Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3351
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser 1] ,
[eiser 2],
[eiser 3],
[eiser 4],
allen uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. B.J.W. Walraven),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht, het college
(gemachtigde: mr. H. Kavi).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het adres [adres 1] in Utrecht (de woning). In de woning verhuurt de eigenaar (vergunninghouder) vijf kamers. Hiervoor heeft vergunninghouder bij het college een aanvraag ingediend voor een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, GEMEENTE UTRECHT (de huisvestingsverordening).
1.2.
Op 6 juli 2021 heeft het college aan vergunninghouder de aangevraagde omzettingsvergunning verleend en hieraan voorwaarden verbonden.
1.3.
Eiser [eiser 1] ( [eiser 1] ) is eigenaar en verhuurder van appartementen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Utrecht. Eisers [eiser 2] , [eiser 3] en [eiser 4] huren deze appartementen van [eiser 1] . Eisers waren het niet eens met de omzettingsvergunning en hebben hiertegen bezwaar gemaakt, met uitzondering van [eiser 2] .
1.4.
Met het bestreden besluit van 30 mei 2022 heeft het college de omzettingsvergunning van 6 juli 2021 herroepen en aan vergunninghouder een tijdelijke omzettingsvergunning voor een (proef)periode van maximaal twee jaar verleend. Hieraan heeft het college de volgende voorwaarden verbonden. De woning mag alleen worden gebruikt voor het huisvesten van maximaal 5 personen. Short Stay, vakantieverhuur of tijdelijke verhuur voor kort verblijf zijn niet toegestaan. Ook moet sprake zijn van ‘goed verhuurderschap’. Verder moet vergunninghouder een melding brandveilig gebruik doen, een financiële compensatie betalen en binnen één jaar gebruik maken van de omzettingsvergunning. Daarnaast moet vergunninghouder ter goedkeuring een geluidsmeting overleggen.
1.5.
Eisers zijn het ook met deze nieuwe omzettingsvergunning niet eens en hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 19 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [eiser 1] , de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van het college.
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid eiseres [eiser 2]
2. Voordat de rechtbank het beroep inhoudelijk beoordeelt, moet zij eerst ambtshalve beoordelen of het beroep van eisers ontvankelijk is.
2.1.
Een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten dat hij geen bezwaar heeft gemaakt, kan geen beroep instellen bij de bestuursrechter. [1]
2.2.
De rechtbank stelt vast dat eisers bezwaar hebben gemaakt tegen de omzettingsvergunning van 6 juli 2021, met uitzondering van eiseres [eiser 2] ( [eiser 2] ). Zij heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze omzettingsvergunning. [eiser 2] was op dat moment nog geen huurder van het appartement [adres 2] en dus ook geen belanghebbende bij deze omzettingsvergunning. De toenmalige huurder van dit appartement, [A] , heeft wel bezwaar gemaakt [eiser 2] is pas na afloop van de bezwaartermijn huurder geworden van het appartement [adres 2] en was dus pas na het verstrijken van de bezwaartermijn belanghebbende. De rechtbank is daarom van oordeel dat [eiser 2] redelijkerwijs niet kan worden verweten dat zij geen bezwaar heeft gemaakt.
2.3.
De conclusie van het voorgaande is dat het beroep van [eiser 2] ontvankelijk is, net als het beroep van de overige eisers. De rechtbank zal het beroep van eisers daarom hierna inhoudelijk beoordelen.
Het geschil
3. Eisers voeren aan dat het college de omzettingsvergunning had moeten weigeren, omdat zich in dit geval één van de in de huisvestingsverordening genoemde weigeringsgronden voordoet. Volgens eisers wordt namelijk niet voldaan aan de leefbaarheidstoets. [2] Het college stelt zich op het standpunt dat wel is voldaan aan de leefbaarheidstoets.
3.1.
De leefbaarheidstoets heeft betrekking op fysieke leefbaarheidseisen over onder andere de gebruiksoppervlakte van de woonruimte en normen voor geluidsisolatie (de fysieke leefbaarheidstoets), maar ook op de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woning in algemene zin (de algemene leefbaarheidstoets). [3] Het geschil beperkt zich tot de algemene leefbaarheidstoets. Daarbij gaat het ten eerste over de vraag of er clustervorming is die in de weg staat aan het verlenen van de omzettingsvergunning. [4] Ten tweede is tussen partijen in geschil of er overige relevante factoren zijn die leiden tot zodanige overlast dat er vanwege de leefbaarheid geen ruimte is voor een omzettingsvergunning. [5]
Toetsingskader
4. Op grond van de ‘Beleidsregels Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad (woningsplitsen en omzetten) gemeente Utrecht’ (de beleidsregels) worden bij de algemene leefbaarheidstoets alle aspecten van een wijk, buurt of straat met het oog op de leefbaarheid gewogen. Het college bekijkt of de leefbaarheid in de wijk, buurt of straat waar de omzetting zal plaatsvinden al onder druk staat, dan wel of het verlenen van de omzettingsvergunning naar verwachting een onevenredige druk op de leefbaarheid betekent. [6]
4.1.
