Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5320
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2023 op het beroep in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats] (eiser),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder (verweerder)
(gemachtigde: B. Olieman).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser dat gaat over de waarde van zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats]. Het betreft een geschakelde semibungalow uit 2019 in het centrumgebied, met een gebruiksoppervlakte van 182 m2 en een tuinhuis.
2. In de beschikking van 19 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 466.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft hierin ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde van het object als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar echter ongegrond verklaard.
4. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Met toestemming van partijen doet de rechtbank uitspraak zonder de zaak op een zitting te behandelen.
Overwegingen
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde van € 415.000,--. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
6. De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die op de waardepeildatum zou zijn betaald door de meest biedende koper als het object op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
7. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix. Hierop is de waarde van de woning berekend aan hand van verkoopcijfers van vier soortgelijke woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en die op verschillende vlakken vergelijkbaar zijn met de woning. Het betreft de referentiewoningen aan de [adres 2] [adres 3], [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats].
Referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4]
8. De rechtbank constateert allereerst dat uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen een prijs per m2 volgt van tussen de € 1.415,-- en € 2.410,--. Voor de woning van eiser heeft de heffingsambtenaar een waarde van € 1.742,-- per m2 gehanteerd. Die waarde is lager dan de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen, maar hoger dan de prijs per m2 van de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4]. De rechtbank ziet dat deze twee referentiewoningen weliswaar ouder zijn dan de woning van eiser, maar dat zij wat betreft onderhoudsstaat en kwaliteit even hoog zijn gewaardeerd als de woning eiser. De ligging van de twee referentiewoningen is zelfs beter dan die van de woning van eiser. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dus niet volgen in de voor de woning van eiser vastgestelde hogere prijs per m2. Daar komt nog bij dat de referentiewoning aan de [adres 2] op 1 februari 2022, en dus meer dan een jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2021, is verkocht. Zonder nadere motivering acht de rechtbank het verkoopcijfer van deze referentiewoning dan ook niet bruikbaar. Gelet op het voorgaande laat de rechtbank de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4] buiten beschouwing.
Referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 5]
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overige twee referentiewoningen alsnog aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning van eiser niet te hoog heeft vastgesteld.
10. De referentiewoning aan de [adres 3] betreft een vrijstaande woning in het centrumgebied, met dezelfde bouwkwaliteit als de woning van eiser. Met het verschil in gebruiksoppervlakte heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden door uit te gaan van een prijs per m2. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer van deze referentiewoning rondom de waardepeildatum volgt een prijs per m2 van € 1.960,--. Voor de woning van eiser heeft de heffingsambtenaar een lagere waarde van € 1.742,-- per m2 gehanteerd, terwijl eisers woning, hoewel sprake is van een mindere ligging, een betere onderhoudsstaat heeft dan deze referentiewoning.
11. Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning aan de [adres 3] niet bruikbaar is, omdat het een vrijstaande woning aan een hofje betreft met een veel kleiner gebruiksoppervlak. De rechtbank gaat daar niet in mee. Zoals gezegd heeft de heffingsambtenaar met het verschil in gebruiksoppervlak rekening gehouden door uit te gaan van een prijs per m2. Ook de ligging aan een hofje is door de heffingsambtenaar tot uitdrukking gebracht in de taxatiematrix, door de ligging van deze referentiewoning hoger te waarderen dan die van eisers woning. Verder begrijpt de rechtbank uit de dossierstukken dat de heffingsambtenaar onder meer voor deze referentiewoning heeft gekozen omdat die - net als eisers woning - in het centrumgebied ligt. De rechtbank acht het aannemelijk dat de waarde van eisers woning in meerdere mate bepaald wordt door de centrale locatie dan door het feit dat de woning aan een zijde geschakeld is in plaats van vrijstaand. De beroepsgrond slaagt niet.
12. De referentiewoning aan de [adres 5] betreft - net als eisers woning - een geschakelde bungalow, met eenzelfde onderhoudsstaat, ligging en bouwkwaliteit als eisers woning. Naar het oordeel van de rechtbank is deze referentiewoning zeer goed vergelijkbaar. Ook hier heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het verschil in gebruiksoppervlak door uit te gaan van een prijs per m2. Uit het gerealiseerde verkoopcijfer van deze referentiewoning rondom de waardepeildatum volgt een prijs per m2 van € 2.410,. Voor de woning van eiser heeft de heffingsambtenaar een veel lagere waarde van € 1.742,-- per m2 gehanteerd, terwijl de onderhoudsstaat, ligging en kwaliteit van eisers woning niet lager zijn gewaardeerd. Op grond van deze vergelijking kan de rechtbank dan ook niet tot de conclusie komen dat de waarde van eisers woning te hoog zou zijn vastgesteld.
13. Eiser heeft aangevoerd de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat zijn woning tegenover een school(plein) en speelkooi ligt waar veel straat- en buurtjeugd op afkomt. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat hij met de mindere ligging van eisers woning én die van de referentiewoning aan de [adres 5], rekening heeft gehouden door de ligging van deze woningen lager te waarderen dan die van de overige referentiewoningen. De rechtbank ziet inderdaad dat eisers woning en de referentiewoning aan de [adres 5] met een 5 zijn gewaardeerd op ligging, terwijl de overige referentiewoningen hierop met een 6 zijn gewaardeerd. De rechtbank kan de heffingsambtenaar er echter niet in volgen dat eisers woning eenzelfde ligging zou hebben als de referentiewoning aan de [adres 5]. De [adres 5] ligt aan een rustige en groene parallelstraat met voornamelijk bestemmingsverkeer, terwijl eisers woning tegenover een school(plein) en speelkooi ligt waar naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs enige overlast van kan worden verwacht. Dat dit zou gaan om overlast van subjectieve aard die nauwelijks valt te objectiveren, zoals de heffingsambtenaar stelt, kan de rechtbank niet volgen. De heffingsambtenaar geeft daarmee onvoldoende rekenschap van de drukte en het geluid die een basisschool (onder meer door het brengen en halen van kinderen en het speelkwartier) en een speelkooi met zich meebrengen. Dit brengt de rechtbank echter niet tot de conclusie dat de waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk een aanzienlijk lagere prijs per m2 voor de woning gehanteerd, dan de waarde per m2 van de referentiewoning aan de [adres 5]. Het verschil van ruim € 650, per m2 en het feit dat de woning van eiser met 182 m2 aanzienlijk groter is dan de referentiewoning aan de [adres 5] betekent een buffer van bijna € 120.000,-- (650 x 182) in waarde tussen beide woningen. Met andere woorden; de waarde van eisers woning is bijna € 120.000,-- lager vastgesteld. Dit bedrag ondervangt naar het oordeel van de rechtbank de slechtere ligging van eisers woning ruimschoots. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
14. Voor zover eiser er tot slot nog op heeft gewezen dat de stijging van de waarde van zijn woning niet in lijn is met voorgaande jaren, overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. De waarde die voor een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, speelt daarbij geen rol. Dit volgt uit artikel 18 van de Wet WOZ. Deze beroepsgrond slaagt dus evenmin.
15. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep van eiser is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. Boer - de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.