ECLI:NL:RBMNE:2023:7767

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/538608 / HL ZA 22-116

Vonnis van 19 juli 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie

hierna te noemen:
[eiseres],

advocaat: mr. J.H. van der Meulen te Joure,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

hierna te noemen:
[gedaagde] ,

advocaat: mr. C.P.M. Nijland te Amersfoort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 27;

de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 15;

de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis in conventie met producties 28 t/m 44;

de akte van 27 oktober 2022 van [gedaagde] met wijziging van eis in reconventie;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 oktober 2022;

de e-mail van 10 februari 2023 van de rechtbank met de agenda en te bespreken vragen voor de tweede mondelinge behandeling;

het proces-verbaal van de tweede mondelinge behandeling van 23 februari 2023;

de akte van 22 maart 2023 van [gedaagde] met verwijzing naar reeds ingediende producties;

de akte van 19 april 2023 van [eiseres] met aanvullende producties 45 t/m 79 tevens wijziging van eis in conventie;

de akte van 10 mei 2023 van [gedaagde] met antwoord op de aanvullende producties en eiswijziging van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 14 september 2020 hebben [eiseres] , als aannemer, en [gedaagde] , als particuliere opdrachtgever, twee aannemingsovereenkomsten gesloten (hierna samen te noemen: de aannemingsovereenkomst) voor de bouw van een ‘gezinshuis’ bestaande uit een hoofdgebouw, een bijgebouw en een uitbouw (hierna: het gebouw). Op de aannemingsovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van Werk 2013 (hierna: AVA 2013), opgesteld door Bouwend Nederland van toepassing verklaard. De totale aanneemsom bedraagt € 1.077.000 (incl. BTW) in negen termijnen te betalen. De negende termijn (van 10%) is bij de oplevering verschuldigd. In de aannemingsovereenkomst wordt naar een drietal calculaties verwezen, te weten van het hoofdgebouw, het bijgebouw en de uitbouw. Tevens is in de aannemingsovereenkomst bepaald dat het werk zal worden uitgevoerd volgens de ‘tekeningenset [onderneming 1] ’ van 11 februari 2020. [onderneming 1] is de architect van [gedaagde] , hierna [onderneming 1] .

2.2.

Bij e-mail van 8 oktober 2020 heeft [onderneming 1] de
“definitieve tekeningen en aangepaste constructie”naar [eiseres] gestuurd met de mededeling daarbij dat die door [gedaagde] akkoord bevonden zijn.

2.3.

In artikel 6 AVA is bepaald:
1. Verrekening van meer en minderwerk vindt plaats:

ingeval van wijzigingen in de overeenkomst danwel in de voorwaarden van uitvoering;

ingeval van afwijkingen van de bedragen van de stelposten;

in geval van afwijking van verrekenbare hoeveelheden;

2. In geval van door de opdrachtgeven gewenste wijzigingen in de overeenkomst dan wel in de voorwaarden van uitvoering kan de aannemer slechts dan een verhoging van de prijs vorderen, wanneer hij de opdrachtgeventijdig heeft gewezen op de noodzaak van de daaruit voortvloeiende prijsverhoging, tenzij de opdracht geven die noodzaak uit zichzelf had moeten begrijpen.

3. Wijzigingen in de overeenkomst dan wel de voorwaarden van uitvoering zullen - behoudens spoedeisende omstandigheden - schriftelijk of elektronisch worden overeengekomen. Het gemis van een schriftelijke of elektronische opdracht laat de aanspraken van de aannemer op de opdrachtgever op verrekening van meer en minder werk onverlet. Bij gebreke van een schriftelijke opdracht rust het bewijs van de wijziging op degene die de aanspraak maakt.

2.4.

Bij e-mail van 30 september 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] meegedeeld dat zij drie gebreken in het werk heeft geconstateerd, te weten: (1) een platdak van een dakkapel in plaats van een dak met dakpannen, (2) het leidingwerk in de sanitaire ruimtes is niet op de juiste plaats van het sanitair afgedopt en (3) de buitenzijde van de kozijnen in het gebouw hebben een glad profiel in plaats van een houtnerfprofiel. [gedaagde] heeft [eiseres] verzocht haar binnen 14 dagen te laten weten of zij overgaat tot herstel van de gebreken en medegedeeld dat zij tot die tijd de betaling van 25% van de vervallen termijnbedragen opschort.

2.5.

Bij brief van 15 oktober 2021 mr. [A] heeft [eiseres] aan [gedaagde] laten weten dat zij betwist dat er sprake is van gebreken. Volgens [eiseres] is het werk deugdelijk en volgens afspraak uitgevoerd. [eiseres] heeft [gedaagde] verzocht binnen 14 dagen het openstaande bedrag te betalen.

