Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10528846 \ UC EXPL 23-3662 RvdH/1037
Vonnis van 20 december 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. C.G. Huijsmans,
tegen
[gedaagde],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.M. van Luijk.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6,
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 8,
- de brief van 22 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 8,
- de brief van 22 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met producties 7 en 8,
- de mondelinge behandeling van 9 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] beheert onroerend goed en faciliteert onder andere de huisvesting van bijzondere doelgroepen waaronder (in dit geval) mensen met een autismespectrumstoornis, in samenwerking met zorgverleners. [eiser] huurt sinds 15 november 2016 woonruimte van [gedaagde] . Hij ontvangt begeleiding in zijn dagelijkse leven van [stichting 1] (hierna: [stichting 1] ). Daarvoor sloot [eiser] met die partij een zorgovereenkomst. De huurovereenkomst was aangegaan voor onbepaalde tijd en eindigde van rechtswege op de datum waarop de zorgovereenkomst zou eindigen.
2.2.
De woonruimte die [eiser] huurde vanaf 15 november 2016 was een zelfstandige studio die onderdeel was van een wooncomplex aan de [straat 1] in [plaats] . Dat wooncomplex bestond uit negen vergelijkbare studio’s. [gedaagde] huurde al die studio’s van woningcorporatie [stichting 2] en verhuurde die individueel onder, aan onder andere [eiser] .
2.3.
[stichting 2] maakte in 2019 aan [gedaagde] kenbaar dat het wooncomplex aan de [straat 1] gesloopt zou worden. [stichting 2] heeft in 2020 een andere locatie aan [gedaagde] aangeboden, die is gelegen aan de [straat 2] in [plaats] .
2.4.
In het voorjaar van 2020 vond een bewonersoverleg plaats. Een begeleider van [stichting 1] vertelt dan dat de bewoners van het wooncomplex aan de [straat 1] gaan verhuizen. Eind 2020 dan wel begin 2021 wordt de verhuizing definitief aan de bewoners gemeld. [eiser] neemt vanaf dat moment deel aan een bewonerscommissie die zich bezighoudt met overleg over de verhuizing.
2.5.
Op 23 november 2021 sluiten [gedaagde] en [stichting 2] een overeenkomst voor het wooncomplex aan de [straat 2] met ingang van 1 januari 2022 onder beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het wooncomplex aan de [straat 1] . Op 24 november 2021 vertelt de regiomanager van [stichting 1] tijdens een vergadering van de bewonerscommissie dat [gedaagde] met elke bewoner per 1 januari 2022 een nieuwe overeenkomst zal sluiten voor de woonruimte in het complex aan de [straat 2] .
2.6.
Aanvankelijk meldt [gedaagde] dat [stichting 2] € 581,00 voor iedere bewoner beschikbaar stelt voor de verhuizing. [stichting 1] zou daarop een bijdrage voor de verhuiswagen in mindering brengen en het restant van ongeveer € 300,00 zou in de vorm van een stoffeervergoeding aan de bewoners worden gegeven.
2.7.
Op 16 december 2021 meldt [eiser] per e-mail aan [gedaagde] dat hij meent dat hij recht heeft op de wettelijke verhuiskostenvergoeding van € 6.334,00. [gedaagde] reageert op 17 december 2021 met de mededeling dat de wettelijke verhuiskostenvergoeding niet van toepassing is. Hierna corresponderen [eiser] en [gedaagde] enige tijd over de vergoeding. [eiser] verhuist op 11-12 januari 2022.
2.8.
Op 24 februari 2022 maakt [gedaagde] per e-mail aan [eiser] kenbaar dat zij aan [eiser] een verhuiskostenvergoeding dient aan te bieden. [gedaagde] schrijft een bedrag van € 1.396,72 aan [eiser] te zullen overmaken, zijnde het restant van de wettelijke verhuiskostenvergoeding. Op de totale verhuiskostenvergoeding (€ 6.334,00) heeft [gedaagde] namelijk in mindering gebracht: de kosten voor het verhuisbedrijf (€ 299,81), de stofferingskosten (€ 2.792,48) en de kosten voor het schilderwerk (€ 1.872,00).
2.9.
[eiser] accepteert die beslissing niet vanwege – kort gezegd – de kosten die op de vergoeding in mindering worden gebracht door [gedaagde] . Daarna corresponderen partijen door, [gedaagde] neemt dan het standpunt in dat [eiser] helemaal geen aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. [gedaagde] heeft het bedrag van € 1.396,72 wel aan [eiser] betaald.
3. Het geschil
3.1.
