Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10574540 \ UC EXPL 23-4247 CMR/51145
Vonnis van 13 december 2023
in de zaak van
[eiser] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. F.P.W. Kralt,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.J.M. Derks.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 juni 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 15 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 15 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de nagekomen productie van [eiser] .
1.2.
Op 10 november 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiser] was de heer [A] (indirect bestuurder van [eiser] , hierna: [A] ) aanwezig, samen met zijn gemachtigde. Namens [gedaagde] was de heer [B] (indirect bestuurder van [gedaagde] ) aanwezig, samen met zijn gemachtigde. Beide gemachtigden hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is gezegd.
1.3.
Hierna is bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] heeft op 1 januari 2016 de apotheek van de heer [C] (hierna: [C] ) overgenomen en is gelijktijdig huurder geworden van de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [C] was de verhuurder.
2.2.
Op 1 juli 2016 heeft [C] met [bedrijf 1] B.V. een huurovereenkomst gesloten voor het gehuurde. [eiser] is de werkmaatschappij van [bedrijf 1] B.V. en [bedrijf 1] B.V. is een holding van [A] , die op 11 september 2018 is gefuseerd met [bedrijf 2] B.V., de andere holding van [A] .
2.3.
[gedaagde] heeft het gehuurde op 3 september 2018 van [C] gekocht en is daarmee de verhuurder geworden.
2.4.
Volgens [eiser] is zij huurder van [gedaagde] . Zij stelt dat zij vanwege haar dreigende faillissement in 2016 met [bedrijf 1] B.V. en [C] heeft afgesproken dat [bedrijf 1] B.V. huurder zou worden, en nadat het faillissement werd vernietigd, hebben zij afgesproken dat [eiser] weer in de plaats van [bedrijf 1] B.V. trad als huurder. Omdat zij stelt huurder te zijn, vordert [eiser] in deze procedure van [gedaagde] betaling van € 6.300,00 aan huurprijsvermindering over de periode september 2022 tot en met mei 2023, vermeerderd met een bedrag van € 700,00 per maand totdat [gedaagde] het volledige huurgenot weer aan [eiser] verschaft. Volgens [eiser] is namelijk sprake van gederfd huurgenot, omdat zij sinds september 2022 geen gebruik kan maken van de drie kamers die zich bevinden op de eerste etage van het gebouw vanwege de verbouwingswerkzaamheden die [gedaagde] uitvoert. Ook vordert [eiser] dat [gedaagde] de gebreken in het gehuurde herstelt. Het gaat dan om de gaten en corrosie in de steunpilaren aan de buitenkant van het gehuurde.
2.5.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij stelt ten eerste dat [eiser] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat volgens haar niet [eiser] , maar [bedrijf 2] B.V. (na de fusie met [bedrijf 1] B.V.) de huurder is van het gehuurde. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de drie kamers op de eerste etage geen onderdeel uitmaken van het gehuurde. Bovendien betwist [gedaagde] dat [eiser] geen gebruik heeft kunnen maken van de drie kamers, waardoor er geen grond is voor een huurprijsvermindering. Tot slot betwist [gedaagde] dat het gehuurde gebreken vertoont die hersteld moeten worden.
2.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat nodig is, verder ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom. Omdat de vorderingen worden afgewezen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om een oordeel te geven over de vraag welke rechtspersoon nu eigenlijk de huurder is van [gedaagde] . Er loopt tussen partijen immers ook een andere procedure bij deze rechtbank die daarover gaat.
Geen huurprijsvermindering vanwege gederfd huurgenot
3.2.
Een huurder kan, wanneer het huurgenot wordt verminderd als gevolg van een gebrek, op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). [eiser] wil een huurprijsvermindering van € 700,00 per maand omdat zij stelt door de verbouwingswerkzaamheden van [gedaagde] geen gebruik te kunnen maken van de drie kamers op de eerste etage van het gebouw en aan haar dus niet het genot wordt verschaft dat zij van het gehuurde mag verwachten.