2.6.

Bij brief van 11 november 2021 van mr. [B] heeft [gedaagde] [eiseres] geschreven dat zij heeft geweigerd de gebreken betreffende de dakkapel, het leidingwerk en de kozijnen te herstellen, waardoor zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. [gedaagde] stelt [eiseres] nogmaals in de gelegenheid de gebreken binnen een termijn van 28 dagen te herstellen en deelt mee dat zij tot die tijd haar betalingsverplichting van de nog openstaande factuur van € 37.013,01 opschort.

2.7.

[eiseres] is nadien verder gegaan met de realisatie van het gebouw, maar heeft de door [gedaagde] genoemde gebreken niet hersteld.

2.8.

Op 7 december 2021 heeft [eiseres] [gedaagde] uitgenodigd voor de oplevering van het gebouw op 21 december 2021. Daarbij heeft [eiseres] de laatste facturen voor de verrichte werkzaamheden aan [gedaagde] gestuurd. De gegevens van die facturen zijn:

- 8 december 2021 nr. 2021/00407 42.300 (8ste en 9de termijn bijgebouw)

- 8 december 2021 nr. 2021/00408 173.100 (8ste en 9de termijn hoofdgebouw)

- 8 december 2021 nr. 2021/0049 - 63.612,31 (afrekening meer en minderwerk)

- 8 december 2021 nr. 2021/00410 1.972,95 (aansluiting riool).
[gedaagde] heeft ook deze facturen onbetaald gelaten. Het totale bedrag van de niet betaalde facturen is € 190.773,15 (incl. btw).

2.9.

Op 21 december 2021 heeft een opname van het gebouw plaatsgevonden. [gedaagde] is bijgestaan door een bouwkundige van Vereniging Eigen Huis (VEH) die een rapport heeft opgesteld (hierna: het eerste VEH-rapport). In het eerste VEH-rapport zijn 47 gebreken vermeld, waarvan geen is aangemerkt als ernstig. [gedaagde] heeft laten weten het gebouw niet als opgeleverd te accepteren en heeft [eiseres] verzocht de gebreken te herstellen.

2.10.

[eiseres] heeft in de maand januari 2022 nog enig werk verricht aan het gebouw.

2.11.

Op 2 februari 2022 heeft mr. [B] namens [gedaagde] per brief [eiseres] erop gewezen dat zij de bouwtijd inmiddels fors heeft overschreden, aangezien de oplevering op 21 december 2021 had moeten plaatsvinden. Om die reden zegt [gedaagde] aanspraak te maken op een schadevergoeding vanaf 21 december 2021 tot het moment van daadwerkelijke oplevering. Tevens heeft [gedaagde] [eiseres] verzocht een nieuwe datum voor de oplevering voor te stellen. Op 18 februari 2022 heeft mr. [A] namens [eiseres] hierop gereageerd en data voor oplevering voorgesteld. Tevens heeft [eiseres] erop gewezen dat er nog facturen openstaan voor een bedrag van € 191.097,84 en meegedeeld dat de sleuteloverdracht pas zal plaatsvinden nadat de openstaande facturen door [gedaagde] zijn betaald.

2.12.

Op 2 maart 2022 heeft een tweede opname van de woning plaatsgevonden. [gedaagde] is hierbij opnieuw bijgestaan door VEH en VEH heeft opnieuw een rapport opgesteld (hierna: het tweede VEH-rapport). In het tweede VEH-rapport zijn 67 gebreken opgenomen, waarvan geen is aangemerkt als ernstig. Posten waarbij partijen een geschil hebben over de vraag of sprake is van meer- dan wel minderwerk zijn door VEH ook meegerekend bij de 67 gebreken. [eiseres] heeft zich met een aanzienlijk aantal gebreken opgenomen in het tweede VEH-rapport niet akkoord verklaard.

2.13.

Op 8 maart 2022 heeft [eiseres] zich beroepen op het recht van retentie door het perceel en het gebouw volledig voor derden af te sluiten. Dat beroep is op 10 maart 2022 bij notariële akte kadastraal vastgelegd.

2.14.

Op verzoek van [gedaagde] heeft [onderneming 2] op 25 maart 2022 een begroting opgesteld van de bouwkosten voor het herstel c.q. de afbouw van de 67 gebreken zoals opgenomen in het tweede VEH-rapport. Volgens de bouwkostenbegroting van [onderneming 2] komen de totale kosten voor herstel c.q. afbouw neer op € 334.958,36.

2.15.

Op 19 april 2022 heeft mr. Nijland namens [gedaagde] [eiseres] per brief gesommeerd het werk deugdelijk en conform aannemingsovereenkomst op te leveren met verwijzing naar de gebreken in het tweede VEH-rapport die moeten worden hersteld. [eiseres] heeft hieraan geen gehoor gegeven en heeft op 2 mei 2022 de dagvaarding in de onderhavige zaak laten betekenen.