[eiser] maakt in deze procedure aanspraak op de wettelijke verhuiskostenvergoeding, rekening houdend met het bedrag dat [gedaagde] al aan hem heeft betaald en de verhuiskosten van € 299,81 die [gedaagde] heeft betaald. [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.664,47 (= € 6.334,00 - € 1.369,72 - € 299,81), te vermeerderen met de wettelijke rente. [eiser] wil ook dat [gedaagde] zijn proceskosten betaalt. [eiser] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Zij stelt dat de huurovereenkomst ten aanzien van de [straat 1] met wederzijds goedvinden is beëindigd. Ten aanzien van de [straat 2] hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De eerstgenoemde huurovereenkomst is dus niet voortgezet en onder deze omstandigheden kan [eiser] geen aanspraak maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding. [gedaagde] vindt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen en wil dat [eiser] in de proceskosten wordt veroordeeld.
3.3.
[gedaagde] vordert in voorwaardelijke reconventie (in het geval dat de kantonrechter oordeelt dat [eiser] geen aanspraak kan maken op een vergoeding) betaling van € 1.369,72, te vermeerderen met de wettelijke rente. Dit is het bedrag dat [gedaagde] al aan [eiser] heeft betaald.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vraag die voorligt is of [eiser] aanspraak kan maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding en zo ja, of [gedaagde] de door haar gemaakte kosten voor de verhuizing daar mee mocht verrekenen. De kantonrechter beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de tweede (deels) ontkennend. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Wettelijke regeling verhuiskostenvergoeding
4.2.
De wetgever heeft willen voorzien in een tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie voor alle huurders. [1] De verhuiskostenregeling geldt zowel voor het geval van een noodzakelijke tijdelijke verhuizing wegens renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst, waarbij de huurder dus weer terugkeert (artikel 7:220 lid 5 BW Pro), als voor het geval van een definitieve verhuizing, waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd (artikel 7:274 lid 1 sub c jo Pro lid 3 BW en 7:275 BW).
4.3.
De overeenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] is een onderhuurovereenkomst. De onderhuurovereenkomst is in de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder een reguliere huurovereenkomst. Tussen hen gelden de toepasselijke wettelijke voorwaarden.
Niet is gesteld of de gebleken dat de onderhuurovereenkomst door de hoofdverhuurder is voortgezet. De kantonrechter gaat daar dan ook niet van uit. De hoofd- en de onderhuurovereenkomst zouden immers gelijktijdig (per 1 januari 2022) eindigen.
Overeenkomsten [straat 1] en [straat 2]
4.4.
In de eerste plaats staat vast dat geen sprake is van een tijdelijke verhuizing, zodat in dit geval artikel 7:220 lid 5 BW Pro niet van toepassing is. [eiser] keert niet terug naar de [straat 1] en heeft een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Tussen partijen staat echter ter discussie op welke wijze de huurovereenkomst voor de [straat 1] is beëindigd. Beantwoording van deze vraag is relevant omdat uit artikel 7:272 en Pro 7:274 BW volgt dat de kantonrechter de verhuiskostenvergoeding vaststelt indien een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst in verband met renovatie wordt toegewezen. Een dergelijke vordering volgt op een opzegging door de verhuurder waarmee de huurder niet heeft ingestemd. [gedaagde] stelt dat aan [eiser] geen verhuiskostenvergoeding toekomt omdat hij niet in het gehuurde terugkeert én omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, zodat geen van de onder 4.2 genoemde situaties zich voordoet.
4.5.
De kantonrechter overweegt dat uit de door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden niet volgt dat de huurovereenkomst voor de [straat 1] met wederzijds goedvinden is beëindigd en [eiser] daardoor afstand heeft gedaan van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding. Het enkel accepteren van de nieuwe huurovereenkomst is voor een beëindiging met wederzijds goedvinden niet voldoende. [eiser] is, als bewoner van een wooncomplex en ontvanger van begeleiding in dat kader, voor het voldongen feit van de sloop en de verhuizing gesteld door [gedaagde] en de begeleiders van [stichting 1] . In het licht daarvan is het niet onbegrijpelijk dat hij de nieuwe huurovereenkomst voor de [straat 2] heeft geaccepteerd; aan de [straat 2] zou immers het nieuwe wooncomplex voor [eiser] en zijn medebewoners worden gerealiseerd en daar zou [eiser] dezelfde zorg en begeleiding ontvangen.
4.6.
De mededeling die de regiomanager van [stichting 1] deed tijdens het overleg van de bewonerscommissie van 24 november 2021, volstaat niet voor een beëindiging met wederzijds goedvinden. De mededeling was eenzijdig, niet direct afkomstig van [gedaagde] en slechts gedaan in aanwezigheid van een deel van de bewoners.
