Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/2740, UTR 22/2741, UTR 22/2742 en UTR 22/2743
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: B. Boersma)
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 31 maart 2022 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaken (de woningen) per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 als volgt zijn vastgesteld.
UTR 22/2740
[adres 1] , [plaats]
€ 365.000,-
UTR 22/2741
[adres 2] , [plaats]
€ 372.000,-
UTR 22/2742
[adres 3] , [plaats]
€ 332.000,-
UTR 22/2743
[adres 4] , [plaats]
€ 286.000,-
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 22 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waardes verlaagd.
UTR 22/2740
[adres 1] , [plaats]
€ 340.000,-
UTR 22/2741
[adres 2] , [plaats]
€ 346.000,-
UTR 22/2742
[adres 3] , [plaats]
€ 320.000,-
UTR 22/2743
[adres 4] , [plaats]
€ 237.000,-
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De rechtbank heeft het beroep op 13 januari 2023 op zitting behandeld door middel van een Teams-beeldverbinding. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
2.1
De objecten zijn vier woningen. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woningen te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die objecten meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende koper voor die objecten zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
2.2
Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
UTR 22/2740 ( [adres 1] ), UTR 22/2741 ( [adres 2] ) en UTR 22/2742 ( [adres 3] )
3.1
De woning aan de [adres 1] is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 85 m2. De woning aan de [adres 2] is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 90 m2. De woning aan de [adres 3] is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 80 m2.
3.2
Ter onderbouwing van de waarde van de woningen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrixen overgelegd. De woningen zijn alle drie vergeleken met drie verkopen in [plaats] . De woning aan de [adres 1] is vergeleken de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . De woning aan de [adres 2] is vergeleken met de objecten [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] . De woning aan de [adres 3] is vergeleken met de objecten [adres 7] , [adres 9] en [adres 6] .
3.3
Volgens eiseres moet de waarde van de woning aan de [adres 1] € 294.000,- zijn, de waarde van de Woning aan de [adres 2] € 311.000,- en de waarde van de woning aan de [adres 3] € 276.000,-.
3.4
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrixen en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] niet te hoog zijn vastgesteld. De in de taxatiematrixen genoemde referentiewoningen zijn goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
3.5
Wat eiseres aanvoert om de waardes te betwisten maakt dit niet anders. Volgens eiseres is bij alle drie de woningen sprake van een matige onderhoudstoestand en eenvoudige voorzieningen, maar eiseres heeft dit niet onderbouwd aan de hand van (bijvoorbeeld) foto’s. Dat had wel op haar weg gelegen.
3.4
De beroepen in de zaken 22/2740, 22/2741 en 22/2742 zijn ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
UTR 22/2743 ( [adres 4] )
4.1
De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van
65 m2.
4.2.
Ter onderbouwing van de waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. De woning is vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:
[adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
4.3.
Volgens eiseres moet de waarde van de [adres 4] € 143.000,- zijn.
4.4
De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de [adres 4] niet te hoog is vastgesteld. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat de woning nu door iemand die dakloos is wordt gebruikt als slaapplek. Om de woning geschikt te maken voor bewoning moet die eerst volledig gestript worden en daarna grondig gerenoveerd. De rechtbank vindt dat aannemelijk. Eiseres heeft foto’s overgelegd van de woning en daarop is te zien dat de woning in zeer slechte staat verkeert. De keuken en badkamer zijn niet bruikbaar en er is schimmel te zien. De woning ziet er onbewoonbaar uit. De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt zijn onder deze omstandigheden onvoldoende vergelijkbaar.
4.5
Het beroep in de zaak 22/2743 is gegrond. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiseres de door haar bepleite waarde van € 143.000,- evenmin aannemelijk. Zij onderbouwt deze waarde namelijk niet. Omdat partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 180.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
4.6
Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De heffingsambtenaar heeft de proceskosten van eiseres in bezwaar al vergoed. De proceskosten in de beroepszaak van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.674,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- met wegingsfactor 1).
5. De rechtbank bepaalt dat verweerder ook het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen in de zaken 22/2740, 22/2742 en 22/2742 ongegrond;
- verklaart het beroep in de zaak 22/2743 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de WOZ-waarde van de [adres 4] ;
- stelt de waarde van de [adres 4] vast op € 180.000,- en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.674,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.