Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/717
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 321.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een tussenwoning uit 1994. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 86 m² en ligt op een kavel met een oppervlakte van 92 m². Bij de woning hoort verder een berging van 6 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 308.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar met de woning van eiser, omdat het eveneens in 1994 gebouwde tussenwoningen zijn met eenzelfde uitstraling. Twee van de drie referentiewoningen liggen bovendien in dezelfde straat als eisers woning. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn dan ook geschikt om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen vertonen verschillen met de woning van eiser. De rechtbank vindt dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.
7. Wat eiser aanvoert, maakt dit oordeel niet anders. De rechtbank legt dit hierna verder uit. De beroepsgronden over het op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekken van de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren, de correcties voor de KOUDVL-factoren, de waardes van de objectonderdelen (bijgebouwen en de grondstaffel) en de indexeringspercentages heeft eiser op de zitting ingetrokken. Dat geldt ook voor de beroepsgrond over de specifieke ligging nabij sportvelden en de beroepsgronden over de op het taxatieverslag genoemde referentiewoning [adres 5] . De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden daarom niet in de uitspraak.
8. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Ook komt in de taxatiematrix niets terug over afnemend grensnut. Volgens eiser wordt in beroep de taxatie met weinig informatie ‘platgeslagen’.
9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de weergave van de gehanteerde grondstaffels en -prijzen en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavel, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en de betwisten, wat eiser ook heeft gedaan ten aanzien van de kwalificatie van de voorzieningen van referentiewoning [adres 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals [website] via iWOZ ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
11. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan ervoor zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Op de zitting heeft eiser nog de vraag opgeworpen waarom de gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 2] in de taxatiematrix op 74 m² is gesteld. In bezwaar werd nog uitgegaan van 78 m² en zo staat het ook in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Voor zover eiser de juistheid van de gebruiksoppervlakte van 78 m² heeft beoogd te betwisten volgt de rechtbank eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting de aanpassing afdoende toegelicht door aan te geven dat uit de iWOZ -brochure bleek dat de gebruiksoppervlakte, die door een makelaar was opgemeten, 74 m² is. De heffingsambtenaar heeft deze brochure met de genoemde gebruiksoppervlakte ook overgelegd. Daar komt bij dat eiser een rapport ter onderbouwing van de waarde heeft overgelegd waarin eveneens een gebruiksoppervlakte van 74 m² wordt genoemd. Daarom valt niet in te zien waarom de gehanteerde gebruiksoppervlakte niet juist is.
13. Eiser betwist dat de kwalificatie van de voorzieningen van de referentiewoning [adres 2] (‘eenvoudig’) juist is. Hij wijst erop dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase nog de kwalificatie ‘voldoende’ gebruikte.
14. De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in de kwalificatie van de voorzieningen als ‘eenvoudig’. Tegenover de enkele pas op de zitting opgeworpen stelling staat dat de heffingsambtenaar heeft gewezen op de foto’s van de voorzieningen op de iWOZ -brochure waarop aldus de heffingsambtenaar eenvoudige voorzieningen te zien zijn die nog van het bouwjaar dateren. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser wijst tot slot op het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] die is verkocht op 29 juni 2020 voor € 373.737,-. Deze woning is volgens eiser goed vergelijkbaar met zijn woning en toont aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.
16. De heffingsambtenaar heeft deze woning niet betrokken in de taxatie, maar de heffingsambtenaar heeft ook een zekere vrijheid in de keuze van de referentiewoningen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken toegelicht dat de door hem gehanteerde referentiewoningen het best vergelijkbaar zijn, omdat zij van exact hetzelfde type zijn terwijl de aangedragen woning qua type meer afwijkt. Overigens heeft eiser ook niet inzichtelijk gemaakt hoe uit het verkoopcijfer van de aangedragen woning van € 373.737,- zou kunnen worden afgeleid dat de WOZ-waarde voor de woning van eiser (€ 321.000,-) te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
17. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.