Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/938
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres (gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 481.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en taxateur [taxateur] .
Feiten
2. De woning is een in 1930 gebouwde twee-onder-één-kap-woning. De woning heeft volgens de heffingsambtenaar een gebruiksoppervlakte van 124 m2 en een kaveloppervlakte van 254 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk (op de zitting) € 442.000,- dan wel € 453.000,- . De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van
€ 481.000,-
Beoordeling door de rechtbank
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 1 september 2020 voor € 513.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 29 augustus 2020 voor € 695.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 400.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 2 juni 2020 voor € 650.000,-
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiseres heeft aangevoerd apart bespreken.
Overleggen KOUDV- en liggingsfactoren
8. Eiseres erkent dat de heffingsambtenaar de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en referentiewoningen heeft overgelegd, maar daaruit kan niet worden opgemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in deze factoren tussen de woning en de referentiewoningen. Hierdoor is het niet controleerbaar hoe de beschikte waarde tot stand is gekomen.
9. De rechtbank stelt vast de KOUDV- en liggingsfactoren voor de woning en referentiewoningen op de in beroep door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix staan. Met het overleggen van de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar voldoende duidelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren tussen de woning en referentiewoningen. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom hier onvoldoende rekening mee zou zijn gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen
10. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat zij de waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen heeft ontvangen en dat dit voor haar voldoende is. De rechtbank hoeft deze grond uit het beroepschrift daarom niet meer te bespreken.
Inzichtelijkheid van de indexering
11. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar wel een indexeringspercentage heeft gegeven, maar niet duidelijk heeft gemaakt hoe hij aan dit percentage is gekomen. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de stijgingspercentages op 16 mei 2022 per e-mail aan de gemachtigde van eiseres zijn aangeleverd, met als bijlage een Excelbestand, en daarna nog een keer per e-mail van 28 oktober 2022, wederom met als bijlage een Excelbestand. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat het indexeringspercentage daarmee voldoende inzichtelijk is gemaakt. Uit de taxatiematrix blijkt met welke bedragen geïndexeerd is. De beroepsgrond slaagt niet.
Oppervlakte
12. Eiseres stelt dat de gebruiksoppervlakte van de woning 118 m² moet zijn in plaats van 124 m². In het taxatieverslag staat dat het oppervlak van de woning 116 m² is en dat er nog een dakkapel van 2 m² is. Dat bij elkaar opgeteld komt uit op 118 m². Het is onduidelijk hoe de heffingsambtenaar bij een gebruiksoppervlakte van 124 m² komt.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd dat het gebruiksoppervlak van de woning 124 m² moet zijn. In het taxatieverslag staat namelijk dat de woning beschikt over twee dakkapellen, waarvan één van de dakkapellen 2 m² is en voor de andere dakkapel geen oppervlaktemaat wordt gegeven. Het is met de door de heffingsambtenaar op de zitting gegeven toelichting aannemelijk dat het tweede, grotere dakkapel 6 m² is. Eiseres heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom dit niet zou kunnen kloppen, de rechtbank gaat daarom uit van de motivering van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV- en liggingsfactoren van de woning
13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat, de gedateerde voorzieningen en de matige onderhoudstoestand van de woning. De voorzieningen in de woning zijn verouderd en moeten gemoderniseerd worden. Verder zijn de kozijnen en het schilderwerk slecht onderhouden. De heffingsambtenaar heeft ook onvoldoende rekening gehouden met het feit dat eiseres haar oprijlaan moet delen met de buren. Als één auto geparkeerd staat op de oprijlaan is de rest geblokkeerd en kan eiseres haar auto niet meer plaatsen. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de inhoud van de woning. Deze is namelijk niet representatief voor de bruikbaarheid van de woning. Eiseres heeft een deel van de slaapkamer moeten afbreken om een douche te creëren. Daar is geen rekening mee gehouden nu de totale oppervlakte van de woning eenzelfde eenheidsprijs per m² heeft in de waardering. De heffingsambtenaar had deze ondoelmatigheid meer moeten betrekken bij de vaststelling van de waarde van de woning. Al deze punten hebben een nadelige invloed op de waarde van de woning.
14. De rechtbank oordeelt dat eiseres enkel stelt dat al deze punten van invloed zijn op de waarde, maar op geen enkele wijze heeft onderbouwd hoe dit van invloed is. Voor het onderhoud en de voorzieningen van de woning gaat de heffingsambtenaar uit van ‘voldoende’ en ‘normaal’. Eiseres heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom dit niet zou kloppen. Ook is niet duidelijk waarom het delen van een oprit en het in het verleden plaatsen van een douche een waardedrukkend effect zouden hebben. Voor wat betreft de gedeelde oprit heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift en op de zitting onweersproken aangetoond dat er naast de oprit voldoende ruimte is om auto’s op het eigen terrein te parkeren. De beroepsgrond slaagt niet.
Buurpand [adres 6]
15. Eiseres stelt dat de woning [adres 6] bruikbaar zou zijn als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling voor de woning te komen. [adres 6] is verkocht op 12 augustus 2022. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar met de door hem gekozen referentiewoningen voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, hoeft de rechtbank niet meer in te gaan op de door eiseres aangedragen referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en de waarde van de woning zoals de heffingsambtenaar deze heeft vastgesteld in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M. Spelt, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.