Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10440077 UC EXPL 23-2406 SGK/44740
Vonnis van 11 oktober 2023
inzake
[eiser],
wonend in [woonplaats 1],
verder ook te noemen: [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: Incassocenter B.V.,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2],
verder ook te noemen: [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
Op 8 maart 2023 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard. Op 9 mei 2023 heeft [gedaagde] schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
Op 4 september 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand heeft [eiser] nog aan akte overlegging producties ingediend. [gedaagde] heeft nog één productie overgelegd. Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig [eiser] en gemachtigde B. de Jong en [gedaagde] en gemachtigde mr. G. Gabrelian.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.
2.De overwegingen van de kantonrechter
Wat is er aan de hand?
2.1.
Sinds 15 december 2008 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] in [woonplaats 2]. Eerst van [A] en per september 2019 van [eiser]. In de huurovereenkomst is naast de kale huur, een voorschot servicekosten opgenomen van € 75,00 per maand, bij vooruitbetaling verschuldigd. [gedaagde] heeft sinds september 2019 de servicekosten niet meer betaald. [eiser] stelt dat daardoor over de periode september 2019 tot en met juni 2022 een betalingsachterstand ter hoogte van € 2.625,00 is ontstaan. Volgens [eiser] schiet [gedaagde] hiermee ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hij vraagt om ontbinding van de huurovereenkomst en daarnaast veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van de achterstallige servicekosten vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.2.
[gedaagde] is het daar niet mee eens. De huurcommissie heeft namelijk geoordeeld dat de totale betalingsverplichting voor de servicekosten voor de jaren 2020 en 2021 € 260,50 per jaar bedraagt, zodat zij over de periode september 2019 tot juni 2022 slechts een bedrag ter hoogte van € 1.421,00 aan servicekosten verschuldigd is. Dit bedrag heeft [gedaagde] verrekend met het bedrag dat zij nog van [eiser] te vorderen heeft. De huurcommissie heeft namelijk op 9 mei 2022 de kale huurprijs van de woning over de periode van juni 2021 tot en met januari 2022 met 60% verlaagd, terwijl [gedaagde] in die periode 100% van de kale huurprijs heeft voldaan. Dat betekent dat [gedaagde] € 2.698,27 te veel huur heeft betaald. Daarnaast heeft ze € 220,15 en € 26,99 voorgeschoten voor onderhoud van de woning. Hierdoor had zij een vordering op [eiser] ter hoogte van € 2.945,41.
Wat is het oordeel van de kantonrechter?
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt zodat er geen sprake meer is van een achterstand in de betaling van de servicekosten over de periode september 2019 tot en met juni 2022. De betalingsachterstand die op enig moment heeft bestaan, rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen. Hierna wordt dit oordeel van de kantonrechter toegelicht.
Betalingsachterstand
2.4.
Het staat vast dat [gedaagde] over de periode september 2019 tot en met juni 2022 geen servicekosten heeft betaald terwijl zij over deze maanden wel servicekosten verschuldigd was. Daardoor heeft [gedaagde] over die periode een achterstand in de betaling van de servicekosten laten ontstaan.
Tussen partijen is in geschil welke servicekosten [gedaagde] in de periode september 2019 tot en met juni 2022 had moeten betalen. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] uiteindelijk over de periode september 2019 tot en met juni 2022 € 1.271,00 aan servicekosten had moeten betalen aan [eiser]. Over de maanden september 2019 tot en met december 2019 en januari 2022 tot en met juni 2022 had zij de in de huurovereenkomst overeengekomen € 75,00 per maand (totaal € 750,00) aan servicekosten moeten betalen. Over de jaren 2020 en 2021 had zij € 21,71 per maand (totaal € 521,00) aan servicekosten moeten betalen. Op 20 januari 2023 heeft de huurcommissie namelijk geoordeeld dat de servicekosten voor de jaren 2020 en 2021 € 260,50 per jaar (€ 21,71 per maand) bedragen.
2.5.
Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat [eiser] het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie, maar partijen zijn gebonden aan deze uitspraak. [eiser] heeft namelijk niet binnen acht weken nadat aan hem een afschrift van de uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter gevraagd over de servicekosten 2020 en 2021. De dagvaarding kan (ook met enige welwillendheid) niet zo worden begrepen en de termijn van acht weken is inmiddels verstreken.
Verrekening
2.6.
