Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4113
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. R. van Exter),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Laren, het college
(gemachtigde: mr. R.D. Boesveld).
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het verzoek van eiser aan het college om tegemoetkoming in planschade als gevolg van een nieuw bestemmingsplan. Het gaat over het perceel nabij [adres] ( [kadastrale aanduiding] ) in [woonplaats] . Eiser is sinds 21 april 2014 eigenaar van dit perceel ter grootte van 6.310 m². Voor dit perceel gold sinds 17 december 1985 het bestemmingsplan ‘‘ [oud bestemmingsplan] ’’ (het oude bestemmingsplan).
2. Op 24 april 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Laren het bestemmingsplan “ [nieuw bestemmingsplan] ” (het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 18 juni 2014 in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime ‘‘ [nieuw bestemmingsplan] ’’ geldt voor het perceel de bestemming “Bos”. Voorheen gold de bestemming “Gebied met landschappelijke waarde en agrarische doeleinden”. Het perceel had voor de planwijziging ook de nadere aanduiding “k”. Eiser stelt dat hij als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in een planologisch nadeliger positie is terechtgekomen omdat er in de nieuwe situatie minder bouwmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden zijn. Hij heeft daarom op 14 juni 2019 een verzoek om planschadevergoeding ingediend bij het college. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of het college deze aanvraag op een juiste manier heeft beoordeeld.
3. Het college heeft planschadeadviesbureau [adviesbureau 1] ( [adviesbureau 1] ) gevraagd te adviseren over het verzoek van eiser. Op 4 januari 2021 heeft [adviesbureau 1] een definitief advies uitgebracht. In dat advies staat dat de waarde van het perceel voor de planologische wijziging € 315.000,- bedraagt. De waarde van het perceel na de planologische wijziging bedraagt volgens dit advies ook € 315.000,-. Het college heeft dit advies overgenomen en het verzoek van eiser met het besluit van 4 februari 2021 (het primaire besluit) afgewezen.
4. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Hij heeft daarbij een tegenrapport van [adviesbureau 2] van april 2021 overgelegd. De berekende planschade bedraagt volgens dat rapport € 147.500,-. Het college heeft de commissie voor de bezwaarschriften gevraagd om advies uit te brengen over de kwestie. Op 19 juli 2021 heeft de bezwaarschriftencommissie advies uitgebracht. De commissie plaatst vraagtekens bij de vastgestelde waarde na planologische wijziging van bosgrond van € 315.000,-. De commissie adviseert nader onderzoek te doen naar de waarde van de bosgrond ten tijde van de peildatum en om aan de hand daarvan alsnog te beoordelen of eiser in aanmerking komt voor planschadevergoeding. Naar het oordeel van de commissie is er een aanvullende motivering nodig betreffende de vaststelling van de waarde van het perceel vóór en ná de planwijziging. In het besluit van 25 augustus 2021 (het bestreden besluit) heeft het college het advies overgenomen en het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Het besluit tot afwijzing van de tegemoetkoming in schadevergoeding blijft in stand en is aangevuld met een nadere motivering van de waardebepaling door taxateur [taxateur] van 2 augustus 2021 ( [taxateur] ).
5. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld bij de rechtbank. Het college heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is op 27 september 2023 door de meervoudige kamer van de rechtbank op een zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig, bijgestaan door zijn gemachtigde en mr. [A] en deskundige [B] . Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, samen met mr. [C] en deskundige [taxateur] .
Geschil
6. In geschil is de vraag of door de vaststelling van het bestemmingsplan ‘‘ [nieuw bestemmingsplan] ’’ de waarde van de grond van eiser is verminderd en zo ja, of de schade die hierdoor is ontstaan, redelijkerwijs niet voor rekening van eiser behoort te blijven.
Beoordelingskader
7. Iemand kan in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade als hij schade lijdt doordat het bestemmingsplan is gewijzigd [1] . Bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade moet worden bekeken of iemand door die wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren en of diegene daardoor schade lijdt of zal lijden.
Om dat te kunnen beoordelen moet een vergelijking worden gemaakt tussen het voorheen geldende bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan (de planvergelijking). Bij de planvergelijking is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Alleen als realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. [2] De datum waarop het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden geldt als peildatum. [3] In dit geval is dat 18 juni 2014.
