Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/981
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.H. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 396.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 5 januari 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 26 oktober 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar).
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een eengezinswoning uit 1910. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 122 m². De woning heeft een kelder van 5 m² en een berging van 6 m². De woning ligt op een perceel van 115 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 367.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 396.000,-.
4. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil
5. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt van eiser over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
6. Door eiser wordt aangevoerd dat hij in de bezwaarfase de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-factoren en liggingsfactoren van de woning en de betreffende referentiewoningen heeft opgevraagd, maar alleen inzicht heeft gekregen in het onderhoud en de voorzieningen van de woning. Ook stelt eiser dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn verplichting tot informatieverstrekking op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ
6.1.
De heffingsambtenaar geeft aan dat op 16 mei 2022 per e-mail en 28 oktober 2022 per brief informatie is verstrekt aan de gemachtigde van eiser. In de brief van 28 oktober 2022 wordt toegelicht hoe wordt omgegaan met de KOUDVL-factoren. De onderhoudstoestand (waaronder de kwaliteit valt) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen staan op het taxatieverslag vermeld. Verder is de uitstraling waarneembaar door middel van de foto's op het verslag en zoveel als mogelijk
vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties. Bij deze brief zijn bovendien de gehanteerde correcties bij de KOUDVL-factoren verstrekt.
6.2.
De heffingsambtenaar heeft gereageerd op het verzoek van eiser om informatie over de KOUDVL-factoren per brief van 28 oktober 2022. In deze brief is eiser in de gelegenheid gesteld om het bezwaarschrift binnen twee weken aan te vullen. Volgens de rechtbank had het daarom op de weg van eiser gelegen om, als hij nog stukken miste, in reactie daarop aan te geven welke stukken ontbraken die nodig zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Niet is gesteld of gebleken dat eiser dit heeft gedaan. De heffingsambtenaar mocht er dan ook redelijkerwijs van uitgaan dat eiser niet méér gegevens nodig had dan de gegevens die aan hem zijn verstrekt. De rechtbank verwijst hierbij ook naar haar uitspraak van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, waarin zij overweegt dat strijd met de procedurele bepalingen moet worden aangevoerd zodra dat mogelijk is. De gemachtigde van eiser had in een eerder stadium kunnen aanvoeren dat er nog gegevens ontbraken, maar heeft dit nagelaten. Deze beroepsgrond is daarom in strijd met de goede procesorde aangevoerd. De rechtbank laat de onder 6. genoemde beroepsgronden daarom buiten beschouwing.
7. Daarnaast voert eiser aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt en dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de waardes van alle objectonderdelen, terwijl dat op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ wel had gemoeten. De rechtbank verwijst hiervoor naar 6., waarin is aangegeven dat op 16 mei 2022 een e-mail is gestuurd door de heffingsambtenaar over de indexering en de grondstaffels. Met deze e-mail is een indexeringspercentage verstrekt onder de vermelding dat dit het gemiddelde indexeringspercentage is van de referenties voor het type woning in de betreffende gemeente of het betreffende waardegebied. Ook de grondstaffels van de woning zijn verstrekt. Dat is op 28 oktober 2022 nogmaals gebeurd. Op 28 oktober 2022 is aan eiser ook het bijgebouwenmodel met de eenheidsprijzen per objectonderdeel verstrekt. Niet is gesteld of gebleken dat eiser hierop heeft gereageerd en heeft aangegeven welke stukken ten aanzien van de indexering of waardering van de objectonderdelen hij nog miste om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Dat had wel op zijn weg gelegen. De rechtbank vindt het in die omstandigheden in strijd met de goede procesorde dat eiser deze grond opnieuw aanvoert in beroep. Deze beroepsgrond laat de rechtbank buiten beschouwing.
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Het beoordelingskader
8. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
8.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie eengezinswoningen die in het centrum van [woonplaats] zijn gelegen, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 september 2021 voor € 370.053,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 mei 2022 voor € 399.990,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 januari 2021 voor € 351.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 31 augustus 2021 voor € 501.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het oordeel van de rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen goed bruikbaar zijn omdat zij ook in het centrum van [woonplaats] zijn gelegen, niet te ver voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar, uitstraling en type goed vergelijkbaar zijn.
9.1.
