Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5400
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.J. Kanselaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 21 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 463.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
24 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
24 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 26 juni 2023. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1966 gebouwde half vrijstaande woning, met een garage van 18 m2 en een tuinhuis van 10 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 147 m2 en een perceeloppervlakte van 277 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 437.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 463.000,-.
Is het verweerschrift te laat ingediend?
3. Voordat de rechtbank over gaat tot inhoudelijk behandeling ziet de rechtbank zich voor de vraag gesteld of er gevolgen verbonden moeten worden aan het tijdstip waarop het verweerschrift is ingediend. Eiser verzoekt in het licht van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de goede procesorde en de rechtszekerheid het verweerschrift tardief te verklaren, omdat het verweerschrift niet binnen vier weken na het beroepsschrift is ingediend. Het toelaten van een verweerschrift als nader stuk maakt artikel 8:42 Awb Pro volgens eiser irrelevant in een proces en doet verdere afbreuk aan het rechtszekerheidsbeginsel.
4. De rechtbank overweegt het volgende. Het verweerschrift is bij de rechtbank binnengekomen op 16 maart 2023. Op deze zelfde dag is het verweerschrift naar het kantoor van de gemachtigde van eiser toegestuurd. De zitting heeft plaatsgevonden op 26 juni 2023. Het verweerschrift is 3 maanden en 10 dagen voor de zitting ingediend. De rechtbank is van oordeel dat eiser voldoende gelegenheid heeft gehad om van het verweerschrift kennis te nemen en daarop (tijdens de zitting) te reageren. Op de zitting heeft eiser zijn standpunten over het verweerschrift naar voren gebracht. Daarbij betrekt de rechtbank dat het verweerschrift als nader stuk in ieder geval vóór de in artikel 8:58 Awb Pro genoemde termijn van tien dagen is ontvangen. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat er sprake is van een afbreuk aan het beginsel van gelijkwaardigheid van partijen, rechtszekerheidsbeginsel of de goede procesorde.
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 februari 2020 voor € 385.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 23 december 2021 voor € 462.500,-.
- [adres 4] , verkocht op 21 september 2021 voor € 565.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
11. De door eiser aangevoerde beroepsgrond tegen de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] die verweerder in de bezwaarfase heeft gehanteerd, behoeven geen bespreking, nu verweerder deze referentiewoningen in beroep niet langer hanteert ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.
De staat van de woning
12. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De woning heeft volgens eiser een gedateerde keuken en verzakkingen. Uit de taxatiematrix blijkt dat het onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen zijn gewaardeerd op een ‘3’. Uit de taxatiematrix van eiser blijkt dat het onderhoud, de bouwkundige kwaliteit en ‘luxe’ zijn gekwalificeerd op een ‘7’. In de uitleg bij die taxatiematrix staat dat luxe de kwaliteit van het voorzieningenniveau inhoudt en de waardering ‘7’ als gemiddeld heeft te gelden. Verweerder en eiser hebben daarom allebei de staat van onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen als gemiddeld gewaardeerd. Daar komt bij dat uit de door eiser overgelegde foto’s niet blijkt dat er sprake is van een gedateerde keuken en verzakkingen. Eiser onderbouwt verder niet dat hier wel sprake van is. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat verweerder de KOUDV-factoren verkeerd heeft gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De gehanteerde maatvoering
13. Eiser voert verder aan dat verweerder ten onrechte van een onjuiste maatvoering voor de gebruiksoppervlakte van de woning en de referentiewoningen is uitgegaan. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van de woning en de referentiewoningen zijn afgeleid uit gegevens van het WOZ-waardeloket. Doordat verweerder tegenwoordig de maatvoering berekent aan de hand van gebruiksoppervlakte in plaats van inhoud zijn alle woningen opnieuw ingemeten. Deze nieuwe metingen zijn opgenomen in het WOZ-waardeloket. Voor zowel de woning als de referentiewoningen heeft verweerder de gebruiksoppervlaktes uit het WOZ-waardeloket gehanteerd, zodat verweerder op een consistente wijze gebruik heeft gemaakt van de maatvoering in het WOZ-waardeloket. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Er is daarom geen aanleiding om aan te nemen dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste maatvoering van de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen referentiewoning [adres 3]
14. Eiser stelt dat [adres 3] ook goed bruikbaar is ter onderbouwing van de WOZ-waarde. Verweerder is het hiermee eens. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder [adres 3] als referentiewoning in beroep heeft gehanteerd. Aangezien dit kennelijk geen geschilpunt (meer) is tussen partijen laat de rechtbank deze beroepsgrond verder buiten beschouwing.
De door verweerder aangedragen [adres 2]
15. Eiser voert verder aan dat de garage van referentiewoning [adres 2] verkeerd is gewaardeerd. Volgens eiser is de garage omgebouwd tot woonruimte. In de aanbiedingstekst staat dat het gaat om een bijkeuken-/wasruimte met bergkast. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat een bijkeuken-/wasruimte als bijgebouw moet worden gewaardeerd en niet wordt gezien als volwaardige woonruimte. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is daarom van oordeel dat een bijkeuken-/wasruimte geen volwaardige woonruimte betreft en ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de garage van [adres 2] ten onrechte als bijgebouw is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Het indexeringspercentage
16. Eiser stelt daarnaast dat verweerder van een te laag indexeringspercentage is uitgegaan. Volgens eiser moet het indexeringspercentage meer dan 6% zijn en ligt het indexeringspercentage volgens VastgoedPro en de Waarderingskamer rond de 20%. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de indexeringspercentages van de Waarderingskamer zijn gebaseerd op WOZ-waardes en niet op verkoopprijzen. Daarnaast is VastgoedPro ook niet bruikbaar volgens verweerder, omdat VastgoedPro gebruik maakt van alle type woningen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij gebruik maakt van een permanente marktanalyse van de verkoopprijzen per type woning om het indexeringspercentage te kunnen berekenen. Uit het taxatieverslag van de referentiewoningen blijkt met welke verkoopprijzen verweerder het indexeringspercentage heeft berekend. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage is specifieker en daarom beter bruikbaar dan de algemene indexeringspercentages die eiser bepleit. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder het indexeringspercentage inzichtelijk heeft gemaakt en voldoende heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 september 2023.
12 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.