Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/550747 / KG ZA 23-13
Vonnis in kort geding van 9 februari 2023
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. J.C.N.T. van Haren in Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.L. Lissone in Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met als bijlagen producties 1 tot en met 9;
- het op verzoek van de voorzieningenrechter namens [eiseres] ingebrachte vonnis van 14 december 2022 van de kantonrechter van deze rechtbank;
- de akte overlegging producties van [gedaagde] met als bijlagen producties 1 tot en met 4;
- de pleitaantekeningen van [eiseres] ;
1.2.
Daarna is er bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.Waar gaat dit kort geding over?
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van een pand in de binnenstad van [plaats] aan de [adres] (hierna: het pand). De begane grond en de werfkelder van het pand zijn als bedrijfsruimte verhuurd aan een restaurant en de bovenste twee verdiepingen worden als woningen verhuurd aan drie verschillende huurders. Op 7 oktober 2022 hebben partijen een schriftelijke koopovereenkomst gesloten waarin het pand voor een bedrag van € 1.325.000,- aan [gedaagde] is verkocht.
2.2.
In artikel 20 van Pro de koopovereenkomst (hierna: artikel 20) staat het volgende:
“artikel 20 Voorbehoud Pro van koper
Het pand is verkocht onder voorbehoud van een onderzoeksperiode (due diligence) van vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst door beide partijen, met een voor koper conveniërende uitkomst van het juridische, milieukundige, technische en bouwkundige onderzoek.”
2.3.
Bij e-mail van 28 oktober 2022 heeft de heer [A] , namens [gedaagde] , de koopovereenkomst ontbonden met een beroep op het voorbehoud in artikel 20. In de e-mail staat daarover het volgende:
“De reden van de ontbinding slaat op een aantal aspecten waar wij na het ondertekenen van de koopakte achter zijn gekomen waaronder de onduidelijkheid over de situatie met betrekking tot de woningen en de situatie van de huurder op de begane grond inzake de rechtszaak.”
2.4.
[eiseres] is het niet eens met de ontbinding en vordert daarom in dit kort geding dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst en betaling van de proceskosten.
2.5.
[gedaagde] is van mening dat zij op goede grond de koopovereenkomst heeft ontbonden en heeft gevraagd de vordering af te wijzen en [eiseres] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten.
2.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.Wat oordeelt de voorzieningenrechter?
Spoedeisend belang
3.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is door [gedaagde] ook niet weersproken.
Inhoudelijke beoordeling
3.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het in een kort geding gaat om de vraag of – vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure – een voorlopige voorziening moet worden gegeven. Dat betekent kort gezegd dat, zonder verder onderzoek, al voldoende duidelijk moet zijn dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. In dit geval is dat onvoldoende duidelijk geworden, zodat de vordering zal worden afgewezen. Hierna zal uitgelegd worden waarom.
Opschortende voorwaarde
3.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het voorbehoud uit artikel 20 moet Pro worden aangemerkt als een opschortende voorwaarde. Uit artikel 20 volgt Pro namelijk dat [gedaagde] na ondertekening van de koopovereenkomst nog vier weken de tijd heeft om onderzoek te doen en dat zij naar aanleiding van dit onderzoek de mogelijkheid heeft om zich op dit voorbehoud te beroepen. Als [gedaagde] zich binnen vier weken niet op artikel 20 had Pro beroepen dan was de koopovereenkomst definitief tot stand gekomen. Maar [gedaagde] heeft binnen vier weken na het tekenen van de koopovereenkomst een beroep gedaan op artikel 20. Uit artikel 6:22 BW Pro volgt dat wanneer sprake is van een opschortende voorwaarde, het aan de schuldeiser, in dit geval [eiseres] , is om aan te tonen dat deze voorwaarde niet in vervulling is gegaan en dat de schuldenaar, in dit geval [gedaagde] , zich ten onrechte op de voorwaarde heeft beroepen.
