Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4353
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.J. Kanselaar),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 587.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
19 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
19 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 17 augustus 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-een-kapwoning, met een berging van 19 m2. De woning heeft een woonoppervlakte van 183 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 301 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 533.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 587.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 juni 2021 voor € 651.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 17 maart 2020 voor € 585.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 24 april 2020 voor € 545.000,-.
- [adres 5] , verkocht op 19 december 2019 voor € 647.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. Verweerder mag in elke fase van de procedure een nieuwe onderbouwing geven van de door hem vastgestelde waarde. Verweerder mag daarbij zelf de referentiewoningen kiezen, zolang deze maar voldoende vergelijkbaar zijn en er rekening wordt gehouden met de verschillen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
[adres 4] en [adres 5] zijn weliswaar in een andere wijk gelegen, maar zijn gebouwd in hetzelfde bouwjaar als de woning van eiser. Op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat er geen geschikte woningen rond de waardepeildatum zijn verkocht die nabij de woning van eiser zijn gelegen en hetzelfde bouwjaar hebben. De rechtbank acht referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] daarom bruikbaar. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daarnaast dat de grondstaffels in de beroepsfase door verweerder zijn overgelegd. Eisers beroepsgrond hierover behoeft daarom geen bespreking meer.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
8. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden over de in bezwaar gebruikte referentiewoningen [adres 6] en [adres 4] ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Het taxatierapport van eiser
9. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
10. Eiser stelt verder dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de KOUDV- en liggingsfactoren zijn gecorrigeerd. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat de KOUDV- en liggingsfactoren in de taxatiematrix in beroep niet getalsmatig zijn uitgewerkt. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Er bestaat namelijk geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser de onderliggende gegevens op zijn beurt kan betwisten. Dat eiser graag zou willen dat verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren verder uitwerkt, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser heeft verder verweerder verzocht inzicht te geven in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen. In het verweerschrift heeft verweerder inzicht gegeven welke transacties ter onderbouwing van het kavelmodel gelden. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft in zoverre geen doel.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
12. Eiser stelt dat de woningen [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] een lagere waarde onderbouwen. In het verweerschrift en op de zitting heeft verweerder hierover toegelicht dat de door eiser aangevoerde woningen uit een andere bouwperiode komen dan de woning van eiser. De rechtbank is van oordeel dat deze woningen hierdoor minder goed bruikbaar zijn dan de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Daarnaast stelt de taxateur van verweerder dat [adres 9] geen lagere waarde onderbouwt, omdat eiser deze woning in zijn taxatiematrix heeft gecorrigeerd voor een betere ligging. Volgens de taxateur van verweerder heeft deze woning echter geen betere ligging ten opzichte van de woning van eiser. Deze woning ligt namelijk, in tegenstelling tot de woning van eiser, vlakbij de oprit van de [rijksweg] en een brandweerkazerne. De rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Bovendien stelt de taxateur van verweerder dat de door eiser aangevoerde woningen geen lagere waarde onderbouwen, omdat eiser (te) grote correcties voor bouwvolume heeft toegepast. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat afnemend grensnut hier geen rol speelt. De verschillen in gebruiksoppervlakte tussen de woning en de referentiewoningen zijn daarvoor te klein. De rechtbank kan ook dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.