ECLI:NL:RBMNE:2023:5215

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10222643 UE VERZ 22-358 EAdV/51469

Beschikking van 2 augustus 2023

in de zaak van

[verzoeker] ,

wonende in [woonplaats] ,

verzoeker,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

gemachtigde: (thans) mr. T. Hooyman,

tegen:

de vereniging

[verweerster] ,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verweerster,

hierna te noemen: de VvE,

gemachtigde: mr. E. van Riet.

1.De procedure

1.1.

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

het verzoekschrift met een verzoek tot vernietiging van besluiten en een incidenteel verzoek tot schorsing van de uitvoering van deze besluiten totdat op het vernietigingsverzoek is beslist, met 9 producties, dat op 25 november 2022 door de rechtbank is ontvangen;
het verweerschrift in het incident;
de beschikking in het incident van 2 januari 2023 waarbij het verzoek tot schorsing is afgewezen;
het verweerschrift in de hoofdzaak met 8 producties;
de akte van [verzoeker] met aanvullende producties 10 tot en met 23;
de akte van de VvE met productie 24;
de brief van [verzoeker] met aanvullende producties 24 tot en met 27.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 5 juli 2023 plaatsgevonden. Tijdens deze behandeling was [verzoeker] aanwezig, bijgestaan door mr. Hooyman. Namens de VvE waren aanwezig mevrouw [A] (bestuurder [stichting 1] en [stichting 2] ), de heer [B] (bestuurder) en de heer [C] (voorzitter de VvE). Zij zijn bijgestaan door mr. Van Riet. Namens ‘ [bedrijf 1] B.V.’ (bestuurder van de VvE) was de heer [D] (indirect bestuurder) aanwezig. Namens ‘ [bedrijf 2] B.V.’ (beheerder van de VvE) was mevrouw [E] (directeur) aanwezig. Door en namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Partijen hebben op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens deze behandeling is besproken. Deze aantekeningen zijn in het dossier gevoegd.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak bepaald op vandaag.

2.Waar gaat het over?

2.1.

Het complex ‘ [locatie] ’ in [plaats] heeft 362 appartementen: 227 enkele en 135 dubbele. Bij deze serviceappartementen worden zorgfaciliteiten geboden. Bij akte van 29 juni 1979 is het complex gesplitst in 500 appartementsrechten. De appartementsrechten zijn in eigendom van een groot eigenaar en van particulieren. [verzoeker] is momenteel eigenaar van vier appartementsrechten.

2.2.

Bij deze splitsingsakte is de VvE opgericht en is het splitsingsreglement vastgesteld zoals dat in de akte is opgenomen. In het splitsingsreglement staat het volgende:

“
Artikel 30

1.
Buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden uit een daartoe gevormd reservefonds, waaraan geen andere bestemming wordt gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering, danwel na opheffing van de splitsing. (…)

Artikel 38

Ieder der eigenaren of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voorzover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.

Indien door de vergadering tot het doen van een extra uitgave wordt besloten, wordt door de vergadering tevens de extra voorschotbijdrage bepaald, welke door het bestuur te dier zake van de eigenaren kan worden gevorderd. De uitvoering van zodanige besluiten kan eerst geschieden wanneer de voor de uitvoering benodigde gelden in de kas van de vereniging gereserveerd zijn.”

2.3.

In februari 2015 heeft [bedrijf 3] (thans: [bedrijf 3]) als toenmalig groot eigenaar het plan opgevat om het complex te renoveren. Hiervoor is zij een samenwerkingsverband aangegaan met projectontwikkelaar ‘[bedrijf 4] B.V.’ (gezamenlijk: ‘ [samenwerkingsverband] ’). Omdat in ieder geval een deel van de particuliere appartementseigenaren de financiële bijdrage voor deze renovatie niet kon betalen, hebben zij met de VvE een lening gesloten. Ook [verzoeker] heeft met de VvE een lening gesloten voor een bedrag van € 26.900,- per appartementsrecht. Deze lening heeft een looptijd van 15 jaar en het maandelijkse aflossingsbedrag is € 184,80. Gedurende de renovatie hebben de eigenaren nog € 6.500,- per appartementsrecht aan de VvE betaald. De eigenaren hebben dus per appartementsrecht in ieder geval € 33.400,- aan de VvE betaald, de aan de VvE verstrekte leningen nog daargelaten.

