ECLI:NL:RBMNE:2023:7762

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10370568 \ UC EXPL 23-1529

Vonnis van 11 oktober 2023

in de zaak van

[eiser] , HANDELEND ONDER DE NAAM ' [handelsnaam] ',

te [plaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. J.P.H. Jacobs,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

te [plaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagden c.s] ,

gemachtigde: mr. J.J.J.M.D. Maas.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 februari 2023 met productie 1 tot en met 9;

- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met productie 1 tot en met 24;

- de brief van 2 juni 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 10 tot en met 16;

- het bericht van 18 juli 2023 met 4 producties van [gedaagden c.s] ;

- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Hierna is bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] huurt sinds 1 september 2016 van [gedaagden c.s] de bedrijfsruimte aan het adres [adres 1] in [plaats] . [eiser] exploiteert hier een restaurant. De huurprijs bedraagt € 51.133,92 (exclusief btw) per jaar.

2.2.

Omdat de huurovereenkomst per 1 september 2021 met vijf jaar is verlengd, kan de huurprijs worden aangepast. [eiser] heeft [gedaagden c.s] gevraagd om samen een deskundige te benoemen om de huurprijs te laten beoordelen. Omdat de [gedaagden c.s] hier niet aan mee wilde werken, heeft [eiser] deze rechtbank verzocht om een deskundige te benoemen.

2.3.

In de beschikking van 23 maart 2022 is de heer [deskundige] (hierna: [deskundige] ) van het [organisatie] (hierna: [organisatie] ) benoemd als deskundige. Hij heeft in zijn onderzoeksrapport van 12 december 2022 een huurprijs geadviseerd van € 40.000,00 per jaar per 1 september 2021.

2.4.

In deze procedure vraagt [eiser] om vaststelling van de huurprijs conform het deskundigenrapport, dus op een bedrag van € 40.000,00 per jaar. Omdat [eiser] meent dat hij sinds 1 september 2021 een te hoge huurprijs heeft betaald, vordert hij ook terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur van in totaal € 12.582,36, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente. Daarnaast vordert [eiser] betaling van de kosten van het deskundigenrapport van € 5.950,00 exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke handelsrente.

2.5.

[gedaagden c.s] is het hier niet mee eens en voert – kort gezegd – het volgende aan. De deskundige is niet onafhankelijk en niet onpartijdig. Bovendien voldoet het deskundigenrapport niet aan de daaraan te stellen eisen. Zo is de deskundige volgens [gedaagden c.s] onder andere van meerdere verkeerde uitgangspunten uitgegaan en heeft hij een onjuiste methode gebruikt. Volgens [gedaagden c.s] kan het deskundigenrapport dan ook niet dienen ter onderbouwing van de nadere huurprijsvaststelling. Volgens zijn berekening zou de jaarlijkse huurprijs juist hoger moeten zijn. Daarnaast zijn de kosten die de deskundige in rekening heeft gebracht niet gespecificeerd en onredelijk hoog.

2.6.

Daarnaast heeft [gedaagden c.s] een tegenvordering ingesteld. Hij vordert in reconventie dat de huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 60.490,00 per jaar. Volgens de berekening van [gedaagden c.s] is dat namelijk de huurprijs die overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Indien de huurprijs op dit hogere bedrag wordt vastgesteld, vordert [gedaagden c.s] nabetaling van de huur die [eiser] dan nog verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Indien de huurprijs niet op dit hogere bedrag wordt vastgesteld, vordert [gedaagden c.s] de benoeming van een deskundige om de huurprijs vast te stellen. Verder vordert [gedaagden c.s] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [gedaagden c.s] is [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door 1) zijn huur structureel niet (op tijd) te betalen en 2) zich niet als goed huurder te gedragen door [gedaagden c.s] meerdere keren te bedreigen. [gedaagden c.s] vordert in het verlengde daarvan betaling van een schadevergoeding gelijk aan alle nog verschuldigde huurtermijnen tot 1 september 2026.

2.7.

[eiser] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen.

2.8.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover dat van belang is, nader worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

Bij een nadere vaststelling van de huurprijs, moet gekeken worden naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (ook wel referentiepanden genoemd). Dat volgt uit artikel 7:303 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Die vergelijking heeft de deskundige op instructie van de rechtbank ook gemaakt in het deskundigenrapport, waar [eiser] zijn vordering op baseert. [gedaagden c.s] heeft veel kritiek op dit deskundigenrapport en stelt dat dit rapport niet kan dienen ter onderbouwing voor de vaststelling van de nadere huurprijs. [gedaagden c.s] heeft kritiek geuit op zowel de deskundige zelf als de inhoud van het deskundigenrapport.

3.2.

Wat betreft de deskundige zelf, wijst [gedaagden c.s] er ten eerste op dat niet alleen de benoemde deskundige [deskundige] , maar ook de heer [A] aan het deskundigenrapport heeft gewerkt. Dit zou volgens [gedaagden c.s] ertoe moeten leiden dat het advies geen advies is in de zin van artikel 7:304 BW, waardoor [eiser] niet-ontvankelijk verklaard moet worden. Deze conclusie volgt de kantonrechter niet. [deskundige] is inderdaad de benoemde deskundige en is daarom verantwoordelijk voor het verrichten van de werkzaamheden en de verslaglegging daarvan in een rapport. Niet is gebleken dat [deskundige] niet bij alle werkzaamheden betrokken is geweest. De communicatie verliep altijd via [deskundige] en zijn naam staat ook in het deskundigenrapport genoemd. Het enkele feit dat hij daarbij kennelijk hulp heeft gekregen van zijn collega [A] maakt nog niet dat het deskundigenrapport geen advies is in de zin van artikel 7:304 BW. Bovendien heeft [gedaagden c.s] niet gesteld wat de eventuele bezwaren zouden zijn tegen de medewerking van [A] aan het onderzoek. Uit de e-mail van 11 mei 2022 van [deskundige] aan [eiser] en [gedaagden c.s] staat dat [A] aanwezig was bij de opname van het gehuurde. [gedaagden c.s] wist vanaf dat moment dus al dat ook [A] bij het onderzoek betrokken zou zijn. [gedaagden c.s] had zijn eventuele bezwaren hiertegen dan ook eerder moeten aankaarten.