3.4.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich ten onrechte heeft beroepen op artikel 20. Zij voert aan dat de rechtszaak met de huurder van de bedrijfsruimte een persoonlijk probleem met deze huurder betreft en niet aan het pand kleeft. Verder stelt [eiseres] dat de situatie van de huurders van de bovenwoningen legaal is. [gedaagde] heeft uitgelegd dat deze aspecten te veel onzekerheid met zich meebrengen en dat zij daarom van de koop heeft afgezien.
Rechtszaak huurder bedrijfsruimte
3.4.1.
De voorzieningenrechter heeft op de zitting al laten weten dat de rechtszaak met de huurder van de bedrijfsruimte niet van zodanige aard is dat dit een beroep op artikel 20 rechtvaardigt Pro. Uit het vonnis van de kantonrechter van 14 december 2022 blijkt namelijk dat dit geschil ging over een tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met corona. Dit betreft een specifieke situatie die zich op dit moment niet meer voordoet en er is ook geen aanleiding om te veronderstellen dat deze huurder andere (juridische) problemen geeft.
Situatie huurders woonruimte
3.4.2.
Dit is anders voor de situatie van de huurders van de woonruimte. De gemeente Utrecht heeft strenge regelgeving voor te verhuren woonruimte en het aantal personen dat mag staan ingeschreven in een pand. Uit deze regelgeving van de gemeente Utrecht volgt dat er op één kadastraal huisnummer niet meer dan twee huurcontracten afgesloten mogen worden tenzij daar een omzettingsvergunning voor is verleend. Het pand waar het hier om gaat heeft één kadastraal huisnummer waarop zowel de bedrijfsruimte, als twee bovenwoningen zijn gevestigd. Bovendien zijn er voor de bovenwoningen drie huurcontracten afgesloten en wonen er vier personen. [gedaagde] heeft hierover op 29 september 2022 al vragen gesteld aan [eiseres] . Zij heeft [gedaagde] doorverwezen naar haar makelaar om die vragen te beantwoorden. Uit de stukken blijkt niet dat dit is gebeurd. Op 24 oktober 2022 heeft [eiseres] wel een e-mail gestuurd aan [gedaagde] waarin zij schrijft dat zij is vrijgesteld van de omzettingsvergunning en deze voor het pand niet is vereist. Op 1 november 2022 heeft de advocaat van [eiseres] in een e-mail verwezen naar artikelen in de Utrechtse regelgeving betreffende woningsplitsing en omzetten, waar dat uit zou blijken. In de dagvaarding verwijst [eiseres] ook weer naar deze regelgeving. Op de zitting heeft [eiseres] uitgelegd dat de situatie al sinds 1975 niet is veranderd en dat daarom in dit geval geen omzettingsvergunning zou zijn vereist. Dit volgt volgens haar uit artikel 3.1.2. lid 4 onder a van de Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht.
3.4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het enkele verwijzen naar deze regelgeving onvoldoende is om [gedaagde] de zekerheid te geven dat de situatie betreffende de verhuur legaal is. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat voor de huursituatie een vrijstelling van de vergunningsplicht geldt. Zij heeft ook geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de gemeente Utrecht bevestigt dat deze situatie legaal is. Het enkele stellen dat de situatie legaal is, is dus onvoldoende. Te meer omdat [gedaagde] hier (herhaaldelijk) navraag naar heeft gedaan.
Conclusie
3.5.
Gelet op deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde] voldoende reden had om zich te beroepen op het voorbehoud in artikel 20. Uit de correspondentie volgt dat deze bepaling in overleg met [eiseres] is opgenomen nadat [gedaagde] eerst een ander tekstvoorstel had gedaan. [eiseres] wist dus waar zij voor tekende en dat [gedaagde] met deze bepaling de mogelijkheid had om binnen vier weken ná het tekenen van de koopovereenkomst alsnog van de koop af te zien. Omdat op dit moment niet voldoende duidelijk is geworden dat [gedaagde] onterecht een beroep op artikel 20 heeft Pro gedaan, zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen.
Proceskosten
3.6.
Omdat [eiseres] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagde] betalen. De kosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
Totaal
€
1.755,00
De gevorderde nakosten worden ook toegewezen.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.755,00;
4.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Wilken en door mr. R.A. Steenbergen in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2023.