Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3703
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser, en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Verweerder heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 438.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning vastgesteld op € 415.000,-
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Op 20 december 2022 heeft verweerder een compromis voorgesteld voor een waarde van € 400.000,-. Eiser is hier niet mee akkoord gegaan. Verweerder heeft vervolgens een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend waarop eiser schriftelijk heeft gereageerd.
De rechtbank heeft het beroep op 27 juli 2023 op een zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, M.F.M. Boerlage, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 136 m2 en een kaveloppervlakte van 146 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 375.000,- of € 380.000,-. Verweerder heeft een
compromisvoorstel gedaan op 20 december 2022 voor een waarde van € 400.000,-. Verweerder handhaaft in het verweerschrift en op de zitting de waarde uit het compromisvoorstel van € 400.000,-. Dit betekent dat het beroep van eiser in ieder geval gegrond wordt verklaard. De rechtbank bespreekt hieronder de resterende beroepsgronden.
Formele geschilpunten
Motivering bestreden besluit
3. Eiser stelt dat het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd is. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift gronden aangevoerd over de referentiewoningen en de slechte staat van de woning. In het bestreden besluit heeft verweerder niet duidelijk gemotiveerd welk deel van het beroep gegrond is en welk deel niet. Er staat enkel dat de beoordeling van het voorzieningenniveau van de woning moet worden aangepast. Hierdoor blijft het onduidelijk in welke mate de diverse slechte voorzieningen een rol spelen.
4. De rechtbank is van oordeel dat het bestreden besluit op dit punt voldoende gemotiveerd is. In het bestreden besluit staat namelijk dat bij controle van de woning is gebleken dat het voorzieningenniveau moet worden aangepast. Dit betekent dat de voorzieningen van de woning lager gewaardeerd moeten worden. Onder voorzieningen vallen bijvoorbeeld een keuken en een badkamer. Met deze uitleg heeft verweerder voldoende gemotiveerd waarom de waarde van de woning in de bezwaarfase is verlaagd. De beroepsgrond slaagt niet.
Hoorplicht
5. Eiser stelt dat hij ten onrechte niet gehoord is in bezwaar. Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) hoort in eisers geval geen toepassing te vinden, omdat dit artikel pas bij eiser bekend werd in de voorbereiding op zijn aanvullend beroepschrift.
6. De rechtbank ziet geen grond voor buiten toepassingstelling van artikel 25 van Pro de Awr. Op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ, in samenhang met artikel 25, eerste lid, van de Awr, wordt een betrokkene, in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), gehoord op zijn verzoek. In zijn bezwaarschrift heeft eiser enkel gevraagd om een termijn voor het nader aanvullen van de gronden van bezwaar en voor het verder overleggen van de bewijsstukken als dat, volgens eiser, nodig is. De rechtbank is van oordeel dat hieruit niet blijkt dat eiser expliciet heeft gevraagd om gehoord te worden. Dit betekent dat verweerder de hoorplicht niet heeft geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Toetsingskader
7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn
met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de in beroep vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 370.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 februari 2021 voor € 390.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 november 2020 voor € 400.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 juli 2020 voor € 415.000,-;
- [adres 6] 3, verkocht op 3 februari 2021 voor € 470.003,-;
- [adres 7] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 505.051,-.
Inhoudelijke geschilpunten
9. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] het meest vergelijkbaar is met zijn woning, daarom moet voor de waarde van zijn woning worden aangesloten bij de waarde van deze referentiewoning.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder aan de hand van meerdere referentiewoningen de waarde van de woning vaststelt. Dit volgt uit artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In het geval van eiser heeft verweerder zes referentiewoningen gebruikt. Verweerder mag in beginsel niet enkel één referentiewoning gebruiken om de waarde van de woning vast te stellen en te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven voldoende gemotiveerd dat alle referentiewoningen bruikbaar zijn. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij heeft verweerder ook voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woningen de referentiewoningen daarom voldoende inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. Gezien het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van de woning van € 400.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet handhaaft, maar verlaagt naar € 400.000,- is het beroep gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen en bepalen dat haar uitspraak daarvoor in de plaats komt. Verweerder moet het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Verder moet verweerder op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht ook de door eiser betaalde reiskosten vergoeden, deze kosten bedragen € 5,20. Voor vergoeding van de door eiser nog gestelde portokosten biedt de wet geen aanknopingspunten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak vast op € 400.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig die waarde vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden;
- draagt verweerder op de door eiser gemaakte reiskosten van € 5,20 te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.