3.3.

Daarnaast stelt [gedaagden c.s] dat de deskundige niet onpartijdig en niet onafhankelijk is. Hij baseert zich op een e-mail van 24 augustus 2022, waarin [deskundige] aan de heer [B] , de huurder van het referentiepand op het adres [adres 2] , voor zover van belang, het volgende schrijft:

“
(…) Wij zijn bezig met een onafhankelijk huurherziening namens Rechtbank Midden-Nederland en zouden graag gegevens van winkelpand(en) ontvangen, welke door [bedrijf] (of gelieerde ondernemingen) worden gehuurd in de bovengenoemde omgeving. Zou u zo vriendelijk willen te zijn om mee te werken aan mijn onderzoek namens de rechtbank.

(…)

Nadat het onderzoek is afgerond zullen wij u op de hoogte stellen van de uitkomst van ons onderzoek, zodat u kunt vaststellen of uw eigen huursituatie voor verbetering vatbaar is. Wellicht bestaat er voor u dan ook de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen. U kunt hiervoor uiteraard contact met ons opnemen om e.e.a. te bespreken.”

Hieruit volgt volgens [gedaagden c.s] dat de deskundige zich niet bewust is van zijn rol. De deskundige werkt immers niet voor de rechtbank, maar is slechts door de rechtbank benoemd om het onderzoek uit te voeren. Bovendien lijkt de deskundige volgens [gedaagden c.s] een verdienmodel te hebben door de huurder van een ander referentiepand op de hoogte te stellen van het onderzoek en door hem aan te sporen contact met de deskundige op te nemen.

3.4.

Hoewel de woordkeuze van de deskundige wellicht ongelukkig is, maakt het feit dat de deskundige heeft geschreven dat hij ‘namens de rechtbank’ een onderzoek doet naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat de deskundige niet onpartijdig of niet onafhankelijk is. Hij is immers wel benoemd door de rechtbank om het onderzoek uit te voeren. Niet is gebleken dat de deskundige zich bewust heeft willen profileren als iemand die direct werkzaam is voor de rechtbank.

3.5.

Dat zit anders met de onder 3.3 geciteerde opmerkingen van de deskundige. De deskundige heeft aan een huurder van een referentiepand geschreven dat zijn eigen huursituatie mogelijk ‘voor verbetering vatbaar’ zou kunnen zijn, dat er voor hem misschien ook een mogelijkheid bestaat om zijn huurprijs aan te passen en dat die huurder daarvoor contact kan opnemen met de deskundige om een en ander te bespreken. Hoewel niet kan worden vastgesteld dat de deskundige de uitkomst van zijn rapport hierdoor daadwerkelijk heeft laten beïnvloeden, is het naar het oordeel van de kantonrechter begrijpelijk dat [gedaagden c.s] geen vertrouwen heeft in het advies van deze deskundige. Door hetgeen hiervoor is geciteerd te schrijven aan de huurder van een referentiepand heeft de deskundige in ieder geval de schijn van partijdigheid gewekt. Door de gekozen woorden wordt namelijk de indruk gewekt dat al op voorhand vast staat dat de uitkomst zal zijn dat de huurprijs verlaagd. Daarnaast wordt door het aanbod om ook de andere huurder te adviseren de indruk gewekt dat de deskundige zelf belang heeft bij de uitkomst. Alleen als de huurprijs uiteindelijk verlaagd wordt ligt het immers in de rede dat de andere huurder zich (als klant) bij de deskundige zal melden. Gelet op deze schijn van partijdigheid en belangenverstrengeling kan het advies naar het oordeel van de kantonrechter niet dienen ter onderbouwing van de nadere vaststelling van de huurprijs. De kantonrechter zal om deze reden een nieuwe deskundige benoemen om de nadere huurprijs vast te stellen. De kantonrechter heeft op dit moment te weinig aanknopingspunten om de huurprijs zelf nader vast te stellen. Ook het door [gedaagden c.s] gestelde bedrag van € 60.490,00 per jaar is immers onvoldoende onderbouwd.

3.6.

De kantonrechter is dus voornemens om een deskundige te benoemen, die deskundig is op het gebied van huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte. De kantonrechter is van plan om aan de te benoemen deskundige te vragen wat een redelijke huurprijs is voor het gehuurde, waarbij de deskundige met inachtneming van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW in zal moeten gaan op:

de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, gedurende het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het vorige verzoek, te weten 2 september 2021 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil);
de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;
de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak.

Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.

3.7.

[eiser] en [gedaagden c.s] worden in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De kantonrechter zal de zaak daarvoor naar de rol verwijzen.

3.8.

De kantonrechter is voornemens de kosten van de te benoemen deskundige(n) voorshands ten laste van beide partijen (ieder voor de helft) te brengen, omdat zij beiden aanpassing van de huurprijs vorderen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten. De kosten zullen dus bij een eindbeslissing meegenomen worden in de proceskostenveroordeling.

3.9.

De kantonrechter zal iedere verder beslissing aanhouden.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

4.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 8 november 2023 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over wat is vermeld onder randnummers 3.6 en 3.7;

4.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2023.