Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/66
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] )
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 463.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 november 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [gemachtigde] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 2001. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m². De woning heeft een berging van 6 m² en een eigen parkeerplaats.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 442.000,- De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 463.000,-.
Het beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
4.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 februari 2021 voor € 351.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 310.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 februari 2020 voor € 565.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
5.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Referenties [adres 5] en [adres 6]
6. Eiser stelt dat de referentieobjecten [adres 5] en [adres 6] onvoldoende vergelijkbaar zijn. Om die reden kunnen deze referentieobjecten niet worden gebruikt om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
Ter zitting is deze beroepsgrond door eiser ingetrokken, aangezien deze referenties in de beroepsfase zijn komen te vervallen en niet in de taxatiematrix zijn opgenomen. Deze grond wordt daarom niet besproken.
Objectkenmerken referentie [adres 4]
7. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat het referentieobject aan [adres 4] niet bruikbaar is, aangezien dit appartement over een dakterras van 72 m² beschikt, waarvan de aanwezigheid niet blijkt uit de waardematrix.
7.1.
Door verweerder wordt ter zitting de aanwezigheid van het dakterras gemotiveerd betwist. De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser pas op de zitting dit naar voren brengt. Zij neemt daarbij in aanmerking dat het op de weg van eiser had gelegen om (eerder) met een onderbouwing te komen. Deze beroepsgrond wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
Onderlinge verschillen
8. Eiser voert aan dat er door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Ook is volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de referentie aan de [adres 4] een luxer appartement betreft, wat blijkt uit foto’s die online op het internet te vinden zijn.
8.1.
De rechtbank acht met de door verweerder overlegde matrix de waarde van de woning voldoende onderbouwd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat terecht is uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau, zoals ook uit de waardematrix blijkt. De rechtbank volgt verweerder in dit standpunt. Daarbij neemt zij in aanmerking het feit dat er geen foto’s of andere onderbouwing is overlegd door eiser waaruit blijkt dat dat de kwalificatie van het voorzieningenniveau te hoog is. De rechtbank kan de door verweerder gehanteerde kwalificaties van de objectkenmerken van de referentiewoning aan de [adres 4] ook goed volgen. De stelling is door eiser niet verder onderbouwd. Deze beroepsgrond slaagt niet
Conclusie en gevolgen
9. Op grond van wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9.1.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.