[gedaagde] stelt dat zij de servicekosten die zij over de periode september 2019 tot en met juni 2022 verschuldigd was, heeft verrekend met een vordering die zij had op [eiser]. Dit verweer slaagt. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurcommissie op 9 mei 2022 de kale huurprijs van de woning over de maanden juni 2021 tot februari 2022 met 60% heeft verlaagd van € 562,14 per maand naar € 224,86 per maand. Omdat zowel [eiser] als [gedaagde] niet binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van deze uitspraak is verzonden een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd, zijn partijen gebonden aan deze uitspraak. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] over de maanden juni 2021 tot februari 2022 € 562,14 huur per maand heeft betaald. Dat betekent dat [gedaagde] als gevolg van de uitspraak van de huurcommissie een opeisbare vordering had op [eiser] ter hoogte van € 2.698,24, die zij kon verrekenen met de servicekosten die zij nog aan [eiser] verschuldigd was.
2.7.
[gedaagde] heeft in haar brief van 29 juli 2022 [eiser] bericht dat zij de verschuldigde servicekosten verrekent met de vordering die zij op dat moment had op [eiser]. Dat leidt ertoe dat per die datum de vordering die [eiser] ten grondslag legt aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst teniet is gegaan.
Eerdere tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst
2.8.
Dat de vordering inmiddels teniet is gegaan neemt niet weg dat – voordat [gedaagde] een beroep deed op verrekening – sprake is geweest van een achterstand in de betalingen van de servicekosten. Dat is een tekortkoming. De kantonrechter oordeelt echter dat geen sprake is van een tekortkoming die op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
2.9.
[gedaagde] was het niet eens met de servicekosten die zij maandelijks volgens de huurovereenkomst moet betalen. [gedaagde] heeft om die reden de huurcommissie over verschillende jaren verzocht hierover uitspraak te doen. Zolang de huurcommissie nog geen uitspraak had gedaan had [gedaagde] het volgens de huurovereenkomst verschuldigde voorschotbedrag aan servicekosten moeten betalen. [gedaagde] stelt dat zij haar betalingsverplichting voor de jaren 2020 en 2021 heeft opgeschort, omdat [eiser] zijn verplichting om de eindafrekening over 2019 te overleggen niet nakwam. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit tekortschieten van [eiser] niet dat [gedaagde] het overeengekomen voorschotbedrag aan servicekosten over twee jaar in zijn geheel niet betaalt. Echter, gelet op het feit dat de huurcommissie inmiddels over de jaren 2016, 2017, 2018, 2020 en 2021 heeft geoordeeld dat een lager bedrag aan servicekosten verschuldigd is dan partijen als voorschotbedrag waren overeengekomen, [gedaagde] de kale huur in de betreffende periode (september 2019 tot en met juni 2022) wel altijd tijdig heeft betaald en er inmiddels geen sprake meer is van een achterstand in de betaling van de servicekosten over de betreffende periode, is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tekortkoming die op dit moment een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
2.10.
[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog de stelling ingenomen dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en zij wat dat betreft ook tekort schiet in de nakoming van de verplichting van de huurovereenkomst. Deze stelling wordt buiten beschouwing gelaten. [eiser] heeft dit in de dagvaarding niet ten grondslag gelegd aan zijn vordering, maar pas voor het eerst tijdens de mondeling behandeling naar voren gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat dat te laat is. [gedaagde] heeft onvoldoende gelegenheid gehad om hierop te reageren. Deze handelswijze is in strijd met de eisen van een goede procesorde.
Tot slot
2.11.
[gedaagde] stelt dat zij haar huurbetalingsverplichtingen na juni 2022 verrekent met het restant van haar vordering op [eiser], maar tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat zij inmiddels meer heeft verrekend dat zij van [eiser] te vorderen had, waardoor een nieuwe betalingsachterstand is ontstaan. De kantonrechter kan niet vaststellen wat de hoogte is van deze nieuwe betalingsachterstand en bovendien heeft [eiser] deze nieuwe betalingsachterstand niet ten grondslag gelegd aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat neemt niet weg dat als [gedaagde] nalatig blijft in het nakomen van haar betalingsverplichtingen, ontbinding op enig moment wel gerechtvaardigd zal zijn.
Proceskosten
2.12.
[eiser] wordt als de in de ongelijk gestelde partij in de proceskosten van deze procedure veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 464,00 aan salaris gemachtigde.
2.13.
Als [gedaagde] kosten moeten maken om deze beslissing uit te voeren, moet [eiser] die ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
De kantonrechter zal deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 464,00;
3.3.
veroordeelt [eiser], onder de voorwaarde dat deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de kosten die ontstaan na dit vonnis, begroot op € 116,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;
3.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023.