Beoordeling door de rechtbank
8. Naar het oordeel van de rechtbank is het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Planvergelijking
8.1.
Volgens het college zijn de gebruiksmogelijkheden in de nieuwe planologische situatie ingeperkt. Voorheen golden onder het oude bestemmingsplan ruimere gebruiksmogelijkheden, onder andere agrarische doeleinden, volkstuinen en kwekerijen. De bebouwingsmogelijkheden zijn volgens het college door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan echter niet ingeperkt, omdat bebouwing feitelijk en planologisch onder het oude bestemmingsplan ook niet mogelijk was vanwege de minimale afstand tot de belendende woningen van 50 meter. [4]
9. Eiser bestrijdt dat de bebouwingsmogelijkheden niet zijn verminderd. Volgens eiser is er in de nieuwe planologische situatie ook sprake van een beperking van de bouwmogelijkheden. Eiser wijst erop dat voor het bepalen van planschade van belang is hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kan worden gerealiseerd en hetgeen na de planologische wijziging maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Volgens eiser is het hierbij van belang om uit te gaan van de maximale mogelijkheden en niet van de feitelijke mogelijkheden. Dat zich huizen op de naastgelegen percelen bevinden is volgens eiser een externe factor. Volgens eiser is de maximale mogelijkheid van het bestemmingsplan dat er een gebouw mag worden gebouwd op het perceel en deze mogelijkheid is er in het nieuwe bestemmingsplan niet meer. Eiser wijst er ook op dat naar het maximaal mogelijke gekeken moet worden en dat woningen gesloopt kunnen worden en bouwvlakken verplaatst kunnen worden.
10. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het nieuwe bestemmingsplan staat het bouwen van gebouwen op het perceel niet toe. Het college heeft in het verweerschrift toegelicht dat het oude bestemmingsplan de bouw van een gebouw toestond als aan vijf voorwaarden was voldaan. Eén van die voorwaarden was dat de onderlinge afstand van het te bouwen gebouw tot een belendende woning ten minste 50 meter was. In tegenstelling tot waar eiser van uitgaat, was de maximale mogelijkheid op basis van het oude bestemmingsplan niet het bouwen van een gebouw, maar het bouwen van een gebouw mits aan de vijf voorwaarden is voldaan. De maximale planologische bouwmogelijkheid was daardoor niet een onvoorwaardelijke bouwmogelijkheid. Rondom het perceel van eiser zijn meerdere woningen gebouwd. In de situatie van eiser bestond hierdoor planologisch gezien geen bouwmogelijkheid omdat niet werd voldaan aan de voorwaarde van ten minste 50 meter afstand van de belendende woningen. Bebouwingsmogelijkheden waren daardoor planologisch niet toegestaan. De rechtbank kan deze toelichting van het college volgen. Aan de vraag of de uitzonderingssituatie aan de orde is, komt de rechtbank dan ook niet toe. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
11. Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruiksmogelijkheden van het perceel van eiser in de nieuwe planologische situatie zijn ingeperkt. Wat dit betekent voor de planschade komt aan de orde bij het onderdeel ‘‘waardering’’ in deze uitspraak.
Waardering
12. Als sprake is van een planologisch nadeliger situatie, moet worden beoordeeld of dit heeft geleid tot een waardevermindering van het perceel. Volgens vaste jurisprudentie is bij de bepaling van de waardevermindering maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd. [5] Bij directe planschade – waar dit geschil over gaat – is van belang of en zo ja, in hoeverre het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime was te verwachten en rendabel zou zijn geweest. De aanvrager om een tegemoetkoming voor planschade lijdt in zo’n situatie schade indien en voor zover de desbetreffende onroerende zaak als gevolg van de planologische verandering in zijn hoogste waarde is aangetast. [6]
13. Volgens het college is er aanleiding om uit te gaan van de situatie dat het perceel van eiser zijn hoogste waarde ontleende aan de mogelijkheid om als bosperceel betrokken te worden bij het (tuin)perceel van omliggende woningen. Het college heeft zich hiervoor gebaseerd op het planschadeadvies van [adviesbureau 1] , het taxatierapport van van [taxateur] van 15 oktober 2020 en de nadere onderbouwing van [taxateur] van 2 augustus 2021.