2.4.

De renovatiewerkzaamheden zijn in 2019 verricht. Bij deze renovatie is besloten een aantal van de voorgenomen werkzaamheden buiten beschouwing te laten.

2.5.

Sinds 22 september 2022 is ‘ [bedrijf 1] B.V.’ (hierna: [bedrijf 1] ) de nieuwe groot eigenaar. Zij heeft de appartementsrechten van [samenwerkingsverband] en Woon Goed Zeist overgenomen, zodat zij eigenaar is van 74% van de appartementen.

2.6.

[bedrijf 1] heeft met terugwerkende kracht over 5 jaar de retributie geïndexeerd. Deze indexatie komt neer op een maandelijkse kostenverhoging van € 65,- per appartementsrecht.

2.7.

De VvE is voornemens om aanvullende renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Het betreft onder meer bepaalde werkzaamheden die bij de eerdere renovatie buiten beschouwing zijn gelaten. Voor de financiering van deze werkzaamheden wordt een eigen bijdrage van de eigenaren gevraagd.

2.8.

Tijdens de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) van 6 juli 2022 is gestemd over agendapunt
‘11a Besluitvorming financiering van de in de notitie genoemde investeringen’. Het besluit om voor de renovatie van de eigenaren een eigen bijdrage van € 9.629,- per appartementsrecht te vragen, is met een meerderheid van stemmen aangenomen.

2.9.

Op 29 juli 2022 heeft de beheerder van de VvE een brief aan onder andere [verzoeker] gestuurd. In deze brief wordt teruggekomen op het besluit van de eigen bijdrage en wordt een nieuw voorstel gedaan:

“
Op 6 juli 2022 waren er 70 unieke eigenaars. Daarvan waren er ter vergadering 37 aanwezig dan wel vertegenwoordigd, zodat er rechtsgeldige besluiten genomen konden worden. (…)

Gesteld kan worden dat het besluit voor het heffen van de extra bijdrage ad € 9.629 per appartementsrecht daarmee genomen is.

Het is echter aan het bestuur om de besluiten van de vergadering ten uitvoer te brengen.Gelet op de geuite wens van de meerderheid van de aanwezigen ter vergadering heeft bestuur echter besloten dit voorlopig niet te doen.

Ter vergadering bleek duidelijk dat er wat betreft punt 11 geen consensus was en veel eigenaars vroegen het bestuur de stemming anders in te steken door de investering niet als 1 punt in te brengen en de financiering voor de VvE nader te onderzoeken (en dus niet alleen middels een lening van de groot eigenaar). Ook na de vergadering hebben verschillende eigenaren hun zorgen gedeeld over de gang van zaken en deze nogmaals met het bestuur en de beheerder gedeeld.

Na de vergadering heeft het bestuur (…) nog eens naar het voorstel gekeken en de noodzaak van de diverse zaken nog eens goed beoordeeld. Er zijn inderdaad zaken die minder prioriteit hebben maar vanuit de wens om dan in één keer klaar te zijn, wel zijn ingebracht. Dit heeft tot nieuwe inzichten geleid en een nieuw voorstel tot het doen van een extra bijdrage door de leden. Het nieuwe voorstel is om de leden te vragen geen € 9.629, maar € 6.000 per appartementsrecht bij te dragen.

Daarnaast zijn de financieringsmogelijkheden bekeken. Een lening voor de VvE bij TEN31 acht het bestuur geen haalbare zaak. Wel heeft het bestuur de Groot Eigenaar bereid gevonden om de aflossingstermijn bij te stellen van 5 naar 10 jaar.

