Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1570
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F.W. Hoffmann).
Inleiding
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 3.351.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
25 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 2 november 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [A] , de taxateur van verweerder, hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1907 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 37 m2, een kelder van 15 m2 en een berging van 16 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 402 m2 en een perceeloppervlakte van 2.765 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.883.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 3.351.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 maart 2020 voor € 2.287.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 september 2020 voor € 2.785.750,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 december 2020 voor € 2.345.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 september 2020 voor € 1.450.000,-; en
- [adres 6] , verkocht op 29 januari 2021 voor € 1.150.000,-.
Heeft verweerder de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is gegrond. De rechtbank legt dat hierna verder uit.
7. Eiser stelt terecht dat verweerder niet onderbouwt waarom voor zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een m2-prijs van € 3.100,- wordt gehanteerd. In de taxatiematrix is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de KOUDV-factoren worden gecorrigeerd. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat er wel rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens de taxateur wordt namelijk gecorrigeerd door bij elk punt een factor van 0,4 op te tellen of af te trekken. De rechtbank volgt de taxateur hierin niet. Dat de taxateur de m2-prijzen van de referentiewoningen zou hebben gecorrigeerd met een factor is onvoldoende onderbouwd en niet te controleren. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk niet welke waardebepalende verschillen er tussen de woning en de referentiewoningen zijn en hoe er met die verschillen rekening is gehouden. De taxatiematrix is slechts een blote weergave van de objectkenmerken van de woning en de referentiewoningen. Daarnaast is bij de referentiewoning [adres 2] met een factor 0,9 gecorrigeerd, terwijl dit volgens de toelichting van de taxateur 0,6 zou moeten zijn. Ook bij de referentiewoning [adres 3] is met een factor 1,1 gecorrigeerd, terwijl dit volgens de toelichting van de taxateur 1,4 zou moeten zijn. De rechtbank stelt vast dat de taxateur desgevraagd op de zitting ook niet kan motiveren hoe deze factoren tot stand zijn gekomen. De taxateur heeft op de zitting gezegd dat hij eventueel nog zou kunnen uitzoeken hoe het zit, maar de rechtbank vindt dat te laat gelet op het stadium van de procedure. Die gelegenheid krijgt de taxateur dus niet. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet heeft onderbouwd waarom de woning van eiser de hoogste m2-prijs heeft. Verweerder heeft de vastgestelde waarde van de woning dus niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 2.883.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Uit de toelichting in het beroepschrift blijkt namelijk niet op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Er is dus niet cijfermatig aangegeven hoe uit de verkoopcijfers kan worden afgeleid dat € 2.883.000,- een reële waarde is voor de woning van eiser.
Conclusie en bijkomende beslissingen
9. De rechtbank is van oordeel dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en verder de vastgestelde waarde van de woning aan de [adres 1] schattenderwijs verminderen tot een bedrag van
€ 3.117.000,-.
Proceskostenvergoeding
10. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep.
11. Op grond van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskostenvergoeding bestuursrecht (Bpb). Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
12. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Bpb en de bijlage bij het Bpb wordt het bedrag van de rechtsbijstandskosten vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig lijst (A) en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt (B) en met de toepasselijke wegingsfactoren (C). De toepasselijke wegingsfactoren zijn in onderdeel C van de bijlage van het Bpb onderverdeeld in wegingsfactoren ten aanzien van het gewicht van de zaak (C1) en wegingsfactoren ten aanzien van samenhangende zaken (C2).
13. Voor het gewicht van de zaak kent onderdeel C1 van de bijlage bij het Bpb de volgende indeling:
Gewicht
factor
zeer licht
0,25
Licht
0,5
Gemiddeld
1
Zwaar
1,5
zeer zwaar
2
14. In de toelichting bij het Bpb staat dat het gewicht van een zaak wordt bepaald door het – al dan niet in geld uit te drukken – belang en de ingewikkeldheid. Het werd niet wenselijk geacht om de rechter aan nadere criteria voor de bepaling van het gewicht te binden. Het opnemen van wegingsfactoren in onderdeel C1 van het Bpb berust volgens de toelichting op de overweging dat enerzijds het met een gemachtigde voeren van bagatelprocedures niet moet worden aangemoedigd, en, anderzijds, dat de vergoeding evenredig dient te zijn met de prestatie van de gemachtigde.
15. De bestuursrechter moet zelf, op grond van een eigen waardering, beoordelen in welke gewichtscategorie een zaak valt.
16. De rechtbank is van oordeel dat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ (wegingsfactor 0,5) behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak over een woning namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb. Dat WOZ-zaken over woningen van minder gewicht zijn, komt ook tot uitdrukking in de bestaande zittingsplanning van de rechtbank, waarbij op een reguliere zitting van een halve dag zeven WOZ-zaken worden behandeld, tegenover drie reguliere bestuursrechtelijke zaken. [1]
17. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. Verder heeft de gemachtigde in deze zaak een gestandaardiseerde werkwijze gebruikt. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert. [2] In afwijking van het Bpb, maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank een waarde per punt van € 837,-. Dit leidt tot de volgende proceskostenveroordeling. Voor rechtsbijstand wordt € 1.010,50 toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,25).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] naar € 3.117.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.010,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 december 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.