14. In het taxatierapport van 2 augustus 2021 is vermeld dat het perceel is gesitueerd in het midden van een aantal aangrenzende tuinen van royale woonobjecten. Het perceel maakt onderdeel uit van de siertuin van de villa gelegen aan de [adres] in [woonplaats] . In de oude planologische situatie had het perceel een agrarische onbebouwde bestemming. De feitelijke invulling was een bosachtig perceel als onderdeel van de parkachtige tuin van [adres] in [woonplaats] . In de nieuwe planologische situatie heeft het perceel een bosbestemming. De feitelijke invulling onder het nieuwe bestemmingsplan blijft tuin als onderdeel van de parkachtige tuin van [adres] in [woonplaats] .
15. De taxateur vermeldt in zijn taxatierapport dat voor de taxatie de juridisch-planologische situatie van belang is, maar dat hij ook de feitelijke situatie en de aard en ligging van het perceel heeft betrokken. Volgens de taxateur zou volledig uitgaan van een agrarische bestemming van het perceel voor een onjuiste waardebepaling zorgen, omdat het perceel feitelijk werd gebruikt als tuin bij de woning aan de [adres] . Maar volledig uitgaan van een bosbestemming zou ook voor een onjuiste waardebepaling zorgen, omdat het perceel nog steeds feitelijk wordt gebruikt als bosperceel of siertuin bij de woning aan de [adres] . Een redelijk denkend en handelend verkoper en/of koper zal dit perceel niet als agrarisch perceel en ook niet als bosperceel aanbieden en of aankopen. Door de ligging en het gebruik vertegenwoordigt het perceel een hogere waarde voor een redelijk denkend en handelend verkoper en of koper.
16. Volgens de taxateur ontleent het perceel zijn hoogste waarde aan de ligging daarvan. Eigenaren van de aangrenzende woonobjecten en speculanten zullen bereid zijn het perceel te kopen voor een aanzienlijke prijs. De eigenaren van aangrenzende woonobjecten en speculanten zullen niet vanwege de juridisch-planologische gebruiksmogelijkheden een aanzienlijke prijs willen betalen voor het perceel, maar zijn daartoe bereid omdat het gezien de situering van het perceel mogelijk is om het perceel als perceeluitbreiding bij een woonobject te betrekken. De taxateur wijst er ook op dat het voor de eigenaar van het perceel complex is om het perceel aan te wenden voor de oude gebruiksmogelijkheden, vanwege de aanwezigheid van veel volwassen bomen die niet of nauwelijks gekapt mogen worden. Dit in verband met een in het verleden geweigerde kapvergunning. Het perceel is daarom meer geschikt en interessant voor de naaste buren om het perceel bij hun perceel of tuin te betrekken.
De taxateur heeft er daarom voor gekozen om een grondprijs aan te houden die een aanliggende eigenaar voor het perceel zou willen betalen ter uitbreiding van zijn tuinperceel met bosgrond. De waarde voor de planologische wijziging en de waarde na de planologische wijziging is daarom gesteld op € 315,000,-.
17. Eiser brengt hiertegen in dat het standpunt van het college, om uit te gaan van de hoogste waarde, is gebaseerd op aannames. Eiser vindt dat het college de gebruiksmogelijkheden heeft weggeschreven. Volgens eiser had het college aan de gebruiksmogelijkheden onder het oude bestemmingsplan een economische waarde moeten toekennen. De waarde die de gebruiksmogelijkheden vertegenwoordigen kan volgens eiser niet worden genegeerd op grond van het vermoeden dat potentiële kopers de grond voor het toegestane gebruik niet geschikt zouden vinden. Volgens eiser hecht het college ook te veel waarde aan de weigering van de kapvergunning. Eiser vindt het oneigenlijk dat het college eigen besluitvorming tegenwerpt om te ontkomen aan een vergoedingsplicht. Volgens eiser was de weigering om de kapvergunning te verlenen gebaseerd op het nieuwe bestemmingsplan, wat nu juist het schade intredende besluit is geweest.