Bij een eigen bijdrage van € 6.000 tegen een rentepercentage van 6% gaat het dan om een aflossing van ongeveer € 67 per maand per appartementsrecht. (…)

Het bestuur heeft het voornemen om medio september 2022 een nieuwe algemene ledenvergadering uit te schrijven waarin het besluit tot het heffen van een eigen bijdrage van € 6.000 op de agenda staat. Ook zal een mandaat worden gevraagd voor de uitvoering van de werkzaamheden die het meest noodzakelijk zijn. Daarnaast zal ook de vaststelling van de jaarrekening 2021 op de agenda staan, waarmee ook onderbouwd kan worden dat de eigen bijdrage noodzakelijk is omdat de reservepot leeg is. (…)”

2.10.

Tijdens de ALV van 26 september 2022 lag het nieuwe voorstel over de eigen bijdrage ter stemming voor. [verzoeker] was bij deze vergadering aanwezig. Tijdens deze ALV is dit voorstel toegelicht, zijn over dit voorstel vragen beantwoord en is over het voorstel gedebatteerd. Bij deze vergadering waren onvoldoende stemgerechtigden aanwezig om rechtsgeldige besluiten te nemen.

2.11.

Op 26 september 2022 heeft de beheerder van de VvE aan [verzoeker] een brief gestuurd. In deze brief staat dat bij de ledenvergadering van die datum geen rechtsgeldige besluiten konden worden genomen en een tweede vergadering zal worden gehouden waarbij de besluiten kunnen worden bekrachtigd. Bij deze brief is de agenda van de tweede vergadering van 10 oktober 2022 gevoegd.

2.12.

Voor de ALV van 10 oktober 2022 zijn de volgende punten geagendeerd: ‘
3a. Besluitvormingfinancieringvan de in de notitie genoemde investeringen (eigen bijdrage van € 6.000,- per appartementsrecht)’(hierna: besluit I) en ‘
3b Besluitvorming totuitvoeringvan de in de notitie genoemde investeringen’ (hierna: besluit II). Tijdens de ALV zijn deze besluiten met een meerderheid van stemmen aangenomen. [verzoeker] was bij deze vergadering niet aanwezig. Hij was namelijk van 3 tot en met 17 oktober 2022 met vakantie. [verzoeker] heeft een medebewoner gemachtigd om tijdens deze vergadering namens hem te stemmen. Op 25 oktober 2022 zijn de notulen van deze vergadering aan [verzoeker] gestuurd.

2.13.

In zijn akte heeft [verzoeker] een staatje opgenomen van zijn maandelijkse kosten per 1 januari 2023 voor een dubbel appartement:

“Basis Service Kosten incl. zorgkosten € 450,-
Voorschot elektra € 230,-
Retributie € 385,- (mogelijk verhoging naar € 520,-)
VvE bijdrage plus zorgkastje € 225,-
EBL € 369,-
Lening aan VvE € 150,-

Totaal: € 1.809,- (€ 1.944,- bij verhoging retributie) per maand.”

2.14.

[verzoeker] kan zich niet verenigen met de inhoud van de besluiten die op 10 oktober 2022 zijn genomen en meent, kernachtig weergegeven, dat met de eigen bijdrage van € 6.000,- een onredelijk groot financieel offer van de particuliere eigenaren wordt gevraagd. Daarom verzoekt hij – in deze hoofdzaak – de kantonrechter:

de besluiten genomen tijdens de ALV van 10 oktober 2022, en waarvan de uitslag van de stemming per notulen is verzonden op 25 oktober 2022, te vernietigen; en

de VvE te veroordelen in de proceskosten.

2.15.

De VvE heeft verweer gevoerd en vraagt de kantonrechter (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad) [verzoeker] niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel zijn verzoeken af te wijzen, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten.

2.16.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3.Wat oordeelt de kantonrechter?

Heeft [verzoeker] het verzoek tot vernietiging tijdig gedaan? Ja

3.1.

