Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10428476 \ UC EXPL 23-2240
Vonnis van 27 september 2023
in de zaak van
1.[eiseres] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser],
2.
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: de moeder en de zoon,
gemachtigde: mr. G.W. Boogaard,
tegen
STICHTING LEKSTEDE WONEN,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Lekstede,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 27 maart 2023 met 28 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief van 1 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief van 1 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 29 en 30;
- de nagekomen producties 31 tot en met 33 van de moeder en de zoon.
1.2.
Op 28 augustus 2023 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Beide partijen en hun advocaten waren daarbij aanwezig.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
De moeder huurt van Lekstede de woning op het adres [adres] in [woonplaats] . Haar zoon woont ook in de woning en is sinds 1 maart 2022 medehuurder. Vanwege haar (verslechterde) gezondheid moet de moeder verhuizen naar een andere woning. De gemeente heeft daar urgentie voor verleend.
2.2.
De moeder en de zoon zijn deze procedure gestart, omdat zij duidelijkheid willen over de vraag of de zoon (hoofd)huurder van de woning wordt wanneer de moeder naar een andere woning verhuist. De zoon wil dan namelijk in de woning blijven wonen. Lekstede stelt dat de zoon geen hoofdhuurder kan worden, omdat hij geen huisvestingsvergunning heeft. Bovendien heeft Lekstede haar toestemming tot medehuurderschap van de zoon vernietigd, omdat dit volgens haar onder invloed van bedrog of dwaling tot stand is gekomen. Ook daarom kan de zoon geen hoofdhuurder worden.
2.3.
Lekstede heeft daarnaast een tegenvordering ingesteld. Zij vordert dat de moeder en de zoon de woning moeten ontruimen in het geval de huurovereenkomst tussen Lekstede en de moeder eindigt of in het geval de moeder verhuist. Volgens Lekstede zou de zoon in die gevallen namelijk zonder recht of titel in de woning verblijven.
3.De beoordeling
In conventie
De vordering van de moeder en de zoon wordt afgewezen
3.1.
De kantonrechter wijst de door de moeder en de zoon gevorderde verklaring van recht af, omdat op dit moment niet zeker is dat de zoon bij verhuizing van de moeder zal voldoen aan de vereisten om huurder te zijn van de woning. De zoon is weliswaar medehuurder, maar hij heeft geen huisvestingsvergunning op zijn naam en het is op dit moment niet te zeggen of hij in de toekomst hiervoor in aanmerking komt. Dat is op grond van artikel 7:267 lid 6 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) wel een vereiste om als medehuurder de hoofdhuurder te worden.
De zoon is medehuurder
3.2.
Om hoofdhuurder te worden, moet de zoon ten eerste medehuurder zijn en dat is het geval. Het beroep van Lekstede op vernietiging van de door haar gegeven toestemming om medehuurder te worden slaagt namelijk niet. Er is geen sprake van dwaling of bedrog. Niet is gebleken dat de moeder en de zoon onjuiste informatie hebben verstrekt aan Lekstede over de te verwachten duurzaamheid van hun gemeenschappelijke huishouding. Hoewel Lekstede wijst op het korte tijdsverloop tussen de goedkeuring tot medehuurderschap per 1 maart 2022 en het aanvragen van de medische urgentie op 17 mei 2022, is dat niet voldoende om dwaling of bedrog aan te nemen. De moeder en de zoon hebben de aanvraag op 30 september 2021 al ingediend, waarna zij op verzoek van Lekstede ook nog aanvullende (medische) informatie hebben gegeven voordat Lekstede de aanvraag heeft goedgekeurd. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de moeder en de zoon bovendien uitgelegd dat de gezondheid van de moeder plotseling verslechterde toen zij in mei 2022 is gevallen. Daardoor is er (sneller dan verwacht) een situatie ontstaan waarin het noodzakelijk is voor de moeder om naar een andere woning te verhuizen en dus om urgentie aan te vragen.
De zoon heeft (nog) geen huisvestingsvergunning
3.3.
Daarnaast moet de zoon een huisvestingsvergunning hebben. De zoon stelt weliswaar dat de huisvestingsvergunning van zijn vader, die in 1998 een huisvestingsvergunning heeft verkregen voor deze woning voor drie personen, ook voor hem geldt, maar dat is niet het geval. Als de moeder verhuist, moet de zoon een huisvestingsvergunning hebben op zijn naam waarin staat dat hij op dat moment in die woning mag wonen. Wel heeft mevrouw [A] van de gemeente Vijfheerenlanden in haar e-mail van 27 januari 2023 geschreven dat zolang de moeder en de zoon, of één van beiden, in de woning blijft wonen, zonder dat deze openbaar voor verhuur wordt aangeboden, de huidige huisvestingsvergunning van kracht blijft. De gemeente heeft hiermee bij de zoon het vertrouwen gewekt dat de huidige huisvestingsvergunning ook voor hem geldt. De zoon kan de gemeente misschien aan deze toezegging houden op het moment dat zijn moeder verhuist, maar voor nu kan dat nog niet met zekerheid worden gezegd. Indien blijkt dat deze toezegging van de gemeente niet toereikend is, zal hij een nieuwe huisvestingsvergunning moeten aanvragen. Op dit moment kan niet worden vastgesteld of hij daarvoor in aanmerking komt. Die toets zal in de toekomst moeten plaatsvinden, op basis van de omstandigheden op dat moment.
In reconventie
De vordering van Lekstede wordt afgewezen
3.4.
De kantonrechter wijst de (voorwaardelijke) vordering tot ontruiming van Lekstede af. Volgens Lekstede verblijft de zoon bij beëindiging van de huurovereenkomst tussen de moeder en Lekstede zonder recht of titel in de woning, maar op dit moment kan dat niet met zekerheid worden vastgesteld. Dat hangt af van de omstandigheden op dat moment. De zoon kan namelijk een huisvestingsvergunning aanvragen wanneer zijn moeder verhuist, en zoals gezegd kan nu niet worden vastgesteld of die huisvestingsvergunning in de toekomst zal worden afgegeven of niet. Ook moet nog blijken wat de gemeente zal doen met de toezegging die zij gedaan heeft. Bovendien kan de huurovereenkomst tussen Lekstede en de moeder ook eindigen bij overlijden van de moeder en dan wordt de zoon hoofdhuurder. De zoon is namelijk medehuurder en heeft in het geval van het overlijden van zijn moeder geen huisvestingsvergunning nodig. Dat volgt uit artikel 7:268 lid 1 BW Pro.
Proceskosten
3.5.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten zowel in conventie als in reconventie te compenseren. Dat betekent dat elke partij haar eigen kosten draagt. Partijen krijgen namelijk over en weer (on)gelijk.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.