4.7.
De door [gedaagde] gestelde afspraak van beëindiging met wederzijds goedvinden is ook niet schriftelijk vastgelegd. [gedaagde] heeft op 20 december 2021 weliswaar een brief aan [eiser] verstuurd met een bevestiging van zijn huuropzegging, maar [eiser] betwist dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Een schriftelijke opzegging van zijn kant ontbreekt.
4.8.
[gedaagde] heeft echter geen vordering bij de kantonrechter ingesteld tot beëindiging van de huurovereenkomst. Er is daarmee in deze zaak feitelijk sprake van een situatie die niet door de wetgever is voorzien. Door de sloop van het gebouw aan de [straat 1] is er sprake van een gedwongen definitieve verhuizing naar een andere locatie, maar de aard van de huurovereenkomst (een zelfstandige woonruimte met daarnaast een gedeelde gemeenschappelijke ruimte en gecombineerd met een zorgovereenkomst) en de partijen daarbij worden niet gewijzigd. Dat laatste geldt overigens ook voor de ‘achterliggende’ hoofdhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en [stichting 2] . Er was echter geen vrije keus voor [eiser] en de huurovereenkomst is dus feitelijk opgezegd door [gedaagde] . Doordat [eiser] niet tegen de beëindiging van de oude huurovereenkomst heeft geprotesteerd is de opzegging door [gedaagde] niet aan de kantonrechter voorgelegd en zou niet toegekomen worden aan vaststelling van een verhuiskostenvergoeding, terwijl [eiser] wel verhuiskosten moest maken vanwege de sloop van zijn oude woning.
4.9.
[eiser] valt hierdoor naar de letter van de wet tussen wal en schip en [gedaagde] had dat kunnen en moeten voorkomen door de in dit geval meest aangewezen juridische weg van opzegging van de huurovereenkomst (met een vordering tot beëindiging) op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie te volgen, dan wel uit zichzelf de verhuiskostenvergoeding aan te bieden. De wetsbepalingen over dringend eigen gebruik wegens renovatie regelen immers dat de huurder bij een dergelijke opzegging altijd aanspraak kan maken op een bijdrage in de kosten die de verhuizing met zich meebrengt, waarbij voor huurders van zelfstandige woningen een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten is geregeld. Deze regeling brengt mee dat een opzegging van de huur vanwege dringend nodig hebben voor eigen gebruik wegens renovatie slechts effect kan krijgen wanneer de verhuurder bereid is de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken van ten minste het bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag. [2] [gedaagde] heeft deze wettelijke regeling niet gevolgd.
4.10.
Het is naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiser] het recht op een verhuiskostenvergoeding conform de wet wordt ontzegd door de wijze waarop [gedaagde] vorm heeft gegeven aan de (juridische) gevolgen van de sloop van het pand aan de [straat 1] en de afwikkeling van de huurovereenkomst. De ten onrechte verstuurde brief naar [eiser] met de mededeling van [gedaagde] dat zijn opzegging “in goede orde” is ontvangen maakt dat des te meer pregnant. De wetgever heeft, zoals hiervoor is overwogen, immers juist willen voorzien in een vergoeding bij renovatie – waaronder ook sloop met vervangende nieuwbouw – voor alle huurders. Voor zover [gedaagde] in haar relatie tot [stichting 2] (de hoofdhuurrelatie) in gezamenlijk overleg en zonder vergoeding is gekomen tot een einde van de hoofdhuurovereenkomst voor de [straat 1] , maakt dat de conclusie niet anders.
4.11.
De kantonrechter acht het daarbij relevant dat [eiser] behoort tot een groep die in het kader van de huurovereenkomst met [gedaagde] ook begeleiding van [stichting 1] ontvangt. [eiser] had feitelijk geen andere keuze dan meewerken aan de verhuizing en liet zich informeren door [gedaagde] en [stichting 1] . [eiser] heeft echter vanaf het begin steeds aanspraak willen maken op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
4.12.
De kantonrechter komt vanwege al het voorgaande tot de conclusie dat [gedaagde] de wettelijke verhuiskostenvergoeding aan [eiser] moet betalen.
Verhuiskostenvergoeding in natura
4.13.
Een deel van de verhuiskostenvergoeding heeft [gedaagde] al betaald. Een ander deel stelt zij in natura aan [eiser] te hebben vergoed. [gedaagde] wil de waarde daarvan verrekenen met het totaalbedrag van de wettelijke verhuiskostenvergoeding. [gedaagde] moet echter ook dat deel (met uitzondering van de verhuiskosten) aan [eiser] betalen en hierna wordt uitgelegd waarom.
