Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5564
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 641.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
3 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1952 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 86 m2 en is gelegen op een perceel van 326 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 594.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 641.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 maart 2021 voor € 575.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 25 maart 2021 voor € 770.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 672.000,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal twee-onder-één-kapwoningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgrond
8. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgronden over de inzichtelijkheid van de indexering en de objectonderdelen ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Taxatiekaart
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Eiser heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat een beroepenmatrix aan eiser is verstrekt. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.
De grondstaffel
10. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar ten onrechte de grondstaffel in de beroepsfase heeft gewijzigd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij de grondstaffel in de beroepsfase opnieuw heeft beoordeeld. Doordat de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen en motiveren, kan de rechtbank dit standpunt volgen. Daarnaast dient de grondwaarde slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. [1] Nu uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de gehanteerde grondstaffel op een consistente wijze heeft toegepast, is de rechtbank van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
De beroepsgrond slaagt niet.
De KOUDV-factoren
11.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren heeft gehanteerd. Volgens eiser is de waarde van de woning van zijn woning daarom niet inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een Taxatie waardeset overzicht overlegd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de correctiepercentages voor de KOUDV-factoren in dit overzicht alleen bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De KOUDV-factoren in beroep zijn daarentegen niet met vaste bedragen gecorrigeerd. In hoeverre met de KOUDV-factoren rekening is gehouden blijkt uit de m2-prijzen van de woning en de referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De heffingsambtenaar mag namelijk in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw onderbouwen en motiveren. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren met vaste bedragen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarom in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren mag hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
11.2
Eiser begrijpt verder niet waarom de waarde van de woning in de taxatiematrix omhoog is gegaan, terwijl de waardering van de KOUDV-factoren omlaag is gegaan. De rechtbank overweegt hierover als volgt. In iedere fase van het geding mogen bij de waardebepaling andere referentiewoningen gebruikt worden. Hierdoor is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van de bezwaarfase. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser ligt de woning nabij verschillende bedrijven aan de overzijde en wordt hiervan overlast ervaren. Eiser onderbouwt niet dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft. Met de enkele stelling dat de woning dichtbij bedrijven ligt en dat daardoor overlast ontstaat heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiser een waardedrukkend heeft en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De staat van onderhoud en voorzieningen
13. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. Zo is er sprake van lekkage aan de dakgoot en matig onderhouden schilderwerk. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de staat van onderhoud en de voorzieningen heeft gewaardeerd op een ‘2’. Dit betekent dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau ondergemiddeld is. Eiser onderbouwt niet dat de staat van onderhoud en de voorzieningen lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om waardering door de heffingsambtenaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Isolatie
14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie in de woning. Eiser heeft niet gemotiveerd onderbouwd dat zijn woning slecht is geïsoleerd. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie in de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
15. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ook [adres 5] en [adres 6] had moeten hanteren als onderbouwing. Op de zitting en in het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat deze woningen minder goed bruikbaar zijn dan de gehanteerde referentiewoningen. [adres 5] is namelijk in een slechte staat verkocht en na aankoop voor een bedrag van € 250.000,- opgeknapt. [adres 6] is verder in een ondergemiddelde staat en vies verkocht. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Volgens eiser zijn deze woningen wel in een gemiddelde staat verkocht. Eiser heeft echter nagelaten om met bewijstukken aannemelijk te maken dat deze woningen wel in een gemiddelde staat zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.