2.16.

Op 4 mei 2022 heeft mr. Nijland namens [gedaagde] per brief de aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk geheel ontbonden, omdat [eiseres] volgens haar de gebreken niet heeft hersteld en in verzuim is geraakt. Onder verwijzing naar de begroting van [onderneming 2] voor het herstel c.q. de afbouw heeft [gedaagde] [eiseres] verzocht een bedrag van ruim € 101.671,61 aan haar te betalen, omdat zij dat bedrag gelet op de stand van de bouw te veel heeft betaald. Verder heeft zij [eiseres] aansprakelijk gesteld voor alle schade en gevolgschade die zij als gevolg van de tekortkoming en ontbinding lijdt.

2.17.

[gedaagde] heeft op 19 mei 2022 een memorie van eis in kort geding ingediend bij het College van Arbiters van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, hierna het scheidsgerecht. De eis betrof het opheffen van het retentierecht. Bij vonnis van het scheidsgerecht van 24 juni 2022 is [eiseres] veroordeeld het bouwterrein te verlaten, de sleutels aan [gedaagde] te geven en haar onbelemmerd toegang te verlenen nadat i) een opname van de stand van het werk door een onafhankelijke derde heeft plaatsgevonden en ii) [gedaagde] € 191.097,84 in depot heeft gestort bij een notaris.

2.18.

Op 5 juli 2022 heeft [onderneming 3] in opdracht van [gedaagde] een bouwkundige inspectie uitgevoerd naar het gebouw. Omdat het terrein nog was afgesloten voor derden en niemand aanwezig was om de toegang aan [onderneming 3] te verschaffen, heeft [onderneming 3] het gebouw alleen van een afstand kunnen waarnemen. [onderneming 3] heeft hiervan een rapport opgesteld (hierna: het rapport van [onderneming 3] ).

2.19.

Op 6 juli 2022 heeft [onderneming 4] in opdracht van [eiseres] een bouwkundige inspectie uitgevoerd naar het gebouw en daarvan een rapport opgesteld (hierna: het rapport van [onderneming 4] ). Dit rapport geldt tussen partijen als een ‘standopname’ zoals bedoeld in het vonnis van het scheidsgerecht.

2.20.

Op 8 juli 2022 hebben partijen een depotovereenkomst getekend, waarin is vastgelegd dat [gedaagde] een bedrag van € 191.097,84 in depot stort bij de notaris. Hiertegenover stond dat [eiseres] het retentierecht dat zij uitoefende over het perceel met het gebouw zal opheffen. Op 18 juli 2022 heeft [eiseres] het retentierecht feitelijk vrijgegeven en de sleutels van het gebouw aan [gedaagde] gegeven.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, na eiswijzigingen, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat het overeengekomen werk op 2 maart 2022 gereed was voor oplevering, er geen redenen tot afkeuring zijn als bedoeld in artikel 9 lid 3 van de AVA 2013 en daarmee als opgeleverd geldt als bedoeld in artikel 9 lid 8 van de AVA 2013;

2. voor recht verklaart dat [eiseres] op of omstreeks 11 maart 2022 bevoegdelijk retentierecht op het werk heeft uitgeoefend en bevoegd is tot verhaal op het gebouw na verkrijging van een executoriale titel voor haar vordering op [gedaagde] ;

3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 190.231,37;

4. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 1.145,13 en € 2.312,60 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 880,65 aan retentiekosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c BW;

6. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke rente over de hoofdsom, buitengerechtelijke incassokosten en de retentiekosten vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

7. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de proces -en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering van de hoofdsom ten grondslag dat [gedaagde] haar betalingsverplichtingen uit de aannemingsovereenkomst en het nadien tussen partijen overeengekomen meerwerk moet nakomen. [eiseres] stelt dat zij haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst correct is nagekomen en het gebouw conform de eisen van goed en deugdelijk werk heeft gerealiseerd binnen de overeengekomen uitvoeringsduur. Het volgens [eiseres] tussen partijen overeengekomen minderwerk is gecrediteerd. Volgens [eiseres] i) was het gebouw op 2 maart 2022 gereed voor oplevering, ii) vormden de kleine gebreken in de zin van artikel 9 lid 3 van de toepasselijke AVA geen reden tot afkeuring en iii) geldt het gebouw met ingang van 2 maart 2022 als opgeleverd in de zin van artikel 9 lid 8 van de AVA. Omdat [gedaagde] tot op heden heeft geweigerd haar betalingsverplichtingen na te komen, was [eiseres] bevoegd tot het inroepen van het retentierecht.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en concludeert:

- primair, tot niet ontvankelijk verklaren van [eiseres] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen;

- subsidiair, in het geval van toewijzing van de vorderingen het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en te bepalen dat de vordering op de notaris (in de zin van artikel 2 van de depotovereenkomst) pas na het onherroepelijk worden van het vonnis onvoorwaardelijk wordt.

In reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair,[eiseres] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van € 271.882,97, of een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 4 mei 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

subsidiair,

onder de bepaling dat de vordering van [eiseres] door verrekening teniet is gegaan, [eiseres] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van een schadevergoeding van € 271.882,97, of een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 4 mei 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

meer subsidiair,

[eiseres] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van een schadevergoeding van € 505.169,62, of een bedrag in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 4 mei 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

2. bepaalt dat de vordering op de notaris in de zin van artikel 2 van de depotovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden, zodat de notaris tot uitbetaling kan overgaan;

3. voor recht verklaart dat [eiseres] ten onrechte het retentierecht heeft ingeroepen en daardoor gehouden is de schade van [gedaagde] als gevolg daarvan te vergoeden, vanaf 10 maart dan wel 4 mei 2022;

4. [eiseres] veroordeelt tot afgifte aan [gedaagde] van de installatietekeningen van de binnenriolering, de warm- en koudwaterleidingen en de elektraleidingen binnen vijf dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel dat [eiseres] hieraan niet voldoet;

5. [eiseres] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde] van de proces- en nakosten.

3.5.

Voor de primaire vordering onder 1 stelt [gedaagde] dat zij de aannemingsovereenkomst per brief van 4 mei 2022 buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat [eiseres] is tekortgeschoten in de nakoming en heeft geweigerd de gebreken te herstellen. Daarbij heeft de uitvoering van de werkzaamheden te lang geduurd. [gedaagde] stelt dat zij als gevolg van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst ex artikelen 6:271 en 272 BW de werkelijke waarde van de prestatie verschuldigd is. Dit betekent volgens [gedaagde] dat zij teveel aan [eiseres] heeft betaald en dat [eiseres] aan haar dat teveel betaalde bedrag moet betalen. Daarnaast moet [eiseres] de schade die zij lijdt als gevolg van de ontbinding aan haar vergoeden. Subsidiair, als de ontbinding niet op gaat, vordert [gedaagde] vervangende schadevergoeding. Zij stelt dat haar vordering moet worden verrekend met het bedrag dat zij in dat geval nog aan [eiseres] zou moeten betalen. Voor het geval dat beroep op verrekening niet slaagt, vordert [gedaagde] , meer subsidiair, volledige vergoeding van de schade die zij lijdt als gevolg van de wanprestatie van [eiseres] .

3.6.

[eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

4.De beoordeling

Inleiding

4.1.

Er is geen geschil over de oorspronkelijke aanneemsom, te weten € 1.077.000,07 (incl. btw) en het bedrag dat [gedaagde] heeft betaald aan [eiseres] , te weten € 843.713,31 (incl. btw). Evenmin is er een geschil over de toepasselijkheid van de AVA 2013 op de aannemingsovereenkomst.

4.2.

De kern van het geschil betreft i) wat partijen over zijn overeengekomen en ii) of het gebouw beantwoordt aan hetgeen [gedaagde] daarvan mocht verwachten. Het antwoord op die vragen bepaalt:

de beoordeling van de geldigheid van de gehele ontbinding;

de beoordeling van de schadevergoedingsvorderingen van [gedaagde] (en dus de verrekening met het door [gedaagde] verschuldigde restant van de aanneemsom);

de beoordeling van de bevoegdheid tot opschorting van de betaling door [gedaagde] en tit het inroepen van het retentierecht door [eiseres] ;

het meer- en minderwerk en de afrekening daarvan.

4.3.

In conventie betreft de vordering onder meer de betaling van het restant van de aanneemsom, zijnde € 190.773,15. Bij de berekening van dit bedrag is rekening gehouden met een afrekening van het meer- en minderwerk die neerkomt op een te crediteren bedrag van € 63.612,31. Het verweer van [gedaagde] betreft onder meer het meer en minder werk en dus de afrekening daarvan. Voorts stelt [gedaagde] dat [eiseres] op 70 punten is tekortgeschoten of onjuist gehandeld heeft. Ten aanzien van die punten heeft [gedaagde] zich op ontbinding van de aannemingsovereenkomst beroepen. Die ontbinding ligt ten grondslag aan haar verweer in conventie. Haar primaire reconventionele vordering betreft de financiële afrekening van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst. Voor die afrekening heeft [gedaagde] , aan de hand van de calculaties van de aanneemsommen, het totale bedrag van de posten berekend waarop de tekortkomingen betrekking hebben. Dat bedrag heeft zij verhoogd met de extra kosten die zij zal moeten maken om de tekortkomingen door een derde te laten herstellen. Volgens [gedaagde] is dat een totaal bedrag van € 505.169 waarmee de aanneemsom van € 1.077.000 verminderd dient te worden. Dan resteert volgens [gedaagde] een waarde van de prestatie van [eiseres] van € 571.831. Omdat zij reeds € 843.713,31 heeft voldaan, heeft zij een vordering op [eiseres] van € 271.882. Uit deze berekening blijkt dat [gedaagde] geen rekening heeft gehouden met de afrekening van het meer- en minderwerk. Dat meer- en minderwerk heeft zij betwist. Haar subsidiaire vordering gaat uit van het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding niet geldig is. Voor dat geval vordert [gedaagde] de door haar geleden schade van € 505.169 bestaande uit de kosten die zij moet maken om het gebouw op alle punten te herstellen en te voltooien.

