Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/898
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 november 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats 1], eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht
(gemachtigde: mr. W.G. Vos ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 1] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 852.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2023 ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een met een kerk geschakelde woning (voormalige pastorie) uit 1900 met berging van 4 m². Het hoofdgebouw heeft een gebruiksoppervlakte van 293 m² en ligt op een perceel van 457 m².
3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 769.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is.
Het beoordelingskader
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. De heffingsambtenaar heeft in beroep om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere woningen, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn. Dat zijn de referentiewoningen [adres 2] (gelegen in [woonplaats 1]), [adres 3] (gelegen in [woonplaats 1]) en [adres 4] (gelegen in [woonplaats 2]). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De verkoopcijfers van de referentiewoningen zijn geschikt om de waarde te onderbouwen. De referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser, gelet op onder meer de vergelijkbare monumentale/authentieke uitstraling, het type (twee-onder-een-kapwoningen) en bouwjaar. De woningen zijn bovendien niet al te ver voor of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank vindt niet dat – zoals eiser stelt - het verkoopcijfer van [adres 2] niet kan worden gebruikt, omdat hij te ver voor de waardepeildatum is verkocht (8 november 2019). De woning is met veertien maanden niet zodanig ver voor de waardepeildatum verkocht dat het verkoopcijfer geen representatief beeld meer van de waarde kan geven. De referentiewoningen vertonen verschillen met de woning van eiser. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m² van de referentiewoningen (respectievelijk € 3.370,-, € 2.028,- en € 2.777,-) is het aannemelijk dat de voor de woning gehanteerde waarde van € 1.998,- per m² niet te hoog is. De rechtbank vindt aannemelijk dat met de onderlinge voldoende verschillen rekening is gehouden.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. De beroepsgronden over het op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ verstrekken van de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren, de correcties voor de KOUDVL-factoren, de waardes van de objectonderdelen (bijgebouwen en de grondstaffel) en de indexeringspercentages heeft eiser op de zitting ingetrokken. De rechtbank bespreekt deze beroepsgronden daarom niet in de uitspraak.
8. Eiser stelt dat dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix geen inzichtelijke en controleerbare onderbouwing van de WOZ-waarde heeft gegeven. Er worden, anders dan in de initiële fase, geen KOUDVL-factoren gehanteerd en geen correcties toegepast voor verschillen in de KOUDVL-factoren. Ook komt in de taxatiematrix niets terug over afnemend grensnut. Volgens eiser wordt in beroep de taxatie met weinig informatie ‘platgeslagen’.
9. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in de beroepsprocedure niet uitgaat van de modelmatige onderbouwing van de waarde, maar heeft gekozen voor een andere manier van onderbouwen waarbij, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht, ook de ervaring en kennis van de taxateur een rol speelt. Volgens vaste rechtspraak mag de heffingsambtenaar de methode kiezen die hij het meest geschikt vindt, ook als dat tot gevolg heeft dat de in beroep gekozen methode afwijkt van de eerder gebruikte methode. De heffingsambtenaar mag er dan ook voor kiezen om op een andere manier inzichtelijk te maken welke waardebepalende verschillen er zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw slechts een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van KOUDVL-factoren of van de standaardcorrecties die initieel zijn overgelegd aan eiser.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning zich verhoudt tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen en wat de waardebepalende verschillen zijn. De heffingsambtenaar geeft namelijk de kwalificaties van de woning en de referentiewoningen voor respectievelijk de bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Daarnaast wordt de ligging en de uitstraling omschreven. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met de gehanteerde grondstaffels en -prijzen die in bezwaar aan eiser zijn verstrekt en door benoeming van de berekende grondwaardes en groottes van de kavels in de taxatiematrix, inzicht gegeven in de manier waarop met het afnemend grensnut rekening wordt gehouden. Eiser is in staat gesteld de door de heffingsambtenaar gehanteerde uitgangspunten en kwalificaties te controleren en te betwisten. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de in de markt gerealiseerde verkoopprijzen van de referentiewoningen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, zonder dat de daarvoor gebruikte indexeringspercentages zijn onderbouwd of inzichtelijk zijn gemaakt. De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat de gehanteerde en aan eiser verstrekte indexeringscijfers voortkomen uit de permanente marktanalyse die per type woning en per wijk wordt uitgevoerd. De heffingsambtenaar koopt de openbare verkoopgegevens van het Kadaster en verzamelt openbare verkoopadvertenties (van websites zoals Funda via iWOZ), waarna de taxateurs deze gegevens analyseren. Onder verwijzing naar het arrest 21 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [1] dat betrekking heeft op een zaak waarbij hij procespartij was, stelt de heffingsambtenaar dat geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen.
