Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/713 en UTR 23/869
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: P.H.M. Verhoef).
Procesverloop
In de beschikking van 15 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken op de adressen [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op respectievelijk € 205.000,- en € 199.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
23 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woningen gehandhaafd.
23 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van de woningen gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. [adres 1] is een in 1891 gebouwde vrijstaande woning. [adres 2] is een in 1904 gebouwde vrijstaande woning. Deze woningen hebben een gebruiksoppervlakte van respectievelijk 93 m2 en 71 m2 en zijn gelegen op een perceel van respectievelijk 276 m2 en 260 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van [adres 1] en [adres 2] op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit in bezwaar een lagere waarde, namelijk respectievelijk € 146.000,- en € 140.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van respectievelijk € 205.000,- en € 199.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woningen worden vergeleken met één verkoop in [woonplaats] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 26 oktober 2020 voor € 240.000,-.
Beoordeling van het geschil
Het geschil over [adres 1] en [adres 2] (UTR 23/713 en UTR 23/869)
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat de woningen van eiser bijzonder objecten zijn. De woningen van eiser bevinden zich namelijk in een zeer slechte staat. Het is volgens de taxateur moeilijk om onderbouwingen te vinden die niet heel erg afwijken van de woningen van eiser. Doordat [adres 3] ook in een ver ondergemiddelde staat verkeerd, is ervoor gekozen om de waardes van de woningen van eiser alleen te onderbouwen met het verkoopcijfer van deze referentiewoning. Er moeten anders namelijk veel correcties worden toegepast bij woningen die in een betere staat verkeren.
De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. De Wet WOZ verplicht de heffingsambtenaar namelijk niet om zijn waardevaststelling te doen steunen op (tenminste) drie referentieobjecten. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardes aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van referentiewoning [adres 3] . Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat [adres 3] goed bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze woning in dezelfde buurt is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum is verkocht en net zoals de woningen van eiser in een ver ondergemiddelde staat verkeerd. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen van eiser en deze referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Is er een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
8.1
Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat hij in bezwaar om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. De heffingsambtenaar heeft de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen niet verstrekt. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken. Eiser doelt hierbij op alle stukken/gegevens die bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar zijn betrokken. De KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentieobjecten vallen hier ook onder.
8.2
Op 7 juli 2022 heeft een telefonische hoorzitting plaatsgevonden. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de punten die zijn aangehaald tijdens de hoorzitting zijn verwerkt in de uitspraak. De uitspraak op bezwaar dient dus als verslag van de hoorzitting. De rechtbank is van oordeel dat uit de uitspraak op bezwaar niet afgeleid kan worden dat eiser opnieuw tijdens de hoorzitting om de KOUDV-factoren van de referentieobjecten heeft verzocht. In beroep heeft eiser de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat eiser op de hoorzitting niet heeft aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Pas in de beroepsfase voert eiser aan dat de heffingsambtenaar niet de KOUDV-factoren van de referentiewoningen heeft verstrekt. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoning
9. Eiser stelt dat [adres 3] niet goed bruikbaar is als onderbouwing, doordat de bouwjaren van de woningen van eiser te veel afwijken van het bouwjaar van deze referentiewoning. [adres 3] is namelijk na 1923 gebouwd en heeft daarom in tegenstelling tot de woningen van eiser spouwmuren. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de opstalwaarde van de woningen dusdanig laag is dat met de staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit, de voorzieningen en het verschil in bouwjaar in voldoende mate rekening is gehouden. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is van oordeel dat het verschil in bouwjaar in voldoende mate is verdisconteerd in de lage opstalwaarde (€ 250,-/ m2) van de woningen. Uit de taxatiematrix blijkt immers dat de de m2-prijs van [adres 3] (€ 323,-) hoger is dan de m2-prijzen van de woningen van eiser (€ 250,-). De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen en de staat van onderhoud
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, de staat van onderhoud en de matige isolatie in de woningen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de kwaliteit van de voorzieningen, de staat van onderhoud en de bouwkundige staat van de woningen op een ‘1’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de kwaliteit van de voorzieningen, de staat van onderhoud en de bouwkundige staat van de woningen zeer slecht, ver onder gemiddeld zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de waardering ‘1’ in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen, de staat van onderhoud en de matige isolatie van de woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.