4.4.

Om de gestelde tekortkomingen en de daarop door [gedaagde] gebaseerde rechtsgevolgen te kunnen beoordelen, zal afhankelijk van het verwijt moeten worden vastgesteld wat partijen over de betreffende werkzaamheden zijn overeengekomen, of er sprake is van meer of minder werk en, waar nodig, in welk opzicht [eiseres] de uitvoering niet of niet deugdelijk conform aannemingsovereenkomst is nagekomen.

4.5.

Ten aanzien van de stelplicht en het bewijsrisico geldt het volgende. De vraag wat partijen hebben afgesproken wordt bepaald door de contractstukken en voor zover die niet duidelijk zijn, door de uitleg daarvan. De stelplicht en het bewijsrisico daarbij rusten in beginsel op de partij die zich op een bepaalde uitleg beroept. [eiseres] doet een beroep op meer en minder werk. Als gevolg daarvan rust op haar de bewijslast. De stelplicht en het bewijsrisico voor de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen rusten in beginsel op [gedaagde] .

4.6.

Vanwege de samenhang van de geschillen in conventie en reconventie zal de rechtbank beide geschillen als een geheel beoordelen.

De oplevering

4.7.

[eiseres] vordert een verklaring voor recht dat er op 2 maart 2021 voor [gedaagde] geen redenen waren voor afkeuring als bedoeld in artikel 9 lid 3 AVA en dat mitsdien het gebouw op 2 maart 2022 als opgeleverd geldt als bedoeld in artikel 9 lid 8 AVA. [gedaagde] heeft zich hiertegen verweerd en gesteld dat de opname van het gebouw op 21 december 2021 niet tot oplevering heeft geleid omdat [gedaagde] die oplevering niet heeft geaccepteerd en dat op 2 maart geen oplevering, maar slechts een opname, van het gebouw heeft plaats gevonden.

4.8.

De door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht behoeft in de eerste plaats een oordeel over de redenen voor afkeuring. Voor de beoordeling van die redenen zijn de door [gedaagde] gestelde tekortkomingen van belang.

De bevoegdheid van [eiseres] tot het uitoefenen van het recht van retentie

4.9.

[eiseres] verzoekt ook een verklaring voor recht dat zij op 11 maart 2022 bevoegd was tot uitoefening van het retentierecht. Het verweer van [gedaagde] is dat zij
“geen betaling aan [eiseres] meer hoeft te verrichten”en dat [eiseres] vóór 11 maart 2022 niet de feitelijke macht over het gebouw uitoefende omdat zij eerst op die datum hekken rondom het bouwterrein heeft geplaatst. Het eerste verweer, althans zo begrijpt de rechtbank dat, betreft het beroep op opschorting van de betaling van de facturen gevolgd door de ontbinding van de overeenkomst. Zowel deze opschortingsbevoegdheid als de ontbinding behoeven eerst een oordeel over de klachten van [gedaagde] . Daarvan zal immers afhangen of, en zo ja in welke mate, er sprake was van een tekortkoming door [eiseres] die [gedaagde] de bevoegdheid verschafte tot opschorting van haar betalingsverplichtingen en tot ontbinding van de overeenkomst. Het argument dat [eiseres] op 11 maart 2022 niet de feitelijke macht over het gebouw had stuit af op het door [gedaagde] niet bestreden feit dat [eiseres] op dat moment als enige beschikte over de sleutel van het gebouw.

De vordering van [eiseres] tot betaling van € 191.097,64 en de vorderingen van [gedaagde] tot betaling van € 271.882,97 of € 505.169,62.

4.10.

