Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2889
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: B. Boersma)
Inleiding
1.1
Eiser heeft op 31 maart 2022 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 is vastgesteld op € 719.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De rechtbank heeft het beroep op 13 januari 2023 op zitting behandeld door middel van een Teams-beeldverbinding. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Feiten
2. De woning is een in 2001 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 190 m2 en een kaveloppervlakte van 305 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 544.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel gehandeld. Er zijn panden die exact hetzelfde zijn als de woning van eiser, maar een lagere waarde hebben. Eiser heeft een lijstje overgelegd van woningen die volgens hem hetzelfde zijn als zijn woning, met de bijbehorende WOZ-waardes. Op de zitting is echter besproken dat de woningen die eiser noemt van zijn woning verschillen in (kavel)oppervlakten. Alleen al om die reden kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slagen.
10. Eiser vindt verder dat de heffingsambtenaar de woning aan de [adres 6] had moeten gebruiken in de vergelijking, omdat dit het beste vergelijkingsobject is. De rechtbank is het hier niet mee eens. De heffingsambtenaar heeft namelijk voldoende duidelijk toegelicht dat dit object minder bruikbaar is dan de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten, omdat de woning aan de [adres 6] eenvoudige en verouderde voorzieningen heeft en een aanzienlijk minder goede ligging. Daar komt bij dat het vaste rechtspraak is dat de heffingsambtenaar vrij is om de volgens hem meest geschikte vergelijkingsobjecten te kiezen.
11. Tot slot stelt eiser dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden, omdat hij niet is gehoord in de bezwaarfase. Ook hier is de rechtbank het niet mee eens. De heffingsambtenaar hoeft eiser alleen maar te horen als eiser daarom heeft verzocht, en dat heeft hij niet gedaan. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en op de zitting verklaard dat hij het vervelend vindt dat het voor eiser onduidelijk was dat hij moest verzoeken om een hoorzitting. Daarom heeft de heffingsambtenaar zich bereid verklaard om het griffierecht dat eiser heeft betaald te vergoeden. Maar, omdat het beroep ongegrond is - zoals hiervoor overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is – zal de rechtbank de heffingsambtenaar in deze uitspraak niet opdragen om eisers griffierecht te vergoeden. Het staat eiser vrij om zich met een verzoek om vergoeding van het griffierecht tot verweerder te wenden.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.