12. De rechtbank vindt dat, net als in het arrest van 21 juli 2023, geen sprake is van een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Vooropstaat dat indexeringspercentages slechts hulpmiddelen zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Wel moet de heffingsambtenaar bij gebruikmaking daarvan zorgen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de gebruikte gegevens, omdat zonder die gegevens een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van openbare gegevens een algemeen indexeringspercentage gehanteerd om de verkoopprijzen van de referentiewoningen te herrekenen naar waardes per waardepeildatum. Daarmee is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geschaad in zijn procespositie. Eiser kan namelijk de door de heffingsambtenaar gebruikte, op openbare gegevens gebaseerde, indexering bestrijden door daar eigen berekeningen voor de indexering tegenover te stellen. Dat heeft eiser echter niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
13. In zijn beroepschrift stelt eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is aangewezen als rijksmonument. Op de zitting heeft de rechtbank eiser erop gewezen dat uit openbare bronnen niet blijkt dat sprake is van een rijksmonument, maar dat de woning op de website van de gemeente [woonplaats 1] wel als gemeentelijk monument wordt genoemd. Op basis van wat op de zitting is besproken begrijpt de rechtbank dat dit voor eiser niet ter discussie staat. Wel blijft hij bij zijn standpunt dat van de monumentale status een waardedrukkend effect uitgaat waar onvoldoende rekening mee is gehouden. Met de status komen bepaalde verplichtingen van de overheid om het monument in stand te houden, verbouwen is niet zomaar mogelijk en bij het aanvragen van een subsidie is onzeker of deze wordt toegekend.
14. De rechtbank is van oordeel dat eiser tegenover de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk maakt dat de status als (gemeentelijk) monument een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft namelijk onweersproken aangevoerd dat tegenover de nadelen ook voordelen staan. Die wegen volgens de heffingsambtenaar grotendeels op tegen elkaar. Hij licht toe dat de nadelen van de regels voor verbouwingen van monumentale panden ten opzichte van niet-monumentale panden beperkt zijn. De regels zijn weliswaar wat strikter, maar ook bij niet-monumentale panden geldt niet dat het iemand vrijstaat onbeperkt aanpassingen te maken aan een woning, zeker niet aan het aangezicht. Daarnaast is een monumentaal pand aantrekkelijk voor een potentiële koper, omdat de uitstraling en charme van het pand door de status in stand is gebleven. De rechtbank ziet verder dat de referentiewoning [adres 3] ook een (gemeentelijke) monumentale status heeft, waardoor het door eiser gestelde waardedrukkend effect in dit verkoopcijfer is verdisconteerd. Dit object is volgens eiser ook de beste vergelijking van de drie en nagenoeg identiek aan zijn woning. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijs per m² van € 2.028,- dat in lijn is met de woningwaarde per m² van de woning van eiser van € 1.998,-, kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte isolatie van de woning. De woning heeft energielabel G. Daarnaast is de woning gebouwd voor 1900, waardoor er vanwege de toen gehanteerde bouwmethodes weinig isolatiemogelijkheden zijn. In een tijd waar verduurzaming steeds belangrijker wordt zal een potentiële koper daar rekening mee houden.
16. De heffingsambtenaar betwist allereerst de stelling van eiser dat de woning een energielabel G heeft, bij gebrek aan wetenschap daarvan. Er is volgens hem geen energielabel bekend van de woning. Dat kan de rechtbank volgen. Eiser stelt in zijn rapport weliswaar dat het energielabel van de woning blijkt uit de officiële energielabelregistratie van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, maar bij online raadpleging door de rechtbank van het officiële register [2] , blijkt dat geen energielabel bekend is van de woning. Dit laat onverlet dat de heffingsambtenaar niet betwist dat sprake is van een laag energielabel en matige isolatie. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoningen ook geen gunstig energielabel hebben. Daarbij geldt dat het isolatieniveau van [adres 2] en [adres 3] met een energielabel E ver onder de maatstaven van deze tijd ligt. Ook hier zullen de maandelijkse energiekosten volgens de heffingsambtenaar zeer hoog zijn. Eiser heeft op de zitting ook te kennen gegeven dat het isolatieniveau nauwelijks verschilt van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3]. Volgens de rechtbank is in voldoende mate rekening gehouden met de matige isolatie door de keuze van deze twee referentiewoningen die ook matig geïsoleerd zijn. Voor zover bij de referentiewoning [adres 4] met energielabel D sprake is van een (waarderelevant) verschil in isolatieniveau met eisers woning, betekent dat nog niet dat dit verkoopcijfer een lagere waarde voor de woning van eiser onderbouwt. De gerealiseerde verkoopprijs van de referentiewoning (€ 2.777,-) is namelijk ruim hoger dan de woningwaarde per m² van € 1.998,- die voor eisers woning geldt.
16.1.
