Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 oktober 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 804.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 21 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
De rechtbank heeft partijen op 10 augustus 2023 laten weten dat de rechter die die zaak op zitting heeft behandeld door ziekte niet in staat is om uitspraak te doen en dat een andere rechter daarom uitspraak zal doen. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om aan te geven of zij een nieuw zitting willen. De heffingsambtenaar heeft laten weten dat hij geen nadere zitting wenst. Eiser heeft niet gereageerd.
Feiten
1. De woning is een in 1993 gebouwde vrijstaande woning met een overkapping, berging en inpandige garage. Bij het vaststellen van de waarde van de woning is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 198 m2 en een kavel van 570 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser vraagt zich af of de waarde juist is vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel over de WOZ-waarde. De rechtbank is het wel met eiser eens dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd.
8. De kern van eisers beroep is dat in de uitspraak op bezwaar niet voldoende wordt ingegaan op eisers bezwaargronden. In bezwaar heeft eiser aangevoerd dat het onduidelijk is of bij het bepalen van het aantal m2 woonoppervlakte van de woning rekening is gehouden met een stahoogte tot 1,5m op de eerste verdieping en de zolderverdieping en zo ja, hoeveel de correctie per woonlaag betreft en van welke bruto meters in totaal is uitgegaan voor beide woonlagen.
9. In de uitspraak op bezwaar volstaat de heffingsambtenaar met de toelichting dat de afdeling BAG (Basisregistratie adressen en gebouwen) het woonoppervlak opnieuw heeft gecontroleerd en dat de woning niet 198m2 is, maar 235m2. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet op eisers bezwaargronden gereageerd. In het verweerschrift en op de zitting heeft de heffingsambtenaar dit ook erkend. De uitspraak op bezwaar is dus niet goed gemotiveerd. Dat is een gebrek.
10. In het verweerschrift en op de zitting heeft de heffingsambtenaar wel een goede toelichting gegeven. Hij heeft uitgelegd dat de gedeeltes van de eerste verdieping en de zolder die lager zijn dan 1,5m, niet zijn meegenomen. Ook heeft hij aan de hand van tekeningen uitgelegd dat de begane grond een oppervlakte heeft van 95,03 m2, de eerste verdieping 73,8 m2 en de 2e verdieping 49,18 m2. Daarmee heeft de woning een gebruiksoppervlak van 218 m2. De serre van 17 m2 is daar niet bij inbegrepen. Dat is dus meer dan de 198 m2 dan waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning. Eiser heeft dit niet betwist.
11. De rechtbank vindt het aannemelijk dat eiser niet is benadeeld doordat de heffingsambtenaar in bezwaar geen goede uitleg heeft gegeven over de manier van meten. De heffingsambtenaar heeft de waarde immers niet te hoog vastgesteld en eiser heeft in beroep alsnog de gewenste uitleg gekregen. De rechtbank passeert daarom het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het beroep is ongegrond.
12. Wel moet verweerder het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegezegd dit te zullen doen.
13. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Alleen de kosten die gemaakt zijn door een professionele (juridische) hulpverlener kunnen worden vergoed. Omdat eiser geen advocaat of andere professionele juridische hulpverlener heeft, zijn er ook geen kosten die vergoed kunnen worden. Op de zitting heeft eiser gevraagd om een vergoeding van minimaal € 50,- voor de tijd die hij in deze procedure heeft moeten stoppen, maar de rechtbank wijst dit verzoek af omdat eiser niet heeft onderbouwd dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Burggraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
6 november 2023.
6 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.