Ten aanzien van [adres 4] heeft eiser op de zitting opgemerkt dat de grondwaarde zoals genoemd in de taxatiematrix niet overeenstemt met de grondwaarde als die aan de hand van de grondstaffels bij een kaveloppervlakte van 203 m² wordt berekend. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat per abuis een onjuiste grondwaarde is aangehouden. Hij heeft op de zitting voorgerekend dat met een kaveloppervlakte van 203 m², uit moet worden gegaan van een grondwaarde van € 80.525 en daarmee van een totale woningwaarde van € 254.475. De verkoopprijs per m² zoals genoemd in de taxatiematrix wijzigt daarmee van € 3.090 naar € 2.859. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar verder toegelicht dat voor de berekening van grondwaarde van de referentiewoning [adres 2] niet de totale kaveloppervlakte van 153 m² moet worden gehanteerd, maar een kaveloppervlakte van 113 m². De kavel bestaat namelijk uit twee percelen, waarbij het ene perceel -de rechtbank begrijpt het perceel van 40 m²- in zijn geheel als brandgang in gebruik is door alle buren. De buren hebben recht van overpad, maar eiser heeft dat niet ten aanzien van de percelen van zijn buren. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar op de zitting voorgehouden dat de grondwaarde gelet op de gehanteerde grondstaffels niet overeenstemt met een grondoppervlakte van 113 m². De heffingsambtenaar heeft vervolgens toegelicht dat per abuis in de taxatiematrix de grondwaarde is gebaseerd op de oppervlakte van beide percelen van in totaal 153 m² en niet op basis van het perceel van 113 m². Hij heeft voorgerekend dat de grondwaarde dan € 56.450 zou moeten zijn en de woningwaarde € 259.550. De verkoopprijs per m² is daarmee € 2.949 in plaats van € 2.775. De rechtbank kan de toelichtingen van de heffingsambtenaar volgen en gaat bij haar verdere beoordeling bij de referentiewoning [adres 2] uit van een verkoopprijs per m² van € 2.949 en bij de referentiewoning [adres 4] van € 2.859.
9.2.
Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop, inclusief voornoemde wijzingen, de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woning uit te gaan van een woningwaarde per m² die lager is dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen.
10. Wat eiser in beroep verder aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het niet duidelijk is hoe de onderlinge verschillen tussen de onderhavige woning en de referentiewoningen worden gecorrigeerd. De correcties zijn volgens hem niet terug te zien in de taxatiematrix. Ter zitting is door de heffingsambtenaar uitgelegd dat in de taxatiematrix die in de beroepsfase wordt overgelegd niet op dezelfde wijze (getalsmatig) wordt gewaardeerd. Er wordt geleund op de deskundigheid van de taxateur om de waarde te verantwoorden. Er worden in beroep geen cijfermatige correcties voor verschillen gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de vrijheid heeft om zelf te bepalen op welke manier de waarde wordt onderbouwd. Dat eiser de voorkeur uitdraagt dat de heffingsambtenaar met een vast percentage corrigeert, maakt dit niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser stelt dat er door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiser is er sprake van rotte kozijnen en van scheurvorming in de woning. Daarnaast zijn de voorzieningen aldus eiser meer dan 20 jaar oud.
13. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen als ‘verouderd’ zijn gekwalificeerd. Dit is de laagst mogelijke kwalificatie. De staat van onderhoud is gekwalificeerd als ‘matig’. Dit betekent dat volgens de heffingsambtenaar onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. De secundaire objectkenmerken van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , waaronder de staat van onderhoud en de voorzieningen zijn als gelijkwaardig aan die van de woning beoordeeld. Nu de verkoopprijzen per m² van deze referentiewoningen alle hoger zijn dan de woningwaarde per m², ziet de rechtbank geen aanleiding voor de conclusie dat met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau onvoldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] een lagere waarde onderbouwen. In dat verband stelt eiser dat de staat van onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoningen ten onrechte als ‘matig’ respectievelijk ‘verouderd’ en niet als ‘voldoende’ zijn gekwalificeerd gelet op de beschikbare foto’s.
15. De rechtbank is het niet eens met eiser. De rechtbank kan op basis van de uitstraling van de referentiewoningen op de overgelegde foto’s de heffingsambtenaar volgen in de kwalificaties ‘matig’ en ‘verouderd’ voor respectievelijk de staat van onderhoud en de voorzieningen van de referentiewoningen. Dat eiser op basis van de foto’s een andere kwalificatie voorstaat is, zonder dat hij concreet heeft gemotiveerd waarom dat het geval moet zijn, onvoldoende om aan de kwalificaties te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Eiser stelt in het beroepschrift dat de referentiewoning [adres 6] te [woonplaats] ten onrechte is gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Ter zitting is deze beroepsgrond door eiser ingetrokken, aangezien deze referentie in de beroepsfase is komen te vervallen en niet in de taxatiematrix is opgenomen. Deze grond wordt daarom niet besproken.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.