Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5187
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Hoefnagel).
Inleiding
Eiser heeft op 26 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 260.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De rechtbank heeft de zitting op 18 februari 2022 door een probleem met de digitale verbinding aangehouden. De zaak is behandeld op de zitting van 7 maart 2022 door middel van een online verbinding. Het onderzoek is op de zitting aangehouden om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen informatie te verstrekken over de onderbouwing van het indexeringspercentage. De heffingsambtenaar heeft deze informatie op 25 maart 2022 verstrekt. Eiser heeft hier niet op gereageerd. Nadat partijen geen gebruik hebben gemaakt van de gelegenheid om op een nadere zitting te worden gehoord, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten op 16 november 2022.
Overwegingen
1. De woning is een in 1991 gebouwde rijwoning met twee bergingen en zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 105 m2 en een kaveloppervlak van 125 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 230.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [gemeente] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de gebruikte verkoopcijfers zijn geïndexeerd.
8.2
De heffingsambtenaar heeft het gebruikte indexeringspercentage van 5,6 procent aannemelijk gemaakt door een overzicht te overleggen van de gebruikte verkoopinformatie. In dit overzicht staat het adres, woonplaats, type woning, de vastgestelde waarde, transactiedatum, transactieprijs, de geïndexeerde waarde en de stijging in percentages van de transactiedatum tot aan de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de KOUDV-L factoren heeft benoemd, maar dat ten onrechte niet inzichtelijk is gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn verwerkt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix wel voldoende inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen. Uit de bijlage bij de matrix is te concluderen dat er wordt teruggerekend naar een gemiddelde (3), vanuit dit gemiddelde wordt de woningwaarde met elk punt gecorrigeerd met 10% naar boven of beneden. De rechtbank merkt hierbij nog op dat er in het belastingrecht sprake is van een vrije bewijsleer. Er bestaat voor de heffingsambtenaar geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Ook stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning van eiser heeft uitzicht op een appartementencomplex, waardoor het uitzicht belemmerd wordt. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de referentiewoning [adres 4] ook geen vrij uitzicht heeft. Daarbij zal het zicht op een appartementencomplex potentiële kopers niet afschrikken en heeft dit geen negatieve invloed op de verkoopprijs. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder stelt eiser dat het buurpand [adres 5] een lagere waarde onderbouwt. De heffingsambtenaar voert aan dat het buurpand op 22 november 2019 is overgedragen van Stichting [Stichting] aan de daar reeds jaren zittende huurder. Hierdoor is het object niet op de (openbare) markt geweest en daarom niet bruikbaar als onderbouwing van de waarde. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot stelt eiser dat de uitspraak op bezwaar in strijd is met het motiveringsbeginsel, omdat hij onvoldoende inzicht geeft in de vastgestelde WOZ-waarde. Ook is in de uitspraak op bezwaar niet gereageerd op wat is aangevoerd.
13. De rechtbank volgt eiser niet in de stelling dat er niet is gereageerd op de grieven van eiser. In de uitspraak op bezwaar is puntsgewijs ingegaan op de punten van eiser. Ook constateert de rechtbank dat in het bezwaarschrift is gevraagd om op de zaak betrekking hebbende stukken, zoals het taxatieverslag, KOUDVL-factoren, grondstaffel en taxatiematrix. Het taxatieverslag, KOUDVL-factoren en de grondstaffel bevinden zich in het dossier. Eiser heeft het verzoek om stukken tijdens de hoorzitting niet herhaald. De rechtbank ziet dus geen reden om aan te nemen dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in ’t Veld, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.