Ten aanzien van deze vorderingen staan de standpunten van partijen diametraal tegenover elkaar. [eiseres] stelt dat zij haar verplichtingen deugdelijk is nagekomen en [gedaagde] bestrijdt dat met een groot aantal klachten op grond waarvan zij stelt bevoegd te zijn tot ontbinding en pretendeert vorderingen op [eiseres] te hebben tot ongedaanmaking en/of tot betaling van schadevergoeding. De klachten zullen hierna afzonderlijk behandeld worden. De bedragen die de rechtbank daarbij noemt zullen telkens exclusief btw zijn, tenzij anders aangegeven. Omdat een aantal klachten het meer en minder werk betreft en [gedaagde] daartegen ook in het algemeen bezwaar heeft gemaakt, zal de rechtbank daar eerst in het algemeen op ingaan.

Meer en minder werk

4.11.

[gedaagde] heeft het door [eiseres] gespecificeerde en (bij factuur 2021/0049, zie nr. 2.8) gefactureerde meer en minder werk betwist met een algemene stelling dat niet voldaan is aan de schriftelijkheidseis. Dat verweer gaat niet op. Het feit dat meer en minder werk niet schriftelijk in een overeenkomst is vastgelegd, betekent niet dat er dus geen sprake is van meer en minder werk. Dit volgt (ook) uit artikel 6 lid 3 AVA. Daarin is bepaald dat bij gebreke van schriftelijke vastlegging de bewijslast op degene rust die aanspraak op meer en minder werk maakt. In dit geval wordt die aanspraak gemaakt door [eiseres] zodat op haar de bewijslast ten aanzien van het meer en minder werk rust. Of zij aan die bewijslast heeft voldaan zal bij de betreffende post beoordeeld worden. In dit kader is nog het volgende van belang. [gedaagde] heeft bij diverse posten een beroep gedaan op de erkenning van [eiseres] dat de betreffende post niet is gedaan en het daartegen overstaande (in de calculatie opgenomen) bedrag moet worden gecrediteerd. Dit beroep van [gedaagde] is niet in lijn met haar betwisting van het minder werk. Immers de erkenning van [eiseres] waar [gedaagde] op doelt, heeft als feitelijke grondslag dat sprake is van minder werk. [gedaagde] , althans zo begrijpt de rechtbank haar, baseert haar vorderingen tot creditering/terugbetaling op tekortkoming, de door haar ingeroepen ontbinding van de aannemingsovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verbintenissen. Beide grondslagen dienen enerzijds afzonderlijk beoordeeld te worden en hangen anderzijds in die zin met elkaar samen dat, als [eiseres] een post ten onrechte als minder werk heeft opgevoerd, sprake zal zijn van een tekortkoming omdat die post niet is verricht en ook niet te verwachten is dat [eiseres] die nog zal verrichten omdat zij die (in dat geval) ten onrechte als minder werk heeft beschouwd.

De trapwanden

4.12.

Het staat vast dat de trapwanden niet zijn geplaatst. Partijen verschillen niet van mening over het feit dat het plaatsen daarvan niet mogelijk is zolang de trappen niet zijn geplaatst. Niet in geschil is dat met het plaatsen van de wanden een bedrag van € 290 is gemoeid. Omdat de plaatsing van de trapwanden afhankelijk is van het plaatsen van de trappen, dient de vraag beantwoord te worden voor wiens risico het komt dat de trappen niet zijn geplaatst. In nr. 4.17 zal blijken dat dat risico voor [gedaagde] komt. Dit geldt evenzo voor het niet plaatsen van de trapwanden. Van een tekortkoming is geen sprake.

De radiatoren in de douches

4.13.

Het staat vast dat deze radiatoren niet zijn geplaatst. Daarvoor heeft [onderneming 5] B.V. (hierna [onderneming 5] ) de onderaannemer van [eiseres] , [eiseres] op 4 maart 2022 een creditfactuur gestuurd van € 780. [eiseres] heeft zich ter zake van deze post
nietberoepen op minder werk. Zij heeft gesteld dat de radiatoren niet geplaatst konden worden zolang het tegelwerk ontbreekt. Het tegelwerk is volgens [eiseres] minder werk. Dat is door [gedaagde] niet bestreden. De juistheid hiervan volgt ook uit de e-mail van [gedaagde] van 5 juli 2021 aan [C] waarin zij schrijft:
“Alle tegelwerk voor de sanitaire voorzieningen komt te vervallen..”.[gedaagde] stelt recht te hebben op € 2.400 althans in ieder geval de btw over € 780. Zij heeft betwist dat de kosten € 780 zijn en verwijst naar de beoordeling van de bouwkosten door [onderneming 2] waaruit blijkt dat de plaatsing van de radiatoren € 2.400 kost. Dat de radiatoren vanwege het tegelwerk niet geplaatst konden worden omdat het tegelwerk als minderwerk heeft te gelden, betekent niet dat de levering van de radiatoren niet plaats kon vinden zodat die na het gereedkomen van het tegelwerk alsnog gemonteerd hadden kunnen worden. Het niet leveren van de radiatoren is dus een tekortkoming die tot schadevergoeding verplicht.

