Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5468
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser, en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,verweerder (gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 346.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juli 2023 via Teams op een zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder is vertegenwoordigd door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1965 gebouwde vrijstaande semi-bungalow. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en een kaveloppervlakte van 600 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 297.000,-. Verweerder handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 346.000,-.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
4. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in de manier waarop hij de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt en of hij daarbij bijvoorbeeld gebruik maakt van correctiepercentages of KOUDVL-factoren. In dit geval heeft verweerder geen correctiepercentage gebruikt of een overzicht gegeven van de waardebepalende kenmerken. Wel heeft verweerder in de taxatiematrix de toestand (de onderhoudstoestand en kwaliteit) van de woning en de referentiewoningen cijfermatig gekwalificeerd. Door het ontbreken van kwalificaties van overige, specifieke waardebepalende kenmerken, kan uit de taxatiematrix niet altijd worden gedistilleerd hoe de woning en de referentiewoningen zich tot elkaar verhouden, wat de onderlinge verschillen zijn en hoe met die verschillen rekening is gehouden bij de waardebepaling. De rechtbank vindt niet dat een taxatiematrix, zoals verweerder deze heeft opgesteld, per definitie ongeschikt is om de waarde mee te kunnen onderbouwen. Wel wordt de inzichtelijkheid van de waardeverhouding bij een dergelijke matrix steeds minder naarmate er meer verschillen aanwezig zijn tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens de rechtbank is deze werkwijze daarom slechts bruikbaar als de waardebepalende kenmerken van de referentiewoningen in beperkte mate afwijken van die van de woning. Met een grote variatie aan kenmerken is het voor de rechtbank onvoldoende duidelijk hoe rekening wordt gehouden met de verschillen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 21 juni 2019 voor € 295.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 maart 2019 voor € 349.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 maart 2020 voor € 395.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 9 juli 2020 voor € 435.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 25 november 2020 voor € 390.000,-.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type,
waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat als er geen aanduiding in de taxatiematrix is van de waardebepalende kenmerken van de woning en de referentiewoningen, dat deze kenmerken dan gelijk zijn. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen en gaat, voor zover eiser de vergelijkbaarheid niet heeft betwist en er niets is vermeld in de taxatiematrix, uit van vergelijkbare kenmerken. Met de taxatiematrix en de toelichting heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen en de referentiewoningen gelet op de hoge mate van vergelijkbaarheid inzichtelijk gemaakt en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer onderhoudstoestand.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Alle op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiser stelt dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. In de bezwaarfase heeft eiser gevraagd om al deze stukken, maar verweerder heeft enkel een taxatieverslag overgelegd. Uit dat verslag blijkt niet op welke wijze er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen. Verweerder had dat bijvoorbeeld kunnen doen door correctiepercentages of KOUDVL-factoren over te leggen. Verder is eiser ook niet door verweerder uitgenodigd voor een hoorzitting om daar alle op de zaak betrekking hebbende stukken in te kunnen zien. Eiser stelt in beroep dat hij specifiek de IWOZ-rapporten van de referentiewoningen mist. Die had verweerder over moeten leggen. Verweerder heeft deze gegevens namelijk gebruikt om de waarde van de woning te onderbouwen. Nu eiser niet beschikt over deze gegevens is het niet te controleren of verweerder deze gegevens juist heeft neergelegd in de taxatiematrix. Eiser stelt dat met name niet is te controleren of verweerder de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning juist heeft neergelegd in de taxatiematrix, gezien het achterstallig onderhoud aan de woning en de gedateerde voorzieningen van de woning. Door zijn handelen heeft verweerder artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 8:42 van Pro de Awb geschonden.
9. De rechtbank overweegt het volgende. IWOZ is een door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. IWOZ gegevens van de door de taxateur gebruikte referentiewoningen vallen in het algemeen niet onder de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens over te leggen. Dit kan echter anders zijn als eiser voldoende gemotiveerd aanvoert dat één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn.1 In het geval van eiser heeft hij in beroep voldoende gemotiveerd gesteld dat naar zijn mening onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning. Verweerder heeft verder ter zitting uitdrukkelijk gezegd dat hij de IWOZ gegevens in dit geval heeft gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen. Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich mee dat verweerder in dit specifieke geval de IWOZ gegevens waar eiser om had verzocht had moeten overleggen, zodat eiser deze gegevens kon controleren. In zoverre slaagt de beroepsgrond. De rechtbank ziet verder geen aanknopingspunten om te oordelen dat ook in
1. Zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en ECLI:NL:GHAMS:2022:2638.
de bezwaarfase sprake is geweest van (formele) gebreken. In bezwaar heeft een hoorzitting plaatsgevonden, waarvan (kort) verslag is gedaan in de uitspraak op bezwaar. Daaruit blijkt niet dat eiser om (ter inzage gelegde) stukken heeft verzocht.