De VvE heeft aangevoerd dat [verzoeker] niet-ontvankelijk is in zijn verzoek tot vernietiging van de besluiten omdat hij dit verzoek niet heeft gedaan binnen één maand na de dag waarop hij van de besluiten heeft kennisgenomen of hiervan kennis heeft kunnen nemen (artikel 5:130 lid 2 BW). De VvE gaat er in haar redenering vanuit dat het verzoekschrift op 28 november 2022 door de griffie van de rechtbank is ontvangen. De VvE meent dat [verzoeker] het verzoek uiterlijk op 11 november 2022, althans voor 28 november 2022, had moeten doen en heeft hiervoor een aantal redenen. [verzoeker] heeft zich tijdens de vergadering van 10 oktober 2022 laten vertegenwoordigen door een medebewoner die namens hem heeft gestemd. De VvE meent dat de kennis van de gevolmachtigde aan [verzoeker] kan worden toegerekend, zodat de éénmaandstermijn op 11 oktober 2022 (één dag na kennisname) is gaan lopen en op 11 november 2022 is geëindigd. Dat [verzoeker] daags na de vergadering op de hoogte was van de besluiten blijkt volgens de VvE ook uit het feit dat zowel hij als de door hem gevolmachtigde lid zijn van de bewonerscommissie, en de bewonerscommissie in de week na de ALV van 10 oktober 2022 is samengekomen. Volgens de VvE moeten deze besluiten tijdens deze bijeenkomst ter sprake zijn gekomen. Verder is de ALV van 10 oktober 2022 het sluitstuk van een langlopend traject. Over de besluiten is namelijk in meerdere vergaderingen gediscussieerd. Volgens de VvE mag dan van [verzoeker] worden verwacht dat hij zich inspant om zich in ieder geval binnen een maand na de vergadering van die besluitvorming op de hoogte te stellen.

3.2.

De kantonrechter volgt de VvE niet in haar verweer. Van belang is dat het verzoekschrift, anders dan het stempel van de rechtbank doet vermoeden, niet op 28 november 2022 maar al op 25 november 2022 door de griffie is ontvangen. Hoewel de kennis van de gevolmachtigde doorgaans aan de volmachtgever wordt toegerekend, is in dit geval niet aannemelijk dat [verzoeker] eerder dan op 25 oktober 2022 kennis heeft genomen of kunnen nemen van de besluiten. [verzoeker] was namelijk in de periode van 3 tot en met 17 oktober 2022 met vakantie om tot rust te komen van de VvE-perikelen. Het ligt dan niet voor de hand dat [verzoeker] contact opneemt met zijn gevolmachtigde om zich door haar te laten informeren over de besluitvorming. De eerste bijeenkomst van de bewonerscommissie na de ALV van 10 oktober 2022 heeft pas plaatsgevonden op 25 oktober 2022 en ook op die dag zijn de notulen van deze ALV aan [verzoeker] gestuurd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat 25 oktober 2022 de dag was waarop [verzoeker] kennis heeft kunnen nemen van de besluiten en dat de termijn waarbinnen hij het verzoekschrift in moest dienen is gaan lopen op 26 oktober 2022. Omdat binnen één maand daarna, dus voor 26 november 2022, het verzoekschrift is ontvangen, is het tijdig ingediend en is [verzoeker] ontvankelijk in zijn verzoek.

Heeft [verzoeker] het verzoek en de bijbehorende gronden voldoende duidelijk omschreven? Ja

3.3.

De VvE heeft verder aangevoerd dat [verzoeker] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat hij, in strijd met artikel 278 lid 1 Rv, in het verzoekschrift niet heeft onderbouwd welke besluiten op welke grond moeten worden vernietigd. Hoewel het verzoekschrift niet uitblinkt in duidelijkheid, leidt dit niet tot niet-ontvankelijkheid. De ratio van deze bepaling is namelijk dat het de verweerder, na lezing van het verzoekschrift, voldoende duidelijk moet zijn tegen welk verzoek hij zich moet verdedigen. Gelet op de inhoud van het verweerschrift was dit de VvE voldoende duidelijk zodat zij niet in haar procesbelang is geschaad.

Is besluit I vernietigbaar wegens strijd met artikel 5:126 BW? Nee

3.4.

In artikel 5:126 lid 1 BW staat het volgende:

“
De vereniging van eigenaars voert beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.”

