ECLI:NL:RBMNE:2023:6671

• Datum uitspraak: 20 december 2023
• Publicatiedatum: 13 december 2023
• Zaaknummer: 10490019
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens gebreken woning en procedurele instructies

De huurder van een woning meldt in september 2020 lekkage in de meterkast, die later is verholpen, maar schade veroorzaakte. De huurder schortte deels de huurbetaling op. Verhuurder bood een huurprijsvermindering van circa €4.000 aan, waarop huurder niet reageerde.

Verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming, terwijl huurder een huurprijsvermindering van €12.000 eist vanwege de gebreken. Partijen zijn het eens over het bestaan van gebreken maar niet over de hoogte van de huurprijsvermindering.

De kantonrechter constateert dat geen van beide partijen een inzichtelijke berekening heeft overgelegd. Daarom krijgt de huurder de opdracht om een gedetailleerde en onderbouwde akte in te dienen waarin de gebreken, de perioden en de gevraagde huurvermindering duidelijk worden toegelicht, inclusief bewijs van melding aan verhuurder en diens reactie.

De kantonrechter wijst erop dat eerdere inhoudelijke argumenten van de huurder niet in de procedure zijn toegelaten en daarom buiten beschouwing blijven. Verhuurder krijgt vervolgens de gelegenheid schriftelijk op de akte te reageren. De verdere beslissing wordt aangehouden tot na deze uitwisseling.

Uitkomst: De zaak wordt aangehouden om huurder eerst een onderbouwde akte over de huurprijsvermindering te laten nemen, waarna verhuurder kan reageren.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10490019 \ UC EXPL 23-3040

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 8 producties;
- de conclusie van antwoord met 10 producties;

- het bericht van [eiseres] van 13 september 2023 met 2 producties;

- de mondelinge behandeling van 14 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de berichten van partijen voor de rol van 18 oktober 2023 en 13 november 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar deze zaak over gaat

2.1.

[gedaagde sub 1] huurt sinds 1 mei 2015 een woning van [eiseres] . Op 20 september 2020 heeft [gedaagde sub 1] aan [eiseres] gemeld dat er lekkage was in de meterkast. Het heeft enige tijd geduurd voordat die lekkage was verholpen en door die lekkage is op verschillende plekken in de woning schade ontstaan. [gedaagde sub 1] heeft de betaling van de huur deels opgeschort. Op 28 oktober 2021 heeft [eiseres] laten weten de aanmaningen te blokkeren totdat er duidelijkheid is over het compensatieverzoek. [eiseres] heeft op 26 april 2022 een huurprijsvermindering van afgerond € 4.000,00 aan [gedaagde sub 1] aangeboden. [gedaagde sub 1] heeft op dit aanbod niet gereageerd.

2.2.

[eiseres] vordert nu veroordeling van [gedaagde sub 1] tot

• betaling van de huurachterstand van € 11.417,74 (waarbij de aangeboden compensatie van € 4.000,00 is verwerkt), te vermeerderen met rente en kosten;
• ontbinding van de huurovereenkomst;
• ontruiming van de woning
• betaling van € 1.077,57 per maand vanaf 1 mei 2023 tot het moment van ontruiming;
• betaling van de proceskosten.

2.3.

[gedaagde sub 1] voert verweer en vraagt om de vorderingen van [eiseres] af te wijzen. Als tegenvordering vordert [gedaagde sub 1] dat een huurprijsvermindering van € 12.000,00 wordt vastgesteld in verband met de gebreken aan de woning.

2.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

Partijen zijn het er over eens dat er sprake is (geweest) van gebreken in de woning die ernstig genoeg waren om [gedaagde sub 1] recht te geven op een huurprijsvermindering, maar zijn het niet eens over hoeveel die zou moeten bedragen. Partijen hebben allebei geen inzichtelijke berekening gemaakt van het door hen voorgestelde bedrag en de kantonrechter heeft onvoldoende informatie om zelf de huurprijsvermindering vast te stellen. Partijen zullen alsnog in de gelegenheid worden gesteld een onderbouwde berekening van de huurprijsvermindering op te stellen. Omdat [gedaagde sub 1] de vordering tot huurprijsvermindering heeft ingesteld, moet hij dit als eerste doen.

3.2.

[gedaagde sub 1] moet dus als eerste een akte nemen. Hij moet – naar behoren onderbouwd met stukken – duidelijk en overzichtelijk weergeven welke gebreken de woning heeft of heeft gehad, over welke periode die gebreken zijn opgetreden en welke huurvermindering [gedaagde sub 1] daarvoor vordert. [gedaagde sub 1] moet bij elk gebrek ook duidelijk stellen (onderbouwd met kopieën van brieven, e-mails, WhatsApp-correspondentie en/of smsjes) wanneer hij [eiseres] van het gebrek op de hoogte heeft gesteld en wat [eiseres] daar al dan niet aan heeft gedaan. De kantonrechter merkt vast op dat het [gedaagde sub 1] is die een vordering op dit punt instelt en het dus aan hem is om op een duidelijke en overzichtelijk manier weer te geven wat hij precies wil. Voor zover [gedaagde sub 1] daar niet aan voldoet, blijft dat voor zijn risico. Het is niet aan de kantonrechter om bijvoorbeeld zelfstandig op zoek te gaan in overgelegde stukken naar argumenten die het standpunt van [gedaagde sub 1] zouden onderbouwen.

3.3.

De kantonrechter heeft verder gezien dat [gedaagde sub 1] bijlagen heeft meegestuurd bij zijn berichten voor de rol van 18 oktober 2023 en 13 november 2023 en inhoudelijke argumenten naar voren heeft gebracht. Dat was in dat stadium van de procedure niet toegelaten omdat partijen zich alleen mochten uitlaten over de vraag of zij er samen uit waren gekomen of dat een vonnis moet worden gewezen. De kantonrechter zal daarom geen rekening houden met wat er in en bij die berichten is aangevoerd en beschouwd die als niet-ingediend. [gedaagde sub 1] moet al zijn argumenten in de te nemen akte opnemen.

3.4.

[eiseres] zal schriftelijk op de akte van [gedaagde sub 1] kunnen reageren.

3.5.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 17 januari 2024 voor het nemen van een akte door [gedaagde sub 1] over wat is vermeld onder 3.2, waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.