Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5796
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 195.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
22 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
22 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 1 augustus 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1963 gebouwd appartement, met een berging van 4 m2 en een balkon van 5 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 51 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 146.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 195.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 28 maart 2021 voor € 265.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 260.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 24 februari 2021 voor € 230.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt ( [locatie] ) zijn gelegen, waarbij twee referentiewoningen in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
8. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgronden over de in het taxatieverslag gebruikte referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
9.1
Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Eiseres heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. Volgens eiseres geeft verweerder in het taxatieverslag enkel inzicht in de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning. Verweerder is het niet met eiseres eens. Eiseres heeft het ‘Taxatieverslag woningen’ met daarop de woningen die aan het primaire besluit ten grondslag lagen, ontvangen. Verweerder heeft bij aangetekende brief van 28 oktober 2022 en op de zitting toegelicht dat in het taxatieverslag de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen zijn weergegeven. De uitstraling is waar te nemen op de foto’s en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Daarnaast valt de kwaliteit van de woning onder de staat van onderhoud en is de ligging in de regel verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. In dit geval is het taxatieverslag de uitkomst van de modelmatige waardebepaling door verweerder. Verweerder hoeft echter niet méér stukken (zoals een taxatiematrix/taxatiekaart) te verstrekken dan waar hij op dat moment zelf over beschikt. Naar aanleiding van het taxatieverslag en de toelichting in de brief van 28 oktober 2022 kan eiseres gerichte vragen stellen over en gemotiveerde betwistingen aanvoeren tegen de door verweerder vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiseres stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. Eiseres heeft hierover op de zitting toegelicht dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren getalsmatig of met vaste percentages dient te corrigeren. Verweerder is het niet met eiseres eens. Verweerder heeft bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 een tabel met de waardecorrecties voor de KOUDV-factoren aan de gemachtigde van eiseres toegestuurd. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze getalsmatige waardecorrecties bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiseres heeft dit niet betwist. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de KOUDV- en liggingsfactoren in de taxatiematrix in beroep daarentegen niet getalsmatig zijn uitgewerkt. Verweerder gebruikt ook geen vaste percentages voor de correctie van de KOUDV- en liggingsfactoren. De rechtbank kan verweerder hierin ook volgen. Er bestaat namelijk geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiseres de onderliggende gegevens op haar beurt kan betwisten. Dat eiseres graag ziet dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
9.3
Eiseres stelt daarnaast dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en de woning. Verweerder heeft echter bij aangetekende brief op 28 oktober 2022 de waarde van de verschillende objectonderdelen verstrekt. Eiseres heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
9.4
Eiseres stelt bovendien dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Verweerder is het niet met eiseres eens. Op 16 mei 2022 heeft verweerder namelijk een e-mail met het gehanteerde indexeringspercentage naar de gemachtigde van eiseres toegestuurd. Daarnaast staat het indexeringspercentage weergegeven in de taxatiematrix. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Bij gebruikmaking van indexeringspercentages dient verweerder zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat het indexeringspercentages volgt uit de permanente marktanalyse. Hierbij wordt gebruik gemaakt van openbare gegevens, zoals het kadaster. Eiseres heeft het nagelaten eigen berekeningen tegenover de indexering van verweerder te stellen. [1] De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres niet is geschaad in haar procespositie. De beroepsgrond slaagt niet.