3.3.
Voordat kan worden beoordeeld of [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering als zij de rechtspersoon is die huurt, moet de vraag worden beantwoord of de drie kamers onderdeel zijn van het gehuurde. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter het geval. In artikel 1.1 van de huurovereenkomst staat dat de gehuurde ruimte nader is aangegeven op door beide partijen geparafeerde tekeningen die als bijlage bij de huurovereenkomst zitten en daarvan ook deel uitmaken. In de bijlage staan twee tekeningen (één van de begane grond en één van de eerste etage) waarop het gehuurde geel is gemarkeerd. De drie kamers op de eerste etage zijn ook geel gemarkeerd. Of de kamers al dan niet overeenkomstig de bestemming in gebruik zijn door [eiser] en waarvoor de kamers worden gebruikt (archief, laboratorium of rustruimte) maakt daarbij geen verschil. De tekeningen, die onderdeel zijn van de huurovereenkomst, geven immers duidelijk aan dat de drie kamers op de eerste etage onderdeel zijn van het gehuurde.
3.4.
Aangezien de drie kamers onderdeel zijn van het gehuurde, moet worden beoordeeld of sprake is van gederfd huurgenot. De kantonrechter is van oordeel dat daar geen sprake van is. Er is immers geen sprake van een gebrek. Toen [gedaagde] aan [eiser] liet weten dat zij zou gaan verbouwen, heeft [eiser] op eigen initiatief de kamers leeggehaald en op slot gedaan. Dat is niet op verzoek van [gedaagde] gebeurd. Ook is niet gebleken dat [eiser] daarna tijdens de verbouwing geen gebruik heeft kunnen maken van de drie kamers. Op de foto’s die [eiser] heeft overgelegd is wel te zien dat er op enig moment puin van de verbouwing op de gang heeft gestaan en dat er een balk tegen één van de deuren heeft gestaan, maar dit is slechts een momentopname. Hier blijkt niet uit dat de toegang tot de kamers structureel is belemmerd, op zodanige wijze dat dit huurprijsvermindering zou rechtvaardigen. Uit de verklaring van de aannemer die de verbouwingswerkzaamheden heeft verricht volgt bovendien dat [eiser] nooit bij hem heeft aangegeven dat zij de kamers niet kon gebruiken. Indien [eiser] meende dat er sprake was van gederfd huurgenot, had het wel op haar weg gelegen om dit ook eerder aan te kaarten bij [gedaagde] of haar aannemer.
Geen herstel van de vermeende gebreken
3.5.
[eiser] vordert daarnaast dat [gedaagde] gebreken in het gehuurde herstelt. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder in beginsel verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Vastgesteld moet worden of er sprake is van een gebrek.
3.6.
[eiser] stelt dat de steunpilaren rondom het gehuurde gebreken vertonen, in die zin dat er gaten in de pilaren zitten en er corrosie is opgetreden. Volgens [gedaagde] is dit verholpen. De door haar ingeschakelde aannemer heeft de pilaren namelijk aangesmeerd met staal plamuur. [eiser] heeft gezien deze betwisting onvoldoende onderbouwd dat het gebrek aan de steunpilaren nog bestaat. Zij heeft geen foto’s of andere stukken in het geding gebracht waar dit uit blijkt. Bovendien is ook niet gesteld of gebleken dat [eiser] nadat de aannemer is geweest [gedaagde] erop heeft gewezen dat de steunpilaren nog niet, of onvoldoende hersteld waren. Omdat niet kan worden vastgesteld dat het gebrek nog bestaat, wordt de vordering tot herstel hiervan afgewezen.
3.7.
Omdat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ook afgewezen.
Proceskosten
3.8.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot dit vonnis vastgesteld op € 660,00 (2 punten x het tarief van € 330,00) aan salaris gemachtigde.
3.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 660,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.