Niet ter discussie staat dat de VvE een reservefonds aanhoudt, maar het punt was dat dit fonds uitgeput was en niet meer gebruikt kon worden om de kosten gemoeid met de uitvoering van Besluit I te voldoen. [verzoeker] heeft niet onderbouwd wat maakt dat Besluit I in dat licht bezien in strijd is met artikel 5:126 BW. Dat betekent dat ook niet inhoudelijk hoeft te worden ingegaan op de juridische vraag of een besluit dat in strijd met artikel 5:126 lid 1 BW zou zijn genomen nietig of vernietigbaar is.

Is besluit I vernietigbaar wegens strijd met het splitsingsreglement? Nee

3.5.

[verzoeker] stelt dat besluit I vernietigbaar is omdat het in strijd is met artikel 30 en 38 van het splitsingsreglement. Ook hier geldt dat het probleem niet was dat er geen reservefonds was maar dat er geen gelden beschikbaar meer waren om de vereiste uitgaven te doen. Om de noodzakelijke investeringen te kunnen bekostigen was dus een extra voorschot nodig als bedoeld in artikel 38 lid 2 van het splitsingsreglement (zie randnummer 2.2.). Dat dit in strijd is met het splitsingsreglement is niet voldoende onderbouwd. Bovendien volgt uit artikel 5:129 lid 2 BW dat het splitsingsreglement geen reglement is in de zin van artikel 2:15 lid 1 sub c BW en dat dus een besluit niet op de gevorderde grond vernietigd kan worden.

Zijn besluiten I en II vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid? Nee

De standpunten van partijen

3.6.

[verzoeker] meent dat het besluit waarbij een eigen bijdrage van € 6.000,- van de eigenaren wordt gevraagd en de uitvoering daarvan vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Hij voert het volgende aan.

3.6.1.

Op dit moment is het niet noodzakelijk om aanvullende renovatiewerkzaamheden uit te voeren en moet met de uitvoering van deze werkzaamheden worden gewacht totdat de reserves van de VvE zijn aangevuld. [verzoeker] betwist dat de entrees, gangen en corridors moeten worden gerenoveerd, maar stelt tegelijkertijd dat de corridors, gangen en lifthallen al voor 2019 op de nominatie voor renovatie hebben gestaan. Als dat toen was meegepakt dan hadden de eigenaren tegen gunstiger tarieven een financiering af kunnen sluiten. De appartementen zijn volgens hem goed verhuurbaar want 93% van het complex wordt bewoond. Hoewel de brandweer heeft aangegeven dat het bij noodsituaties gevaarlijk is als de scootmobiels in de entrees of op de gangen staan, is de nieuwe scootmobielruimte die de VvE wil laten realiseren niet noodzakelijk omdat er in het complex nauwelijks scootmobiels zijn.

3.6.2.

Voor de renovatie in 2019 is al een groot beroep op de portemonnee van de eigenaren gedaan. Dat mag nu niet nog een keer omdat daardoor de maandelijkse lasten voor de particuliere eigenaren te hoog worden (zie randnummer 2.13). Voor deze aanvullende renovatiewerkzaamheden moet de VvE putten uit haar reserves, althans moeten deze worden aangevuld voordat tot renovatie wordt overgegaan.

3.6.3.

Volgens [verzoeker] zijn geen andere financieringsmogelijkheden onderzocht en houdt de groot eigenaar binnen de VvE onvoldoende rekening met de belangen van kleine eigenaren. Uit de overgelegde notulen van de vergaderingen van de VvE blijkt dat sommige leden menen dat de groot eigenaar het budget waaraan de leden in het verleden hebben bijgedragen niet alleen heeft besteed aan de verduurzaming van de appartementen van de particulieren maar ook heeft besteed aan investeringen waar die bijdrage niet voor was bedoeld.

3.7.

Volgens de VvE komt haar bij het nemen van besluiten een bepaalde beleidsvrijheid toe en heeft zij, na uitvoerig beraad en afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot de besluiten kunnen komen. Zij voert het volgende aan.

3.7.1.