Vve-reserve
10. Eiseres voert aan dat verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (vve). Verweerder licht in het verweerschrift toe dat hij wel rekening heeft gehouden met de vve-reserves. Bij de waardevaststelling van de woning wordt namelijk het aandeel in het reservefonds van de vve bij de referentiewoningen in aftrek genomen op de verkoopcijfers. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Uit de taxatiematrix blijkt dat de vve-reserves uit de verkoopcijfers zijn gehaald. Eiseres heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
11. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere voorzieningen en isolatie van [adres 2] . Bovendien beschikt deze woning over een berging/schuur en is deze woning ver na de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de voorzieningen inderdaad beter zijn. Hier is volgens verweerder echter voldoende rekening mee gehouden. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat de voorzieningen van de woning zijn gewaardeerd als ‘eenvoudig/verouderd’. De voorzieningen van [adres 2] zijn gewaardeerd als ‘normaal’. Deze woning heeft echter een hogere m2-prijs (€ 4.833,-) dan de woning (€ 3.735,-). Bovendien blijkt uit de taxatiematrix dat deze woning net zoals de woning een berging heeft. Verder heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat [adres 2] is verkocht op
28 maart 2021. Dit is niet te ver van de waardepeildatum 1 januari 2021 gelegen. Daarnaast heeft verweerder op de zitting toegelicht dat de isolatie hetzelfde is, doordat dit wordt geregeld door de vereniging van eigenaren. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
28 maart 2021. Dit is niet te ver van de waardepeildatum 1 januari 2021 gelegen. Daarnaast heeft verweerder op de zitting toegelicht dat de isolatie hetzelfde is, doordat dit wordt geregeld door de vereniging van eigenaren. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiseres stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere voorzieningen en isolatie van [adres 3] . Bovendien beschikt deze woning over een berging en een dakterras. Daarnaast is deze woning ver na de waardepeildatum verkocht.
Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat deze woning geen dakterras, maar net zoals de woning een balkon heeft. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix. Daarnaast blijkt uit de taxatiematrix dat deze woning net zoals de woning een berging heeft. Verder heeft verweerder in het verweerschrift toegelicht dat de voorzieningen ten tijde van de verkoop gelijk waren aan die van de woning, namelijk ‘eenvoudig/verouderd’. Deze woning heeft desondanks een hogere m2-prijs (€ 4.461,-) dan de woning (€ 3.735,-). Op de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat de isolatie hetzelfde is, doordat dit wordt geregeld door de vereniging van eigenaren. Bovendien is deze woning verkocht op 19 juli 2021. Dit is niet te ver van de waardepeildatum 1 januari 2021 gelegen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiseres stelt daarnaast dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere voorzieningen en staat van onderhoud van [adres 4] . Daarnaast is deze woning ver na de waardepeildatum verkocht. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de voorzieningen van deze woning inderdaad beter zijn, namelijk ‘normaal’ met een moderne keuken en een verouderde badkamer. Volgens verweerder is hier voldoende rekening mee gehouden. Deze woning heeft namelijk een hogere m2-prijs (€ 4.240,-) dan de woning (€ 3.735,-). Uit de taxatiematrix blijkt dat de staat van onderhoud van [adres 4] net zoals de woning als ‘voldoende’ is gewaardeerd. Eiser onderbouwt niet dat de staat van onderhoud van deze woning hoger moet worden gewaardeerd. Bovendien blijkt uit het verweerschrift en de taxatiematrix dat deze woning is verkocht op 24 februari 2021. Dit is niet te ver van de waardepeildatum 1 januari 2021 gelegen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
De isolatie van de woning
14. Eiseres stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige isolatie van de woning. Volgens eiser beschikt de woning over een matig energielabel en ontbreekt isolatie in de vloer en in de garage. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de woning geen garage heeft. Bovendien wordt de woning vergeleken met twee appartementen uit hetzelfde complex. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de isolatie wordt geregeld door de verenging van eigenaren. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet onderbouwd weersproken.
Voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect door de matige isolatie, dan is de rechtbank van oordeel dat dit in voldoende mate is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] . De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen en staat van onderhoud van de woning
15. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat uit het taxatieverslag blijkt dat staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning als ‘slecht, onder gemiddeld’ zijn gewaardeerd. Volgens eiseres is dit niet consistent en inzichtelijk nu uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen als ‘eenvoudig/verouderd’ en de staat van onderhoud als ‘voldoende’ zijn gewaardeerd. Uit de taxatiematrix blijkt dat ‘eenvoudig/verouderd’ voor de voorzieningen de laagste waardering is. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de m2-prijzen van de referentiewoningen (€ 4.833,-. € 4.461,- en € 4.240,-) hoger zijn dan de m2-prijs van de woning (€ 3.735,-), waardoor er ruimte in de waardebepaling is om met een slechtere waardering van de staat van onderhoud rekening te houden. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiseres heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 september 2023.
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.