De zonnepanelen

4.14.

Ten aanzien van de zonnepanelen staat vast dat die niet zijn geïnstalleerd. In de offerte van [onderneming 5] van 24 oktober 2020 staat daar een bedrag van € 5.316 voor. Dat bedrag is inclusief ‘kleinmateriaal’. [eiseres] heeft deze post in de factuur van 8 december 2021 als minder werk gecrediteerd voor een bedrag van € 5.034 omdat er voor een bedrag van € 282 aan werkschakelaars voor de zonnepanelen is geplaatst. Dit laatste is door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] heeft betwist dat van minder werk sprake is. Ten aanzien van de zonnepanelen heeft [eiseres] zich beroepen op minder werk. Op haar rust de bewijslast dat dat overeengekomen is. Zij heeft als bewijs naar voren gebracht de e-mail van [C] aan [gedaagde] waarin hij aan [gedaagde] schrijft dat
“ [onderneming 6] ook graag wil weten of hij de zonnepanelen nu wel of niet moet leveren”. Daarop antwoordt [gedaagde] per e-mail van 26 augustus 2021 aan [C] :
“De zonnepanelen kunne eraf”.Hiermee staat het minder werk ten aanzien van de zonnepanelen vast. Van een tekortkoming is mitsdien geen sprake.

Verkeerd model mechanische ventilatie

4.15.

Ten aanzien van de technische installatie zijn partijen het er over eens dat de offerte van [onderneming 5] , waarnaar in de calculatie verwezen wordt, is vervangen door de offerte van 29 oktober 2020. Deze offerte heeft [onderneming 5] als onderaannemer uitgebracht aan [eiseres] als hoofdaannemer. Dit betekent dat voor de daaruit voortvloeiende rechten en plichten in beginsel de rechtsverhouding tussen [onderneming 5] en [eiseres] beslissend is. [gedaagde] kan zich zonder andersluidende afspraak met [eiseres] terzake van de prestaties door [onderneming 5] niet op een tekortkoming van [eiseres] beroepen indien [onderneming 5] haar verplichtingen jegens [eiseres] correct is nagekomen. Het staat vast dat [onderneming 5] niet de ventilatorboxen van het merk Orkon, maar van het merk Itho heeft geleverd en geïnstalleerd. De installateur van [onderneming 5] heeft verklaard dat dit te maken had met de beperkte leverbaarheid en dat beide ventilatorboxen aan elkaar gelijkwaardig zijn. [eiseres] heeft gewezen op de afkorting ‘og’ in de offerte, wat betekent ‘of gelijkwaardig’. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij tegenover [eiseres] aan de offerte tussen [eiseres] en [onderneming 5] meer rechten kan ontlenen dan [eiseres] jegens [onderneming 5] . [onderneming 5] was in die rechtsverhouding gerechtigd om gelijkwaardige ventilatorboxen te leveren. [eiseres] heeft gemotiveerd en met technische specificaties onderbouwd dat beide merken gelijkwaardig zijn. Dit is door [gedaagde] niet gemotiveerd betwist. [eiseres] heeft met verwijzing naar drie foto’s uit het rapport van [onderneming 4] ook aangetoond dat er drie ventilatorboxen zijn geplaatst. De niet onderbouwde stelling van [gedaagde] dat er twee ventilatorboxen zijn geïnstalleerd snijdt geen hout. Van een tekortkoming is geen sprake.

Verkeerde warmte(pomp)boilers

4.16.