Het college heeft voor het uitvoeren van de leefbaarheidstoets een ambtelijke commissie ingesteld: de commissie wijziging samenstelling woonruimtevoorraad (de commissie). De commissie boordeelt de aanvragen tot omzetting en brengt daarover een integraal ambtelijk advies uit aan het college. Op basis van dit advies besluit het college of de omzettingsvergunning – al dan niet voorwaardelijk – wordt verleend. [7] Het college heeft aan het bestreden besluit het advies ‘ [adres 1] [adviesnummer] ’ van de commissie van 10 maart 2022 (het advies) ten grondslag gelegd.
4.2.
Het college komt bij de beslissing of al dan niet wordt voldaan aan de algemene leefbaarheidstoets beoordelingsruimte toe. De rechtbank toetst niet zelf of wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden van eisers of het bestreden besluit voldoet aan de eisen van met name zorgvuldigheid en kenbaarheid en deugdelijkheid van de motivering die het recht daaraan stelt.
Clustervorming
5. Eisers voeren aan dat bij de woning sprake is van ongewenste clustervorming met de twee naastgelegen panden, namelijk hun gesplitste appartementen aan de ene kant en een omgezette woning aan de andere kant. Op korte afstand van de woning –
in de [locatie 1] – zijn nog eens twee omgezette woningen aanwezig. Daarom wordt volgens eisers niet voldaan aan de algemene leefbaarheidstoets.
5.1.
Dit betoog slaagt niet. De rechtbank licht dit hieronder toe.
5.2.
In de beleidsregels staat dat clustervorming binnen bijvoorbeeld delen van straten ten koste kan gaan van de leefbaarheid in die delen van straten. Daarom bekijkt het college in het kader van de algemene leefbaarheidstoets de aanwezigheid ter plaatse van kamerverhuurpanden en gesplitste woningen. De rechtbank leest hierin niet dat nooit aan de algemene leefbaarheidstoets kan worden voldaan en de omzettingsvergunning altijd geweigerd moet worden als er al één of meerdere kamerverhuurpanden of gesplitste woningen in de buurt van een woning aanwezig zijn. Het college moet op grond van de beleidsregels eerst onderzoek doen naar de spreiding van bewoningsvormen en daarna beoordelen of de leefbaarheid in de wijk, buurt of straat als gevolg van kamerverhuurpanden en andere al gesplitste woningen onder druk staat, dan wel of het verlenen van de omzettingsvergunning naar verwachting een onevenredige druk zal betekenen op de leefbaarheid. Het college heeft hiervoor verwezen naar het advies van de commissie.
5.3.
De commissie heeft een zogenoemde stippenkaart opgesteld, waarop alle omgezette en gesplitste woningen in het woongebied rondom de woning zijn aangegeven. Deze stippenkaart is opgenomen in het advies. Op de zitting hebben eisers aangegeven dat zij het met het college eens zijn dat op deze stippenkaart alle voor de algemene leefbaarheidstoets relevante omgezette en gesplitste panden in de buurt van de woning zijn aangegeven. De commissie heeft in haar advies onderkend dat er met het verlenen van de omzettingsvergunning twee kamerverhuurpanden naast elkaar komen te liggen die elkaar over en weer negatief kunnen beïnvloeden. Volgens de commissie is op deze locatie tot op heden niet gebleken van een negatief cumulatief effect door de kamerverhuursituatie . Over het naastgelegen pand zijn volgens de commissie geen overlastmeldingen bekend en het aantal te huisvesten personen in de woning is gelimiteerd tot vijf. De commissie heeft in haar advies onderkend dat eisers eerder wel overlast ondervonden van de bewoners van de woning. Bij een aantal meldingen heeft de politie moeten optreden. Volgens de commissie duidde dit op onvoldoende daadkracht bij het naleven van de huisregels in de woning. De commissie heeft het college daarom geadviseerd om de omzettingsvergunning voorwaardelijk te maken en vergunninghouder een geluidmeting te laten uitvoeren en zo nodig geluidwerende voorzieningen te laten treffen.
5.4.
Het college heeft in het bestreden besluit aan het advies de conclusie verbonden dat de bewoningsvormen in het woongebied nog in balans zijn en dus geen sprake is van ongewenste clustervorming aan dit deel van de [locatie 2] . Het verlenen van de omzettingsvergunning zal naar verwachting niet leiden tot een onevenredige druk op de leefbaarheid van het woongebied rondom de woning. Verder heeft college het advies over het voorwaardelijk verlenen van de omzettingsvergunning en over geluid overgenomen.
5.5.
De rechtbank kan de motivering van het bestreden besluit en het advies dat daaraan ten grondslag ligt, goed volgen. Op de zitting hebben eisers aangegeven dat de overlast na het bestreden besluit is afgenomen en politieoptreden niet meer nodig is geweest. De rechtbank heeft daarom geen reden om te twijfelen aan de conclusie van het college dat clustervorming in dit geval niet zorgt voor een onevenredige druk op de leefbaarheid.
