Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3636
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats 1] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.272.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en heeft daarbij een taxatierapport ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 april 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur) hebben deelgenomen aan de zitting.
Vanwege ziekte van de rechter is het onderzoek heropend en is de zaak na de zitting toegedeeld aan de huidige behandelend rechter. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om door deze rechter op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank sluit nu het onderzoek.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1984 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een woonoppervlakte van 178 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 1.355 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.000.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.272.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 juni 2020 voor € 1.244.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 1.375.000,-.
- [adres 4] 4a, verkocht op 1 september 2021 voor € 1.500.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte referentiewoningen hanteert uit een ander deel van [plaats 2] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de ligging van de referentiewoningen vergelijkbaar is. [plaats 2] is namelijk niet heel groot en de referentiewoningen liggen daarom niet geheel in een andere omgeving. Voor de heffingsambtenaar is verder van belang dat net als bij eisers woning in [plaats 2] vaak sprake is van woningen waarvan in de directe omgeving geen referentiewoningen beschikbaar zijn die goed te vergelijken zijn. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Bovendien hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning van eiser. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen niet bruikbaar zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ook de referentiewoningen uit het taxatierapport van eiser had moeten hanteren als onderbouwing. In het taxatierapport van eiser wordt verwezen naar [adres 5] verkocht op 18 mei 2018, [adres 6] verkocht op 23 augustus 2019 en [adres 7] verkocht op 9 juli 2019. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat deze woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. De door eiser aangevoerde woningen zijn namelijk meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar hanteert daarentegen referentiewoningen die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert daarnaast aan dat de heffingsambtenaar ook de referentiewoningen uit het modelwaarderapport in bijlage 1 van het taxatierapport van eiser had moeten hanteren als onderbouwing. In deze bijlage zijn [adres 8] verkocht op 15 maart 2021, [adres 9] verkocht op 2 juni 2021 en [adres 10] verkocht op 2 september 2020 als referentiewoningen genoemd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de referentiewoningen uit het modelwaarderapport minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. Deze referentiewoningen zijn namelijk nadat de taxateur de waarde heeft bepaald automatisch geselecteerd. Er is daarbij niet geanalyseerd hoe de prijs is opgebouwd. De heffingsambtenaar heeft dit daarentegen voor de gehanteerde referentiewoningen wel in de taxatiematrix gedaan. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de onderbouwing van de heffingsambtenaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
11. Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2023.
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.