Met de beschreven slechte staat van onderhoud van het complex (veel zaken zijn verouderd en missen de noodzakelijke aantrekkelijke uitstraling die naar huidige maatstaven van een complex als dit mag worden verwacht) is de noodzaak van de aanvullende renovatie tot een bedrag van € 3.000.000,- gegeven en kan niet met de uitvoering van de werkzaamheden worden gewacht totdat de reserve van de VvE met dit bedrag is aangevuld. Als deze investering zou moeten worden opgenomen in het huidige Meerjarenonderhoudsplan dat zou het nog vijftien jaar duren voordat dit bedrag is gereserveerd. Het is juist dat bepaalde werkzaamheden, zoals de corridors, entrees en gangen, bij de renovatie in 2019 buiten beschouwing zijn gelaten, maar men wist dat deze werkzaamheden op een later moment alsnog zouden moeten worden uitgevoerd.

3.7.2.

Vanaf de oprichting van de VvE is structureel te weinig gereserveerd voor onderhoud, waardoor in de loop der jaren omvangrijk achterstallig onderhoud is ontstaan. De investeringen die daardoor op enig moment onvermijdelijk werden konden niet worden gedaan vanuit het reservefonds. Daarom is in 2015 een substantiële bijdrage gevraagd van de leden om de noodzakelijke investeringen te doen. Er is toen, en ook later in 2019, besloten niet alles uit te voeren wat als noodzakelijk was bestempeld om de kosten overzichtelijk te houden. Dat heeft tot gevolg gehad dat dit onderhoud nu alsnog aan de orde is en dat daarvoor de besluiten moesten worden genomen die in deze zaak ter discussie staan. Van oneigenlijke uitgaven binnen het budget is volgens de VvE geen sprake geweest. De uitgaven zijn niet alleen jaarlijks door een accountant gecontroleerd, maar ook door de subsidieverstrekkende instantie. Het is dus niet zo dat de beschikbare gelden aan andere zaken zijn uitgegeven dan aan de investeringen waarvoor de gelden waren verstrekt en waarop de toenmalige besluiten zagen.

3.7.3.

De VvE heeft andere financieringsmogelijkheden onderzocht, is in gesprek gegaan met de kleine eigenaren en heeft met hen diverse financieringsvoorstellen besproken. Uit de gang van zaken na de ALV van 6 juli 2022 blijkt dat ze zich het belang van de kleine eigenaren heeft aangetrokken. Omdat een aantal eigenaren zich niet kon vinden in de hoogte van de eigen bijdrage van € 9.629,- is de VvE namelijk teruggegaan naar de tekentafel en heeft zij geprobeerd het bedrag van de gevraagde bijdrage zo laag mogelijk te houden. Zij heeft dit nieuwe voorstel aan de eigenaren gepresenteerd en uitvoerig toegelicht tijdens de ALV van 26 september 2022. Volgens de VvE heeft zij de stem van de kleine eigenaren gehoord en geprobeerd hieraan gehoor te geven. Feit blijft wel dat dit betekent dat in de toekomst wederom een bijdrage van leden zal moeten worden gevraagd als uitvoering moet worden gegeven aan het onderhoud dat nu wordt uitgesteld. Van machtsmisbruik door de groot eigenaar is volgens de VvE geen sprake. Als [bedrijf 1] misbruik had willen maken van haar positie, was zij bij haar besluit van 6 juli 2022 gebleven.

Het oordeel van de kantonrechter

3.8.

De VvE moet zich redelijk en billijk gedragen.^[1]Een besluit dat door de VvE wordt genomen dat niet redelijk en billijk is, kan vernietigd worden.^[2]De kantonrechter kan alleen terughoudend toetsen of de VvE, binnen de haar toekomende beleidsvrijheid, in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Door die toets komen Besluit I en II om de volgende redenen.

3.8.1.

Niet weersproken is dat in het verleden decennialang onvoldoende geld is gereserveerd voor onderhoud en dat de VvE daarom is geconfronteerd met een lege reservepot. Het was daarom in 2015 onvermijdelijk een aanzienlijke financiële bijdrage van de eigenaren te vragen voor een noodzakelijke renovatie van het complex. Besloten is niet alles ineens aan te pakken, maar vooral eerst de appartementen te verduurzamen. Daarvoor is subsidie gevraagd en verkregen.

3.8.2.

