Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/955
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos)
Inleiding
1.1.
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.2.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 697.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
2. De woning is een in 1959 gebouwde 2 onder 1 kap woning, met een garage van 16 m2 en een zolder van 15 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en is gelegen op een perceel van 480 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 618.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 697.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 april 2020 voor € 490.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 december 2019 voor € 622.500,-; en
- [adres 4] , verkocht op 11 november 2020 voor € 700.750,-.
Beoordeling van het geschil
Ingetrokken beroepsgronden
7. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgrond over de in bezwaar gehanteerde referentiewoningen [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] ingetrokken. De rechtbank zal deze grond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
8. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat verweerder de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
9. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ het volgende verzoek heeft gedaan: “Ik verzoek u om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. (…) Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden” etc.
10. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door verweerder de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied. Op 7 juni 2022 verzoekt eiser in het aanvullende bezwaarschrift met een herhaling van bovenstaand verzoek om de op de zaak betrekking hebbende stukken. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 15 juni 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft verweerder naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in zijn zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 15 februari 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken.
11. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces (zoals op de hoorzitting) niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat betrokkene de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. Verweerder heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door verweerder, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangeven dat hij nog steeds op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst ter zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
De WOZ-waarde van de woning
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij eenzelfde ligging en in dezelfde wijk ([locatie]) zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Wat betreft het bouwjaar heeft de taxateur van verweerder op zitting toegelicht dat de woning niet in het kader van een grootschalig woningbouwproject is gebouwd en qua kwaliteit goed vergelijkbaar is met de in de taxatiematrix opgenomen jaren ’30 woningen. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken.
De grondwaardering
13. Eiser heeft aangevoerd dat de voor de woning vastgestelde grondwaarde in de taxatiematrix niet klopt met de in die matrix opgenomen grondstaffel.
14. Ter zitting is vast komen te staan dat de grondwaarde van de woning en twee van de drie referentiewoningen niet klopt met de in de taxatiematrix opgenomen grondstaffel. De taxateur van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat vanwege de zeer goede ligging van deze woningen hij vermoedt dat de grondwaarde van deze woningen met 25% is verhoogd. Dit is echter niet in de taxatiematrix terug te vinden. De taxateur van verweerder heeft ter zitting een herberekening met de grondstaffel zoals die is opgenomen in de taxatiematrix gemaakt. De woningwaarde per m² van de woning komt dan uit op € 4319,-, van onderbouwing 1 op € 4351,- en onderbouwing 2 op € 4372,- . De woningwaarde van onderbouwing 3 blijft € 3815,- per m². Deze berekening van de woningwaarde per m² is door de gemachtigde van eiser ter zitting niet betwist.
15. De rechtbank overweegt dat hoewel de in de taxatiematrix vastgestelde grondwaarde van de woning niet juist is vastgesteld, dit niet direct betekent dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is van belang dat in dit geval niet alleen de grondwaarde van de woning niet klopt met de opgenomen grondstaffel, maar dit ook geldt voor de referentiewoningen die als onderbouwing 1 en 2 in de taxatiematrix zijn opgenomen. Een herberekening met de grondstaffel zoals opgenomen in de taxatiematrix betekent een hogere woningwaarde per m² van de woning, maar dit geldt ook voor voornoemde referentiewoningen. Zoals de taxateur van verweerder ter zitting niet betwist heeft herberekend, zou het toepassen van de grondstaffel zonder de extra 25% opslag voor de uitzonderlijk goede ligging nog steeds betekenen dat de woningwaarde per m² past binnen de bandbreedte van woningwaarden van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix en de herberekening van de grondwaarde ter zitting, heeft verweerder alsnog de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Aldus slaagt deze beroepsgrond niet.
De door eiser aangevoerde referentiewoningen
16. Eiser voert aan dat [adres 8] een lagere waarde onderbouwt. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat de door eiser aangedragen woning een groter gebruiksoppervlakte heeft en de woning uit de jaren ’70 stamt. Verder heeft verweerder toegelicht dat uit de verkoopadvertentie blijkt dat de aangedragen woning gemoderniseerd moet worden. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de onderbouwing van verweerder te twijfelen.
17. Eiser voert verder aan dat [adres 9] een lagere waarde onderbouwt. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat deze aangedragen woning geen betere referentiewoning is, alleen al omdat deze recent volledig is gerenoveerd. De rechtbank kan ook dit standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het taxatierapport van eiser
18. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
29 november 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.