Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/2227, UTR 21/2228 en UTR 21/2229
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de volgende onroerende zaken:
[adres 1] in [plaats]
€ 112.000,-
Niet-woning
UTR 21/2227
[adres 2] in [plaats]
€ 1.093.000,-
Woning
UTR 21/2228
[adres 3] in [plaats]
€ 1.250.000,-
Woning
UTR 21/2229
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarden met de aanslag van 29 februari 2020 vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Met deze waardevaststelling zijn aan eiseres ook aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van 31 maart 2021ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Algemeen
1. Het object aan de [adres 1] is een in ca. 1920 gebouwde dansschool met een oppervlakte van 200 m2. De objecten
2. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaken te hoog vastgesteld. Zij bepleit een lagere waarde voor alle drie de objecten. Eiseres verzoekt om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Beoordeling door de rechtbank
3. De beroepen zijn ongegrond en de rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn af. Eiseres krijgt geen vergoeding van haar proceskosten. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrixen die hij in beroep heeft overgelegd en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld.
5. In de taxatiematrix voor het object aan de [adres 1] worden weliswaar kapitalisatiefactoren en huurwaardes vermeld, maar feitelijk heeft de heffingsambtenaar de waarde bepaald door vergelijking met drie verkoopprijzen, waaronder het verkoopcijfer van de [adres 1] zelf. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit een transactie binnen de familie was. Eiseres heeft terecht aangevoerd dat dit object niet is verkocht is op de markt en dat het eigen verkoopcijfer daarom niet bruikbaar is voor de vergelijking. Maar met de in de taxatiematrix vermelde gegevens van de andere twee vergelijkingsobjecten, in de onderlinge samenhang bekeken, maakt de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen het object en de referentieobjecten inzichtelijk. De WOZ-waarde per m2 van het object ligt (ruim) onder de waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten. Ook de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor is lager dan of gelijk aan de uit de verkoopprijzen afgeleide kapitalisatiefactoren.
6. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft verweerder per woning een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met verschillende verkopen in [plaats] . De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De m2-prijs van de woningen is lager dan die van de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep aanvoert over de WOZ-waardes van de drie objecten brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank merkt nog op dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat is voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt.
8. Eiser heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de koopakte van de verkoop van het object aan de [adres 1] en het taxatierapport dat toen is opgemaakt heeft overgelegd, maar dit is in strijd met de goede procesorde. Eiser is hier pas op de zitting mee gekomen. Voor zover dit al een op de zaak betrekking hebbend stuk is, heeft de heffingsambtenaar niet de mogelijkheid gehad om dit stuk alsnog in het geding te brengen. Verder heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar de grondstaffel niet inzichtelijk heeft gemaakt in de taxatiematrixen van de twee woningen aan de [adres 2 en adres 3] , maar daar is de rechtbank het niet mee eens. Op de later toegestuurde (gecorrigeerde) taxatiematrixen staat de grondstaffel niet vermeld, maar de taxateur heeft toegelicht dat voor die taxatiematrixen de grondstaffel geldt zoals vermeld op de eerder toegestuurde taxatiematrixen. De heffingsambtenaar heeft verder onweersproken verklaard dat hij de grondstaffel ook al voorafgaand aan de hoorzitting aan eiser heeft gestuurd.
9. In deze zaak is de redelijke termijn niet overschreden. Uitgangspunt is dat de behandeling van een zaak niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Dat is hier niet het geval. Het bezwaarschrift is namelijk ontvangen op 9 maart 2021. De rechtbank ziet geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.