4.14.
De wettelijke verhuiskostenvergoeding mag ook in natura worden verstrekt, als daarbij rekening wordt gehouden met de wensen van de huurder. De verhuurder kan aan de huurder zo’n aanbod doen maar dat hoeft de huurder niet te accepteren. Zo’n aanbod heeft [gedaagde] voor wat betreft de stofferingskosten niet gedaan. De woonruimte van [eiser] werd met een betonnen, onbedekte vloer opgeleverd. [gedaagde] heeft gekozen voor een duurzame vloer die leidde tot eenheid in het pand. De nieuwe bewoners (niet afkomstig van de [straat 1] ) betalen via de servicekosten voor deze vloer. [eiser] heeft uitgelegd dat hij die vloer nooit zou kiezen, omdat hij binnenkort uitstroomt en daardoor relatief weinig geld wilde besteden aan de vloer. In ieder geval staat vast dat van een voorstel door [gedaagde] en/of acceptatie door [eiser] geen sprake is geweest. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onder deze omstandigheden de stofferingskosten van € 2.792,48 niet mag rekenen tot een in natura vergoed deel van de verhuiskostenvergoeding.
4.15.
Dat laatste geldt ook voor de schilderkosten ter hoogte van € 1.872,00. Van een voorafgaand voorstel is niet gebleken en [gedaagde] heeft deze kosten ook niet inzichtelijk gemaakt; zij verwijst daarvoor namelijk naar een creditfactuur aan [eiser] , maar daaruit blijkt niet aan wie en waarvoor [gedaagde] zelf heeft betaald. Daar komt bij dat aan [eiser] eerder een andersluidend voorstel is gedaan over het schilderwerk. [stichting 1] zou de schilderwerkzaamheden laten uitvoeren voor € 1.200,00 per appartement en de vergoeding van ongeveer € 300,00 die [eiser] zou ontvangen (zie 2.6) zou dan komen te vervallen.
4.16.
[eiser] verzet zich niet tegen verrekening van de verhuiskosten van € 299,81. Daarmee rekening gehouden, moet [gedaagde] nog € 4.664,48 aan [eiser] betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot de voldoening. De kantonrechter wijkt daarmee af van de door [eiser] gevorderde ingangsdatum (de datum van de verhuizing) omdat hij niet heeft uitgelegd waarom [gedaagde] met ingang van die datum in verzuim verkeert.
Proceskosten
4.17.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat zij haar eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten van [eiser] aan hem moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] begroot op:
- griffierecht € 86,00
- salaris gemachtigde €
528,00(2 punten x tarief € 264,00)
528,00(2 punten x tarief € 264,00)
Totaal € 614,00
4.18.
Door het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de door de griffier voorgeschoten explootkosten niet mogelijk.
4.19.
De in conventie en in voorwaardelijke reconventie gevorderde nakosten worden éénmaal toewezen. Zie onder 4.21, 5.5 en 5.6.
in voorwaardelijke reconventie
4.20.
De vorderingen in reconventie heeft [gedaagde] ingediend onder de voorwaarde dat de kantonrechter de vordering van [eiser] afwijst. Die voorwaarde is niet vervuld. Daarom wordt de voorwaardelijke eis in reconventie niet beoordeeld en wordt daarop niet beslist; dit geldt echter niet voor de gevorderde kostenveroordeling in voorwaardelijke reconventie. [3]
4.21.
Gelet op de samenhang van de gedingen in conventie en reconventie, is de kantonrechter van oordeel dat de eis in voorwaardelijke reconventie een redelijke vorm van verdediging vormt en de kosten daarvan op die grond ten laste van de in conventie in het ongelijk gestelde partij, dus [gedaagde] , dienen te komen. [gedaagde] wordt daarom in de kosten veroordeeld. Omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie worden de salariskosten in reconventie gehalveerd. Het toepasselijke tarief is afgeleid van de waarde van de vordering in reconventie. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde € 199,00 (2,00 punten x € 199,00 x factor 0,5)
- nakosten
€ 132,00
€ 132,00
Totaal € 331,00
4.22.
De proceskostenveroordeling in voorwaardelijke reconventie wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat [eiser] dat niet heeft gevorderd.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 4.664,47 met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 mei 2023 tot de voldoening;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 614,00, waarin begrepen € 528,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in voorwaardelijke reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten van [eiser] van € 331,00 aan hem betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis aan [eiser] als [gedaagde] niet tijdig aan de proceskostenveroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.