ECLI:NL:RBMNE:2023:5688

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5594

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: C. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: T. Houkes).

Procesverloop

In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.374.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1957 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 149 m2 en is gelegen op een perceel van 1.000 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.374.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet De heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 1.280.000,-.

- [adres 3] , verkocht op 2 februari 2020 voor € 1.405.000,-.

- [adres 4] , verkocht op 15 maart 2021 voor € 1.999.990,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal vrijstaande woningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgrond

8. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de inzichtelijkheid van de objectonderdelen ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Taxatiekaart

9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van de Wet WOZ. Eiser heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat een beroepenmatrix aan eiser is verstrekt. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.

De grondstaffel

10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de grondstaffel in de beroepsfase heeft gewijzigd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij de grondstaffel in de beroepsfase opnieuw heeft beoordeeld. Doordat de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen en motiveren, kan de rechtbank dit standpunt volgen. Daarnaast dient de grondwaarde slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.^[1]Nu uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de gehanteerde grondstaffel op een consistente wijze heeft toegepast, is de rechtbank van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

De KOUDV-factoren

11.1

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren heeft gehanteerd. Volgens eiser is de waarde van zijn woning daarom niet inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een Taxatie waardeset overzicht overlegd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de correctiepercentages voor de KOUDV-factoren in dit overzicht alleen bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De KOUDV-factoren in beroep zijn daarentegen niet met vaste bedragen gecorrigeerd. In hoeverre met de KOUDV-factoren rekening is gehouden blijkt uit de m2-prijzen van de woning en de referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De heffingsambtenaar mag namelijk in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw onderbouwen en motiveren. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren met vaste bedragen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarom in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren mag hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.

11.2

Eiser stelt verder dat in de bezwaarfase de ligging van de woning op een ‘4’ en de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning op een ‘3’ zijn gewaardeerd. In de taxatiematrix in beroep zijn de ligging op een ‘3’ en de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau op een ‘2’ gewaardeerd. Eiser begrijpt niet waarom de waarde van de woning in de taxatiematrix omhoog is gegaan, terwijl de waardering van de KOUDV-factoren omlaag is gegaan. De rechtbank overweegt hierover als volgt. In iedere fase van het geding mogen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van de bezwaarfase. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud en voorzieningen door voor de woning de laagste eenheidsprijs te hanteren. Bovendien blijkt uit de taxatiematrix dat de ligging van de referentiewoningen ook op een ‘3’ is gewaardeerd. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

De indexering

12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat geen vast indexeringscijfer wordt gehanteerd. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Doordat er geen gegevens aan de indexatie ten grondslag zijn gelegd, is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake kan zijn van een op de zaak betrekking hebbend stuk.^[2]Met betrekking tot de vraag of de indexatie voldoende is onderbouwd overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken.^[3]Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat de indexering is af te leiden door de getaxeerde waarde af te zetten tegen de koopsom. Vervolgens kijkt de taxateur of die indexering past bij het type woning in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum. Daarnaast heeft de taxateur de indexering vergeleken met de percentages van de waarderingskamer. Ook daarvan is bekeken of deze percentages wel of niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft het daarnaast nagelaten een eigen berekening tegenover de indexering van de heffingsambtenaar te stellen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Het perceel van de woning13. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het ondoelmatige perceel van zijn woning. Door de vorm van het perceel is een gedeelte van de achtertuin niet bruikbaar waardoor slechts een klein gedeelte over blijft. De heffingsambtenaar heeft hierover aan de hand van een foto in het verweerschrift toegelicht dat de voortuin volledige privacy geniet en grenst aan groene en grote voortuinen. De achtertuin is weliswaar in verhouding tot de voortuin kleiner, maar het object is wat verder achterop het perceel gepositioneerd. Hierdoor ontstaat ruimte voor een parkachtige tuin. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Bovendien heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de vorm van de achtertuin een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.

Isolatie14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie in de woning. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht kopers bij de aankoop nauwelijks tot geen rekening houden met een minder goed energielabel. Uit de marktanalyse blijkt ook niet dat kopers een hoger bedrag betalen voor een object met een beter energielabel. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft bovendien niet gemotiveerd onderbouwd dat zijn woning slecht is geïsoleerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen15. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de woning matige voorzieningen heeft. Eiser onderbouwt niet dat de voorzieningen lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

De grootte van de objectonderdelen16. Eiser stelt dat de kelder 24 m2 in plaats van 30 m2 groot is. Bovendien is de garage 18 m2 in plaats van 22 m2. Indien de metrages juist worden verdisconteerd wordt er een lagere waarde onderbouwd voor het onderhavig object. De rechtbank stelt voorop dat de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarde slechts als hulpmiddel dient om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ.^[4]Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar voor de kelder 24 m2 en de garage 18 m2 hanteert. Desondanks is de economische waarde in de taxatiematrix vastgesteld op € 1.397.000. Dit is hoger dan de vastgestelde waarde van € 1.374.000,-. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

De gebruiksoppervlakte van de woning17. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar verkeerde metrages voor de woning hanteert. De heffingsambtenaar hanteert een totale oppervlakte van 149 m2. Uit [website] blijkt echter dat de woning 130 m2 is. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat aan de hand van een luchtfoto de gebruiksoppervlakte opnieuw is opgemeten. Hieruit blijkt dat de gebruiksoppervlakte van de begane grond ca. 110 m2 bedraagt en de oppervlakte van de verdieping ca. 50 m2. Dit is in totaal ca. 160 m2. De gehanteerde oppervlakte van 149 m2 is daarom niet te hoog. Bovendien wijst de heffingsambtenaar op de onzuiverheid van de tool van [website] . Op de website van [website] staat vermeld dat ‘bij situaties met overbouw, overhangende bomen, split level woningen of woningen met een kelder, het resultaat met verband moet worden geïnterpreteerd’. De woning van eiser is omringd met bomen. Het resultaat op basis van de berekening van [website] is daarom niet betrouwbaar. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van de toelichting van de heffingsambtenaar te twijfelen. Dit betekent dat de heffingsambtenaar voor de waardevaststelling van de woning mocht uitgaan van een oppervlakte van 149 m2. De beroepsgrond slaagt niet.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoning in de bezwaarfase18. De door eiser aangevoerde beroepsgrond tegen referentiewoning [adres 5] die de heffingsambtenaar uitsluitend in de bezwaarfase heeft gehanteerd behoeft geen bespreking, nu de heffingsambtenaar die referentiewoning in beroep niet langer heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.

Conclusie en gevolgen

19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.