18. De rechtbank overweegt dat het college in beginsel mag afgaan op het advies van een deskundige, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. [7] De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanknopingspunten voor twijfel aan het advies van [adviesbureau 1] , het taxatierapport van van [taxateur] van 15 oktober 2020 en de nadere onderbouwing van [taxateur] van 2 augustus 2021. De rechtbank volgt dan ook het standpunt van het college om voor de waardering uit te gaan van de hoogste waarde en dat eiser geen schade leidt door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
19. Anders dan eiser naar voren brengt, is de kapvergunning niet gebaseerd op het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank overweegt dat het college met het besluit van 27 oktober 2009 de aanvraag van eiser om een kapvergunning voor de kap van 243 bomen op het perceel heeft afgewezen wegens diverse weigeringsgronden opgesomd in artikel 4.3.4. van de Algemene Plaatselijke Verordening. Dat in de motivering van het weigeringsbesluit van 27 oktober 2009 ook is vermeld dat een verlening van een kapvergunning de door de raad onderschreven toekomstige bestemming bos en houtopstanden niet meer realiseerbaar zou zijn, maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
19. De rechtbank komt gelet op het voorgaande niet toe aan een beoordeling van de overige aangevoerde beroepsgronden.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, voorzitter, en mr. J.R. van Es-de Vries en mr. E.M. van der Linde, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.C.P. Maarhuis, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke planregels uit het bestemmingsplan
Het bestemmingsplan ‘‘ [oud bestemmingsplan] ’’
Artikel 11 Gebied Pro met landschappelijke waarde en agrarische doeleinden
1. De op de kaart als zodanig aangegeven gronden zijn bestemd voor het behoud en herstel van de aldaar voorkomende landschappelijke en kultuur-historische waarden alsmede voor agrarische doeleinden.
2. Op deze gronden zijn in verband met de in lid 1 bedoelde bestemming toelaatbaar:
a. aktiviteiten ten behoeve van het behoud en herstel van de landschappelijke en kultuurhistorische waarden;
b. de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven;
c. op de gronden met de nader aanwijzing (k) is de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven toelaatbaar alsmede volkstuinen;
d. gebouwen als schuil- en stalgelegenheid voor dieren;
e. bouwwerken geen gebouwen zijnde;
f. onverharde paden.
3. De gebouwen bedoeld in lid 2 onder d mogen uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van de aanwijzingen op de kaart en de volgende bepalingen:
a. op de gronden met de nadere aanwijzing (z) mogen geen gebouwen worden gebouwd;
b. de bebouwingsoppervlakte mag ten hoogste 80 m2 per hektare bedragen, met een maksimum van 80 m2 per gebouw;
c. de goot- en bouwhoogte mag respektievelijk ten hoogste 3.00 m en 5.00 m bedragen;
d. de onderlinge afstand tussen de gebouwen dient ten minste 10.00 m te bedragen;
e. de afstand van deze gebouwen tot een belendende woning dient ten minste 50.00 te bedragen.
4. Als bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen uitsluitend terrein- en erfafscheidingen worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 1,20 m.
Artikel 1 Begripsomschrijving Pro
In deze voorschriften wordt verstaan onder:
18. Agrarisch bedrijf
een onderneming waarin gewassen worden geteeld en/of dieren worden gehouden samengaand met het winnen van produkten welke van die gewassen of dieren afkomstig zijn, nader te onderscheiden in:
het akkerbouwbedrijf
het veehouderijbedrijf
het tuinbouwbedrijf op open grond
het kwekerijbedrijf op open grond zoals boom-, bloem-, kruiden-, en knollenkwekerijen, een en ander al dan niet met een niet-grondgebonden organisatie, met uitzondering van intensieve veehouderij zoals pluimvee-, pelsdier- en varkenshouderij c.q. fokkerij en kalvermesterij.
Het bestemmingsplan ‘‘ [nieuw bestemmingsplan] ’’
6.1
Bestemmingsomschrijving
De voor ‘‘Bos’’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
bos en houtopstanden;
behoud, herstel en ontwikkeling van de in dit gebied voorkomende landschaps- of natuurwaarden;
water, waterbeheer en waterberging;
onverharde paden.
6.2
Bouwregels
6.2.1
Gebouwen
Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
6.2.2
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:
de hoogte van terrein- en erfafscheidingen mag ten hoogste 1 meter bedragen;
overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn niet toegestaan.