Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/768
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 534.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 november 2023 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar bijgestaan door [taxateur] als taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1919 gebouwde eindwoning van een blok rijtjeswoningen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m², een kaveloppervlakte van 138 m² en een garage van 68 m².
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit op de zitting een lagere waarde, namelijk € 512.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 534.000,-
Beoordeling door de rechtbank
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 31 maart 2021 voor € 620.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 oktober 2020 voor € 491.750,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 september 2021 voor € 570.000,-
- [adres 5] , verkocht op 30 september 2020 voor € 392.595,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Overleggen KOUDV- en liggingsfactoren
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in bezwaar een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de referentiewoningen had moeten overleggen. De heffingsambtenaar heeft alleen de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning inzichtelijk gemaakt, maar niet die van de referentiewoningen.
9. De rechtbank stelt vast dat op het door de heffingsambtenaar eerder ingebrachte taxatieverslag geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn vermeld. Deze staan wel op de in beroep door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de in die taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan dat volgen, omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Inzichtelijkheid van de indexering
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift hierover uitgelegd dat de stijgingspercentages op 16 mei 2022, hangende het bezwaar, per e-mail aan de gemachtigde van eiser zijn aangeleverd en daarna nog een keer per e-mail van 28 oktober 2022. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Uit de taxatiematrix blijkt verder met welke bedragen geïndexeerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV- en liggingsfactoren van de woning
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en de ligging van de woning tegenover een bedrijventerrein en met het feit dat de woning minder courant is dan de referentieobjecten. De woning beschikt namelijk over voorzieningen (keuken, badkamer, sanitair) die gemoderniseerd moeten worden. Verder beschikt de woning over een zeer grote garage waardoor er nagenoeg geen tuin beschikbaar is. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de woning.
12. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd hoe rekening is gehouden met het verschil in KOUDV- en liggingsfactoren tussen de woning en de referentiewoningen. Referentiewoning [adres 5] is ook grenzend aan het (kleinschalige) industrieterrein gelegen en de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] zijn gelegen nabij de [locatie] . Door de woning te vergelijken met deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning voldoende verdisconteerd in de waarde. De staat van onderhoud van de woning is als voldoende aangemerkt en de voorzieningen als normaal (in tegenstelling tot modern). Verder kan de aanwezigheid van de grote garage bij de woning niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De garage is geschikt voor een bedrijf aan huis of voor een hobbyist. Dat er door deze garage weinig tuin is, betekent niet dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Daarbij komt dat een potentiële koper, zoals verweerder op de zitting terecht heeft gesteld, deze garage desgewenst kan afbreken, waardoor meer tuin zal ontstaan. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 5]
13. Eiser stelt dat referentiewoning [adres 5] niet bruikbaar is, omdat die beschikt over een kleinere gebruiksoppervlakte en een kleiner kaveloppervlak. Uitgaande van de overige referentiewoningen, moet de prijs van de woning dan € 3.625,- per m² zijn en zou de WOZ waarde € 512.000,- moeten zijn.
14. De rechtbank oordeelt dat [adres 5] wel gebruikt kan worden als mede onderbouwing van de waarde van de woning. Dat één referentiewoning kleiner is dan de woning en andere referentiewoningen betekent nog niet dat deze niet bruikbaar is. Deze referentiewoning moet bezien worden in samenhang met de andere referenties. Daarbij komt dat zelfs als deze woning niet als referentiewoning zou kunnen gelden, door eiser niet aannemelijk is gemaakt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en de waarde van de woning zoals de heffingsambtenaar deze heeft vastgesteld in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.