De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat een bijzonder waardedrukkend effect uitgaat van de volgens hem beperkte isolatiemogelijkheden vanwege het bouwjaar. De rechtbank heeft eiser op de zitting voorgehouden dat de referentiewoningen, in ieder geval [adres 2] en [adres 3], gelet op de bouwjaren (1900 – 1928) enkelsteens muren hebben en geen spouwmuren. Dat heeft eiser op de zitting erkend, met de kanttekening dat anders dan spouwmuurisolatie andere isolatiemogelijkheden bestaan zoals dubbel glas, vloerisolatie, een nieuwe ketel of een warmtepomp. Dat dergelijke isolatiemogelijkheden voor de woning van eiser niet bestaan is door eiser niet gesteld, en ook niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Eiser stelt dat de ligging van de woning, geschakeld aan een kerk en naast een kinderopvang een waardedrukkend effect heeft.
18. Eiser heeft zijn stelling dat de ligging van de woning anders dan de referentiewoningen als lager dan gemiddeld zou moeten worden gekwalificeerd onvoldoende onderbouwd. Allereerst kan de rechtbank eiser niet volgen in zijn stelling dat de kinderopvang direct naast zijn woning is gelegen. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de kinderopvang in dezelfde straat, maar niet aan de woning van eiser grenst. Volgens de rechtbank is dat ook zichtbaar op de kaart in het rapport van eiser. De heffingsambtenaar erkent dat de ligging nabij de kinderopvang en naast de kerk nadelig zijn, maar dat daar tegenover staat dat er ook een positief liggingsaspect bestaat, namelijk de relatief rustige ligging in een fietsstraat. Dat kan de rechtbank volgen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onweersproken toegelicht dat de referentiewoning [adres 3] is gelegen op een drukke locatie, aan een drukke doorgaande provinciale weg. Ook voor referentiewoning [adres 4] geldt dat een minder gunstige ligging aan een doorgaande weg heeft. De rechtbank is van oordeel dat niet aannemelijk is dat de door eiser genoemde aspecten maken dat de ligging van zijn woning ten opzichte van de referentiewoningen zodanig negatief is dat de heffingsambtenaar daar bij de waardebepaling rekening mee had moeten houden. De beroepsgrond slaagt niet.
19. Op de zitting stelt eiser dat sprake is van een schending van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat in beroep de iWOZ-brochures van de referentiewoningen niet compleet zijn overgelegd. Er ontbreken foto’s van de referentiewoningen en dat is volgens eiser bewust gedaan. Eiser handelt in strijd met de goede procesorde door deze beroepsgrond pas op de zitting aan te voeren. De rechtbank heeft aan eiser het verweerschrift inclusief de stukken zoals de iWOZ-brochures op 4 april 2023 aan eiser toegestuurd. Dat is ruim drie maanden voor de zitting. Niet valt in te zien waarom eiser niet eerder om de ontbrekende gegevens heeft verzocht. Van de heffingsambtenaar kan niet worden verwacht dat hij deze gegevens tijdens de zitting kan verstrekken. Overigens ziet de rechtbank geen enkele aanleiding om aan te nemen dat de foto’s opzettelijk zijn weggelaten.
20. Eiser betwist dat de voorzieningen van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] als ‘eenvoudig’ kunnen worden gekwalificeerd ten opzichte van de voorzieningen van zijn woning die als ‘normaal’ zijn gekwalificeerd.
21. De rechtbank ziet op basis van de stelling van eiser geen aanleiding om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties voor de voorzieningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar over de voorzieningen van [adres 3] toegelicht dat het gaat om een relatief eenvoudige keuken met losse koelkast en dat al kijkend naar de uitstraling van de badkamer op de foto’s, voorstelbaar is dat de kopers deze hebben vervangen. In de iWOZ-brochure van [adres 3] zijn helaas de foto’s waar de taxateur of wijst weggevallen. Toch zijn er voldoende foto’s van de referentiewoning aanwezig om een indruk te krijgen van het pand. Gelet op de indruk van het pand op de foto’s en het feit dat sprake is van een voormalig kantoorpand, waardoor volgens de heffingsambtenaar diverse aanpassingen aan de voorzieningen (en indeling) nodig zijn geweest, zijn er voldoende aanknopingspunten om de kwalificatie ‘eenvoudig’ te volgen. Van de referentiewoning [adres 4] ontbreken geen foto’s in de iWOZ-brochure. Op de foto’s zijn volgens de rechtbank gedateerde voorzieningen (keuken, badkamer) zichtbaar. De enkele niet gemotiveerde stelling van eiser vormt daarom voor de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in de ‘voldoende’ voor de voorzieningen. De stelling van eiser dat de voorzieningen van zijn woning gelijkwaardig zijn aan de voorzieningen van de referentiewoningen volgt de rechtbank niet, omdat hij dat niet met concrete gegevens (bijvoorbeeld met foto’s van zijn woning) onderbouwt. De beroepsgrond slaagt niet
Conclusie en gevolgen
22. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.