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. De huurachterstand van € 137.320,56 vormt namelijk een voldoende ernstige tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt.
Ontruimingstermijn
3.6.
De kantonrechter stelt een termijn van 14 dagen voor de ontruiming van de bedrijfsruimte. Door de bedrijfsruimte voor deze termijn te verlaten kan [gedaagde sub 1] eventuele ontruimingskosten voorkomen. De ontruiming geldt ook voor een eventuele onderverhuurder in de bedrijfsruimte aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats 2] .
Geen ontruiming van de woning
3.7.
De kantonrechter zal de vordering tot het gedogen van de ontruiming door [gedaagde sub 2] afwijzen. Deze zou zij alleen kunnen toewijzen als er sprake is van een afhankelijke bedrijfswoning en splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is, omdat [gedaagde sub 2] in dat geval geen recht heeft op huurbescherming. Voor de kantonrechter is in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden dat het om een afhankelijke huurwoning gaat en splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Om die reden is het mogelijk dat het beroep van [gedaagde sub 2] op onderhuurbescherming slaagt. Dit zal in een bodemprocedure moeten worden vastgesteld. Gelet op de vergaande huurbescherming van een onderhuurder van woonruimte zal vooruitlopend op de bodemprocedure de gevorderde ontruiming van de woning worden afgewezen.
Geen afhankelijke woning
3.8.
Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte. Het gaat daarbij om de vraag of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol [1] .
3.9.
Voor de kantonrechter is onvoldoende aannemelijk dat het om een afhankelijke woning gaat. De woning bevindt zich boven de bedrijfsruimte en heeft een eigen opgang en huisnummer. Uit de door [gedaagde sub 2] op de zitting overgelegde huurovereenkomst kan worden afgeleid dat de bovenwoning sinds 1 juni 2021 door [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] wordt onderverhuurd. Uit deze huurovereenkomst kan ook worden afgeleid dat de woning voor [gedaagde sub 2] aan iemand anders was verhuurd, namelijk degene aan wie hij de waarborg moest betalen (zie artikel 10.1 van de huurovereenkomst). De woning bestaat uit drie kamers en een balkon. [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat de woning een zelfstandige woning betreft met een eigen badkamer en dat er geen interne verbinding is tussen de bedrijfsruimte en de woonruimte. [eiseres] heeft dit niet betwist. De aard van het bedrijf van [gedaagde sub 1] vereist niet dat haar personeel voortdurend en onmiddellijk beschikbaar is. Het is in verband met de exploitatie van haar bar/restaurant daarom niet noodzakelijk dat haar personeel de bovenwoning zelf bewoont en sinds [gedaagde sub 2] huurder is, is dit ook niet het geval geweest. De exploitatie van het bedrijf is geheel zelfstandig en daaraan wordt niet bijgedragen door de bewoning van de bovenwoning op nummer [nummeraanduiding 2] . Van een nauwe bedrijfseconomische verbondenheid tussen bedrijfsruimte en bovenwoning is daarom geen sprake. [eiseres] heeft gesteld dat veel van haar huurders wel zelf in de bovenwoning bij de bedrijfsruimte willen wonen of hier personeel laten wonen en dat het voor haar makkelijker is om de bedrijfsruimte te verhuren met daarboven een bedrijfswoning, maar zij heeft verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de woning inderdaad een afhankelijke woning is zoals bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro.
3.10.
Nu niet aannemelijk is geworden dat het gaat om een afhankelijke woning zou het bedrijfshuurregime van artikel 7:290 BW Pro nog van toepassing kunnen zijn op de woning als in de bodemprocedure vast komt te staan dat de huurovereenkomst niet gesplitst kan worden. Hier heeft [eiseres] echter niets over gesteld en dit is ook gelet op hetgeen hierboven is overwogen met betrekking tot de woning onvoldoende aannemelijk geworden.
Proceskosten [gedaagde sub 2]
3.11.
krijgt gelijk en [eiseres] wordt daarom veroordeeld in de proceskosten aan de kant van [gedaagde sub 2] . De kantonrechter begroot deze proceskosten op € 50,-.
Proceskosten [eiseres]
3.12.
[gedaagde sub 1] moet de bedrijfsruimte ontruimen en zij zal worden veroordeeld om de proceskosten van [eiseres] te betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
120,53
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
- overige kosten
€
0,00
Totaal
€
1.041,53
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen (eventuele onderhuurders daarbij inbegrepen) en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiseres] ;
4.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.041,53;
4.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 50,00;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2023.