Niet gebleken is dat het reservefonds leeg was doordat daarin beschikbare middelen voor andere zaken zijn aangewend dan de noodzakelijke investeringen waartoe in 2015 is besloten. Het is dus eerlijk dan van alle eigenaren (groot en klein) een bijdrage wordt gevraagd voor het noodzakelijke verdere onderhoud dat hen allen ten goede komt.

3.8.3.

De kantonrechter begrijpt dat voor zover mogelijk rekening is gehouden met de beperkte financiële draagkracht van de kleine particuliere eigenaren, door niet al het onderhoud ineens uit te voeren maar dat (net als in 2015 is besloten) te spreiden over de tijd. Dat betekent weliswaar slechts uitstel en geen afstel van de investeringen, maar het kan wel lucht bieden aan particulieren en hen in staat stellen gedurende de komende jaren nog wat reserves op te bouwen waardoor wellicht voorkomen kan worden dat een lening moet worden afgesloten voor het onderhoud.

3.8.4.

De VvE heeft in haar verweerschrift voldoende aannemelijk gemaakt dat de gestelde noodzakelijke renovatiewerkzaamheden niet uitgesteld kunnen worden. Bovendien stelt [verzoeker] zelf dat ook bij de eerdere renovatie in 2019 de wens bestond om deze punten aan te pakken. De noodzaak van renovatie van deze punten zal dus alleen maar groter zijn geworden. De noodzaak om een aparte scootmobielruimte te hebben volgt uit het advies van de brandweer.

3.8.5.

Voor degenen die ook de op dit moment minimaal noodzakelijke bijdrage in de investeringen niet kunnen betalen is een lening aangeboden die de investering enigszins behapbaar maakt. Daardoor zullen overigens de vaste lasten per maand nog verder stijgen.

Tijdens de behandeling is echter gebleken dat [verzoeker] heeft te gelden als een particulier investeerder die gebruik heeft gemaakt van de nood van particuliere eigenaren die de investeringen niet meer op konden brengen. In de recessie heeft hij mede daardoor voor een heel laag bedrag drie dubbele appartementen kunnen kopen, die hij bekostigde door ze te verhuren. Het lukte hem echter amper de vaste lasten vanuit de opbrengsten van verhuur op te brengen. Inmiddels is het tij gekeerd en heeft [verzoeker] één van de dubbele appartementen met een gigantische winst kunnen verkopen. Daaruit volgt dat het een aannemelijk is dat de investeringen in het achterstallig onderhoud zijn vruchten af beginnen te werpen in de vorm van vermogensstijging. Dat moet meegewogen worden in de beoordeling van de redelijkheid van de besluiten. Dat de besluiten voor [verzoeker] onredelijk uitpakken is dus niet gebleken. Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat tijdens de mondelinge behandeling met partijen is besproken dat het voorstelbaar is dat bij bepaalde andere kleine eigenaren (die niet als belegger hebben te gelden maar daar alleen maar wonen), het water na aan de lippen komt te staan. De kantonrechter heeft gesuggereerd dat voor hen een passende oplossing zou kunnen worden gevonden om financiële ademruimte te creëren. Zo zou het besluit van [bedrijf 1] om de retributie met terugwerkende kracht te indexeren en incasseren kunnen worden heroverwogen. Woon Goed Zeist heeft namelijk in het verleden kennelijk doelbewust van indexering afgezien vanwege de achterstallige conditie van het complex en de overlast tijdens de renovatie. Dan lijkt het niet redelijk en billijk om op deze beslissing van de voormalig groot eigenaar terug te komen. Bij de legal opinion die [bedrijf 1] heeft gevraagd over de (on)mogelijkheden van deze handelwijze en de daarbij verschuldigde wettelijke rente kunnen kanttekeningen worden geplaatst. Een eenvoudige volgende denkrichting voor kostenverlaging zou kunnen zijn dat alleen zorgkosten in rekening worden gebracht voor zover de particuliere eigenaren daarbij gebaat zijn.

Proceskosten

3.9.

[verzoeker] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 660,- aan salaris gemachtigde (2,5 punt à € 264,00). Deze proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.De beslissingDe kantonrechter:

4.1.

wijst het verzoek af;

4.2.

veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 660,- aan salaris gemachtigde;

4.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2023.