Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3778
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] .
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de aanslag van 28 februari 2021 vastgesteld op € 793.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar van 29 maart 2022 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Algemeen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak.
2. De onroerende zaak is een restaurant met garage, berging, opslag, parkeerterrein en woning. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 382 m2.
3. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 629.000,-. Eiser verzoekt om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn.
Beoordeling door de rechtbank
4. Het beroep is ongegrond en de rechtbank wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn af. Eiser krijgt geen vergoeding van zijn proceskosten. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix die hij in beroep heeft overgelegd en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In de taxatiematrix worden weliswaar kapitalisatiefactoren en huurwaardes vermeld, maar feitelijk heeft de heffingsambtenaar de waarde bepaald door vergelijking met drie verkoopprijzen. Met de in de taxatiematrix vermelde gegevens, in de onderlinge samenhang bekeken, maakt de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen het object en de referentieobjecten inzichtelijk. De WOZ-waarde per m2 van het object ligt (ruim) onder de waarde per m2 van de vergelijkingsobjecten. Ook de door de heffingsambtenaar berekende kapitalisatiefactor is lager dan die uit de verkoopprijzen afgeleide kapitalisatiefactoren. Daar komt bij dat het object op 10 februari 2021 – dus vlakbij de waardepeildatum – door de huidige huurder is gekocht voor € 800.000,-. Dat is hoger dan de beschikte waarde. Dit onderschrijft dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Wat eiser in beroep aanvoert over de WOZ-waarde brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank merkt nog op dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2020 is. Dat is voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt.
7. Eiser heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte niet de koopakte van 10 februari 2021 heeft overgelegd, maar dit is in strijd met de goede procesorde. Eiser is hier pas op de zitting mee gekomen. Voor zover dit al een op de zaak betrekking hebbend stuk is, heeft de heffingsambtenaar niet de mogelijkheid gehad om dit stuk alsnog in het geding te brengen.
8. In deze zaak is de redelijke termijn niet overschreden. Uitgangspunt is dat de behandeling van een zaak niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. Dat is hier niet het geval. Het bezwaarschrift is namelijk ontvangen op 30 maart 2021. De rechtbank ziet geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.