Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 10761075 MV EXPL 23-147 RD/960
Kort geding vonnis van 17 november 2023
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.G. van Westrenen,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.E. Beukers.
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding, met producties, van 26 oktober 2023 is [gedaagde] opgeroepen om te verschijnen op de terechtzitting van 3 november 2023. [eiser] heeft daarna de producties 5 tot en met 9 toegezonden. Op 2 november 2023 heeft [eiser] nog een aantal
e-mailberichten aan [gedaagde] in het geding gebracht.
1.2.
Op de zitting is [eiser] verschenen met zijn gemachtigde. [gedaagde] is, bijgestaan door een tolk, verschenen met haar zoon en haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 18 mei 2015 van [eiser] de woning aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
De huur bedraagt € 1.250,00 per maand.
2.3.
Op 20 juli 2023 heeft [eiser] een huurbeëindigingsovereenkomst aan [gedaagde] toegestuurd. De huur wordt op grond van deze overeenkomst beëindigd per 30 september 2023.
2.4.
[gedaagde] heeft per WhatsAppbericht van 26 juli 2023 een foto van de door haar getekende huurbeëindigingsovereenkomst aan [eiser] gestuurd. Zij heeft op de brief bijgeschreven “+ - 10 dagen”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
de woning ( [postcode] ) [plaats] , [adres] binnen zeven dagen (althans een termijn die de kantonrechter gepast acht) na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden;
in de kosten van deze procedure waaronder salaris gemachtigde;
in de kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, waaronder begrepen salaris gemachtigde, betekenings- en/of executiekosten vanaf 14 dagen na aanschrijving.
3.2.
[eiser] stelt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd met ingang van 1 oktober 2023. [gedaagde] weigert de woning echter te verlaten. Zij verblijft zonder recht of titel in de woning en betaalt ook geen gebruiksvergoeding. Verder is er tot augustus 2023 een huurachterstand van € 28.296,00 ontstaan. Alle door [gedaagde] gedane (contante) betalingen zijn op deze achterstand in mindering gebracht. [gedaagde] heeft bij herhaling toegezegd om tot betaling van de achterstand over te gaan, maar zij heeft zich hier niet aan gehouden. [eiser] heeft [gedaagde] genoeg kansen gegeven om haar verplichtingen na te komen. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] lijdt hierdoor schade en hij heeft belang bij een spoedige ontruiming van de woning. Hij wil de woning zo snel mogelijk verhuren aan een wel betalende huurder.
3.3.
[gedaagde] voert daartegen aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. [eiser] heeft te lang gewacht met het starten van een kort geding procedure en hij heeft nagelaten een vroeg signalering bij de gemeente [.] te doen. Verder kan [gedaagde] naar haar mening niet aan de opzegging van de huurovereenkomst worden gehouden. Het was [gedaagde] niet duidelijk dat zij akkoord ging met een beëindiging van de huurovereenkomst. Zij heeft de opzegging, zonder de inhoud te kennen, getekend. Eerst later kreeg zij door wat de gevolgen van ondertekening waren. Voorts betwist zij de huurachterstand. Niet al haar contante betalingen zijn op de vordering in mindering gebracht. Dit alles kan alleen in een bodemprocedure beoordeeld worden. Als de ontruiming wel toegewezen wordt, dan verzoekt [gedaagde] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de ontruimingstermijn te verlengen.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de vordering van [eiser] tot ontruiming van de woning bij wijze van voorlopige voorziening toewijsbaar is. Daarvoor moet er sprake zijn van een spoedeisend belang waardoor van [eiser] niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Verder moet het voldoende aannemelijk zijn dat de bodemrechter de vordering ook zal toewijzen.
4.2.
Met betrekking tot het spoedeisend belang overweegt de kantonrechter het volgende.
4.3.