10. Het voorgaande betekent dat er sprake is van een gebrek, voor zover verweerder de IWOZ gegevens niet heeft overgelegd. Dit gebrek levert een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb op. De rechtbank ziet aanleiding om dit formele gebrek, nu verweerder overigens in het beroep de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt, met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb te passeren. Dit gebrek leidt er daarom niet toe dat het beroep gegrond wordt verklaard, maar leidt wel tot een proceskostenveroordeling. Omdat eiser pas specifiek in de beroepsfase heeft gevraagd naar de IWOZ gegevens, moeten verweerder enkel het griffierecht en de proceskosten in de beroepsfase vergoeden.
Taxatiematrix
11. Eiser stelt dat de door verweerder aangeleverde taxatiematrix in zijn geheel onbegrijpelijk is en dat er informatie mist. De taxatiematrix mist onder meer de specificatie van de bijgebouwen, uitleg over de toegekende secundaire objectkenmerken en een uiteenzetting over hoe er rekening wordt gehouden met verschillen in bouwjaar of gebruiksoppervlakte. Alleen de referentiewoningen aan [adres 2] , [adres 5] en [adres 6] kunnen gebruikt worden als referentiewoningen. De overige twee woningen ( [adres 3] en [adres 4] ) zijn namelijk niet verkocht op de openbare markt aan de hoogst mogelijke bieder en zijn daarom niet bruikbaar als referentiewoning.
12. Ter zitting is gebleken dat eiser de documenten ten aanzien van de specificaties van de bijgebouwen niet had. Deze heeft verweerder daarom met instemming van eiser ter zitting per e-mail alsnog aan hem verstuurd. Zoals hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, de daarbij overgelegde stukken en de mondelinge toelichting voldoende heeft gemotiveerd hoe hij rekening heeft gehouden met de waardebepalende kenmerken bij het vaststellen van de waarde van de woning. Dit geldt ook ten aanzien van de specificatie van de bijgebouwen. Verder is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd waarom hij de woningen aan de [adres 3] en de [adres 4] ook heeft gebruikt als referentiewoningen. Deze woningen zijn, anders dan eiser stelt, wel verkocht op de openbare markt aan de hoogst mogelijke bieder. Daarom kunnen ook deze woningen als referentiewoningen gebruikt worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
13. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende heeft onderbouwd dat rekening wordt gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning, door enkel te stellen dat de referentiewoningen in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeren. Verweerder heeft het onderhoud van de woning beoordeeld op ‘4’. Als de door eiser overgelegde foto’s van de woning worden vergeleken met foto’s van de referentiewoningen blijkt dat de referentiewoningen anders dan de woning allen goed zijn onderhouden.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De overgelegde foto’s van de woning en de foto’s van de referentiewoningen zijn niet goed met elkaar te vergelijken. De foto’s van de woning zijn
immers op detailniveau genomen, terwijl van de referentiewoningen geen detailfoto’s zijn gemaakt. Door enkel deze foto’s over te leggen heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningenniveau
15. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De voorzieningen in de woning zijn naar objectieve maatstaven minder dan gemiddeld en daarom als matig aan te merken. De keuken en badkamer zijn van het bouwjaar 1991 en zijn daarmee sterk verouderd.
16. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd hoe hij rekening heeft gehouden met het voorzieningenniveau van de woning. In de taxatiematrix wordt een score gegeven voor de factoren ligging, onderhoud en kwaliteit. Verweerder heeft ter zitting voldoende gemotiveerd dat het voorzieningenniveau van de woning valt onder de factor kwaliteit en dat rekening is gehouden met het voorzieningenniveau van de woning. Dit voorzieningenniveau scoort een ‘5’, dat is een gemiddelde score als gekeken wordt naar de referentiewoningen. Referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] scoren qua kwaliteit hoger. Daar heeft verweerder rekening mee gehouden, gezien het feit dat de m2 prijs van deze referentiewoningen hoger ligt dan die van de woning. Enkel [adres 2] heeft een lagere m2 prijs dan de woning, maar deze scoort voor kwaliteit lager dan de woning. Hieruit blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
18. De rechtbank heeft hiervoor onder overweging 9. en 10. vastgesteld dat door het niet toezenden van de IWOZ kaarten in beroep sprake was van een gebrek, dat met toepassing van artikel 6:22 Awb Pro kan worden gepasseerd. Het geconstateerde gebrek heeft wel tot gevolg dat verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser voor de beroepsfase. Ook bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van
€ 50,- moet vergoeden.
19. De door eiser gemaakte proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 837,- voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (0,5 punt voor het indienen van het beroepschrift, en 0,5 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 837,-).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.