Overige relevante factoren
6. Op grond van de beleidsregels moet bij de algemene leefbaarheidstoets ook worden gekeken naar andere relevante factoren, zoals de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen. Ook kan de woning zijn gelegen in een gebied waarvoor uit een oogpunt van openbare orde specifiek beleid en/of veiligheidsmaatregelen zijn of worden getroffen ter voorkoming van verdere aantasting van het woon - en leefklimaat. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om een woning om te zetten. [8]
6.1.
Eisers voeren aan dat in de directe omgeving van de woning al andere overlast gevende factoren aanwezig zijn die met elkaar ervoor zorgen dat vanuit leefbaarheid geen ruimte bestaat de woning om te zetten. De relevante factoren zijn volgens eisers diverse horeca inrichtingen waaronder het restaurant op de begane grond onder de woning, het aan de overkant van de straat gelegen [locatie 3] waar vaak evenementen plaatsvinden, een hostel aan de [locatie 4] (dit is een opvang voor volwassenen met ernstige verslavingsproblematiek) en een coffeeshop.
Horeca inrichtingen
6.2.
Op de zitting hebben eisers toegelicht dat de overlast van het restaurant op de begane grond er uit bestaat dat het restaurant een dusdanig groot terras heeft dat de gasten van het restaurant vanaf het terras bij eiseres [eiser 2] naar binnen kunnen kijken. Ook hebben eisers benadrukt dat op het terras alcohol wordt geschonken. Ten slotte ondervinden eisers geuroverlast vanuit de keuken van het restaurant. Verder hebben eisers toegelicht dat zij vanuit hun appartementen zicht hebben op het [locatie 3] waar ook een restaurant is.
6.3.
In het advies van de commissie staat dat vanuit de door eisers genoemde horecalocaties geen overlastgeschiedenis bij de gemeente bekend is. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers met wat zij aanvoeren niet concreet gemaakt dat wel sprake is van overlast van deze horeca inrichtingen waardoor de leefbaarheid in het woongebied rondom de woning al onder druk staat. De rechtbank begrijpt dat eisers gevolgen ondervinden van de horeca inrichtingen, maar dat betekent nog niet dat sprake is van een overlast gevende situatie of van een situatie die ervoor zorgt dat vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om de woning om te zetten.
Hostel en coffeeshop
6.4.
De commissie schrijft in haar advies dat het hostel en de coffeeshop stedelijke voorzieningen zijn die in een stad als Utrecht aanwezig (kunnen) zijn. Zij onderkent ook dat vanuit deze voorzieningen enige druk op de omgeving ontstaat. Volgens de commissie is het uitstralingseffect van deze voorzieningen echter niet dusdanig dat zij negatief over de aanvraag moet adviseren. Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat er strikte regels zijn gesteld aan het voorkomen van overlast vanuit het hostel en de coffeeshop. Op de zitting heeft het college hieraan toegevoegd dat gelet op de afstand tot de voorzieningen ter hoogte van de woning geen sprake meer is van druk op de omgeving vanuit het hostel en de coffeeshop. Eisers hebben met wat zij hebben aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat dit wel het geval zou zijn.
[locatie 3]
6.5.
In het bestreden besluit heeft het college gemotiveerd waarom de aanwezigheid van het [locatie 3] niet zorgt voor een dusdanige druk op de leefomgeving van de woning dat de omzettingsvergunning geweigerd zou moeten worden. Uit het rapport ‘Verkenning Overlast [locatie 3] ’ volgt dat de belangrijkste oorzaken van overlast zijn gelegen in kapot glas, drukte en fietsers op het voetpad. Deze vormen van overlast beïnvloeden volgens het college niet de leefbaarheid ter hoogte van de woning. Het college onderkent dat evenementen in het park wel een factor kan zijn bij het bepalen van de leefbaarheid van de leefomgeving van de woning. Geluidsoverlast van evenementen in het [locatie 3] is namelijk een vorm van overlast die uitstraalt op de leefbaarheid rondom de woning. Het eerder genoemde rapport geeft echter aan dat omwonenden geluidsoverlast juist niet vaak noemen als bron van overlast. Daarbij komt dat het college bij het verlenen van een evenementenvergunning rekening houdt met de (leef)omgeving. Volgens het college zorgt het [locatie 3] daarom niet voor een onevenredige druk op de leefbaarheid. De rechtbank kan deze motivering volgen.
Conclusie overige relevante factoren
6.6.
De conclusie van het voorgaande is dat het college bij de algemene leefbaarheidstoets alle overige relevante factoren heeft meegewogen. Daarbij heeft hij ook naar de cumulatie van deze factoren gekeken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college kenbaar en deugdelijk gemotiveerd waarom deze factoren in de omgeving van de woning niet leiden tot overlast en deze factoren vanuit de leefbaarheid niet in de weg staan aan het verlenen van de omzettingsvergunning.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Naar het oordeel van de rechtbank is het bestreden besluit zorgvuldig voorbereid. Het college heeft de situatie rondom de woning in kaart gebracht en kenbaar en deugdelijk gemotiveerd waarom de omzetting van de woning voldoet aan de algemene leefbaarheidstoets. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft en dat vergunninghouder de woning aan vijf personen mag blijven verhuren. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Helmich, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
27 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.