[eiser] heeft het bestaan van een huurachterstand aan de hand van zijn productie 7 aannemelijk gemaakt. Het is onvoldoende dat [gedaagde] daarop slechts, zonder enige onderbouwing, naar voren brengt dat niet al haar contante betalingen op de vordering in mindering zijn gebracht. Stukken waaruit blijkt dat er contante betalingen zijn gedaan waarmee geen rekening is gehouden, zijn niet in het geding gebracht. Het komt voor risico van [gedaagde] dat zij en haar gemachtigde, zoals ter zitting naar voren gebracht, (te) weinig tijd hadden voor een onderbouwing van het verweer. [eiser] had verder weliswaar eerder tot een procedure in kort geding over kunnen gaan, maar nu [gedaagde] lange tijd betalingstoezeggingen heeft gedaan welke zij niet nakwam, kan het [eiser] niet tegengeworpen worden dat hij eerst nu een procedure in kort geding aanhangig heeft gemaakt. Uit het ontbreken van een vroeg signalering, waarvan [eiser] onbetwist heeft gesteld dat het hem onbekend was dat hij een dergelijke melding moest doen, kan evenmin het ontbreken van een spoedeisend belang worden afgeleid. Voorts acht de kantonrechter van belang dat [gedaagde] ter zitting te kennen heeft gegeven dat zij op dit moment geen inkomen heeft en bezig is met de aanvraag van een bijstandsuitkering. Naar het zich nu laat aanzien zal [gedaagde] dan ook niet op korte termijn tot een (substantiële) betaling aan [eiser] kunnen overgaan, terwijl zij wel in de woning wil blijven. [eiser] heeft daarom naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aangetoond dat hij bij zijn vordering een spoedeisend belang heeft.
4.4.
Een bij een voorlopige voorziening bevolen ontruiming is een maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - dan ook grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort geding procedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten alsmede omdat bij een ontruiming sprake is van vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen. De kantonrechter is van oordeel dat er in dit geval voldoende gronden zijn om de gevorderde ontruiming in kort geding wel toe te wijzen en overweegt daartoe het volgende.
4.5.
[gedaagde] heeft, behalve dwaling, niet onderbouwd welk wilsgebrek aan de orde zou zijn bij de opzegging. Daarom zal alleen de vraag worden beantwoord of voorshands van dwaling gesproken kan worden.
4.6.
Beoordeeld zal moeten worden of het waarschijnlijk is dat de bodemrechter het beroep op dwaling zal honoreren. De kantonrechter acht het in deze zaak zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter deze vraag ontkennend zal beantwoorden.
4.7.
De stelplicht en bewijslast rusten op degene die zich op dwaling beroept, te weten [gedaagde] . [gedaagde] heeft echter haar beroep op dwaling niet nader toegespitst op enige van de in artikel 6:228 lid 1 BW Pro onder a, b of c genoemde situaties. Zo heeft [gedaagde] niet aangevoerd dat de door haar gestelde dwaling te wijten zou zijn aan inlichtingen van de zijde van [eiser] of aan het uitblijven daarvan. Evenmin heeft zij gesteld dat [eiser] haar had moeten inlichten of dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling. [gedaagde] schiet aldus tekort in de onderbouwing van haar verweer.
4.8.
Voor zover de consequenties van de opzegging [gedaagde] niet duidelijk zijn geweest omdat zij naar eigen zeggen de Nederlandse taal niet voldoende machtig is, had het op haar weg gelegen om daarover, alvorens tot ondertekening over te gaan, juridisch advies in te winnen. Onder deze omstandigheden kan voorshands niet gezegd worden dat de overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten.
4.9.
De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming van het gehuurde, mede gelet op de aannemelijk geachte betalingsachterstand van [gedaagde] , dan ook toewijzen.
4.10.
[eiser] vordert ontruiming van de woning binnen 7 dagen, althans een door de kantonrechter te bepalen termijn, na betekening van het vonnis. De kantonrechter zal de ontruiming volgens vast beleid bepalen op 14 dagen. [gedaagde] heeft weliswaar verzocht om een langere ontruimingstermijn, maar de noodzaak daarvan heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd.
4.11.
[gedaagde] heeft verder verzocht een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, om te voorkomen dat zij in afwachting van de uitkomst van een eventueel hoger beroep en een bodemprocedure gedwongen kan worden de woning te verlaten, en zij daar niet meer kan terugkeren indien zij in hoger beroep dan wel in de bodemprocedure wel in het gelijk wordt gesteld.
4.12.
Onder verwijzing naar wat hiervoor is overwogen heeft de kantonrechter vastgesteld dat de betalingsachterstand steeds verder oploopt en dat [gedaagde] sinds 1 oktober 2023 zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. Van [eiser] kan niet worden verlangd het gehuurde nog langer aan [gedaagde] ter beschikking te stellen. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal dan ook toegewezen worden.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 86,00
- nakosten € 132,00
- salaris gemachtigde €
529,00
529,00
totaal € 876,85
5.De beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op € 876,85, waarin begrepen € 529,00 aan salaris gemachtigde, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 17 november 2023, in aanwezigheid van de griffier.