Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/570
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 220.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 31 juli 2023. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement woning uit 1965. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 73 m² en een inpandige berging van 10 m².
2.1.
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 202.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar kan uit de (voor waardeontwikkeling en verschillen gecorrigeerde) verkoopprijzen van deze referentiewoningen een waarde in het economisch verkeer van € 254.541,- voor de woning worden afgeleid. Volgens de heffingsambtenaar is de WOZ-waarde daarom niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 220.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. De referentiewoningen zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht (2 tot 11 maanden) en wat type, ligging en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Twee van de drie woningen liggen in hetzelfde appartementencomplex. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en daar waar verschillen zijn geconstateerd (kwaliteit, gebruiksoppervlakte en bouwjaarklasse) correcties toegepast. Aannemelijk is dat
bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit. De beroepsgronden over de eerder gebruikte referentiewoningen aan het [adres 5] en [adres 6] en de aangedragen referentiewoning [adres 7] heeft eiser op de zitting ingetrokken.
6.1.
Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van referentiewoning [adres 3] niet bruikbaar is. In het beroepschrift draagt hij daartoe aan dat het verkoopcijfer van deze woning meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van de woning. Dat is niet conform de Waarderingsinstructie. Op de zitting voert hij aan dat [adres 3] niet vergelijkbaar is met zijn woning, vanwege het afwijkende bouwjaar (1985), de betere ligging en de parkeermogelijkheden achter de flat.
6.2.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt. Wat betreft de Waarderingsinstructie overweegt de rechtbank dat dit een hulpmiddel is voor de heffingsambtenaar en geen algemeen verbindende rechtsregel. Het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ blijft het uitgangspunt bij het vaststellen van de waarde. Dat de verkoopprijs van [adres 3] meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning is daarom geen reden om deze referentiewoning terzijde te schuiven.
6.3.
Eisers stelling dat [adres 3] niet vergelijkbaar is met zijn woning, is pas op de zitting naar voren gebracht. Dat is volgens de rechtbank te laat en in strijd met de goede procesorde gebeurd. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. In dit geval geldt dat te meer omdat hij deze woning in bezwaar zelf als vergelijkbare referentiewoning heeft aangedragen en in zijn woningwaarderapport heeft opgenomen. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Ten overvloede geldt volgens de rechtbank dat al zou dit verkoopcijfer buiten beschouwing worden gelaten, de heffingsambtenaar gelet op de verkoopcijfers van de andere twee, goed vergelijkbare, referentiewoningen nog altijd aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.4.
Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging boven een winkelcentrum, waarvan geluidsoverlast en overlast van bedrijvigheid wordt ervaren. De ligging heeft een waardedrukkend effect.
6.5.
De rechtbank is het niet met eiser eens. Twee van de drie gehanteerde referentiewoningen zijn namelijk in hetzelfde appartementencomplex en boven het winkelcentrum gelegen. Als al sprake is van een waardedrukkende ligging, wat door de heffingsambtenaar gemotiveerd is betwist, dan is dat verdisconteerd in de verkoopcijfers van de onderbouwingen.
6.6.
Eiser wijst er op de zitting nog op dat de heffingsambtenaar anders dan voor zijn woning is uitgegaan van een beneden gemiddelde kwaliteit (factor 2) voor de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] en van een beneden gemiddelde onderhoudstoestand bij [adres 4] , terwijl de referentiewoningen in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen.
6.7.
De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat deze in strijd met de goede procesorde is aangevoerd. Daar betrekt de rechtbank bij dat zoals de heffingsambtenaar heeft aangegeven op de zitting, in de bestreden uitspraak dezelfde kwalificaties van de staat van onderhoud en kwaliteit worden gehanteerd voor deze referentiewoningen en die waren dus al veel eerder kenbaar voor eiser. De heffingsambtenaar is ervan uitgegaan dat dit niet in geschil was, omdat eiser daarover niets heeft opgemerkt in het beroepschrift. Door pas op de zitting deze grond naar voren te brengen, heeft eiser de heffingsambtenaar de kans ontnomen om daarop adequaat te reageren.
Conclusie en gevolgen
7. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.