Het staat vast dat de geïnstalleerde warmtepompboilers afwijken van de offerte van 29 oktober 2020. In die offerte staan voor de gehele woning drie warmtepompboilers van 260 liter per stuk voor een totaal bedrag, inclusief aansluitingen, van € 19.200. Het staat vast ook dat [D] van [onderneming 1] bij e-mail van 31 augustus 2020 aan [gedaagde] , aandacht heeft gevraagd voor de mogelijk te beperkte hoeveelheid beschikbaar douchewater en dat [gedaagde] [eiseres] hiervan op de hoogte heeft gesteld. [eiseres] stelt dat naar aanleiding daarvan een gezamenlijke bespreking is gehouden op 1 december 2020 waaraan [onderneming 5] , [onderneming 6] (hierna: [onderneming 6] ), [gedaagde] en [C] deelnamen en dat [onderneming 5] daarna bij e-mail van 7 december 2020 aan [eiseres] en [onderneming 6] een optimalisatie van de installatie heeft voorgesteld met daarin onder meer voor het hoofdgebouw een boiler van 500 ltr. Die e-mail begint met de zin
“N.A.V. ons laatste gesprek met mevrouw [gedaagde] over het gebruik en het aantal personen en de beschikbare elektra hebben wij nu de installatie aangepast zodat deze daarbij optimaal aansluit”. [gedaagde] heeft bestreden dat zij bij de bespreking van 1 december 2020 aanwezig was. Met voornoemde e-mails van 31 augustus 2020 en 7 december 2020 heeft [eiseres] aangetoond dat de wijziging van de warmte(pomp)boilers ten opzichte van de offerte van 29 oktober 2020 is geschied naar aanleiding van een kritische opmerking van [onderneming 1] over de beschikbaarheid van warm water, dat op verzoek van [gedaagde] die kritiek onderwerp is geweest van overleg tussen in ieder geval [eiseres] , [onderneming 5] en [onderneming 6] en dat dat overleg heeft geleid tot een voorstel van [onderneming 5] tot aanpassing van de installatie. Eveneens is aangetoond dat met de aanpassing een optimalisatie is beoogd van de installatie. Gegeven deze omstandigheden kan van een tekortkoming geen sprake zijn. [gedaagde] heeft haar stelling dat de huidige warmte(pomp)boilers niet vergelijkbaar zijn met de aanvankelijk geoffreerde warmte(pomp)boilers ook niet met concrete gegevens onderbouwd.

De trappen

4.17.

Het staat vast dat de trappen door [eiseres] niet zijn geleverd en gemonteerd. De post ‘trappen en balustraden’ is gecalculeerd op € 8.584, met daarin begrepen de montage van 4 trappen van “centerfree vuren” met mdf stootborden voor een bedrag van € 6.680.

[eiseres] heeft gesteld dat op 14 juni 2021 tussen [C] en [gedaagde] een bespreking plaats vond te [plaats] en dat [gedaagde] toen voor het eerst naar voren bracht trappen te wensen volgens het model in de showroom, van “hardhout wit” met gedraaide spillen. [eiseres] heeft als bewijsstukken in het geding gebracht:

- de offerte van 23 april 2019 van [onderneming 7] voor de trappen uitgevoerd in “
centerfree vuuren”voor € 6.680;
- een e-mail van 17 augustus 2021 van [C] aan [gedaagde] waarin [C] schrijft dat hij een offerte heeft aangevraagd
“voor de trappen als uitgevoerd zoals de witte trap bij ons in de showroom”;

- de offerte van 22 augustus 2021 van [onderneming 7] voor de trappen uitgevoerd in hardhout wit voor € 11.115;

- de e-mail van [C] aan [gedaagde] van 8 september 2021 (
“Hierbij de aangepaste meer-/minderwerklijst tot nu toe zoals besproken. (..) trappenuitvoering zoals hier in de showroom met gedraaide spillen e.d.”) met het verzoek of de meer en minder werklijst akkoord is met als bijlage daarbij de aangepaste meer en minder werklijst waarin voor de trappen een meerwerk is opgenomen van € 5.100,25;
- de e-mail van 8 december 2021 van [C] aan [gedaagde] met daarin € 6.680 als minderwerkpost met als toelichting
“Minderwerk alle trappen vervallen ivm geen akkoord op de laatste aanbieding”;

- de e-mail van 3 januari 2022 van [gedaagde] aan [C] waarin zij schrijft:
“Voor wat betreft de trappen is het akkoord volgens showroommodel inclusief de extra kosten volgens de offerte die jullie hiervoor gestuurd hebben”.
Uit deze stukken blijkt dat [gedaagde] niet eerder dat op 3 januari 2022 akkoord heeft gegeven voor de uitvoering van de trappen als meer werk. Uit dit bericht blijkt ook dat [gedaagde] de geoffreerde trap in centrefree vuren niet wenste. Op basis van deze stukken is het terecht dat [eiseres] voorafgaand aan de beoogde oplevering op 21 december 2021 de gecalculeerde trap als minder werk heeft beschouwd en de door [gedaagde] gekozen hardhouten trap nog niet als meer werk kon beschouwen omdat [gedaagde] daarvoor nog geen akkoord had gegeven. De rechtbank acht het niet juist dat [eiseres] voor de trap € 6.680 als minder werk heeft gerekend. Op grond van de calculatie dient dat € 8.584 te zijn. De stelling van [gedaagde] dat zij haar keuze voor de hardhouten trap reeds voor het sluiten van de aannemingsovereenkomst had bepaald is zonder nadere onderbouwing met concrete feiten niet geloofwaardig in het licht van de overtuigende bewijsstukken van [eiseres] . [gedaagde] stelt voorts dat van een tekortkoming sprake is omdat de hardhouten trap bij de tweede opname niet geplaatst bleek. Zij bestrijdt dat [eiseres] zich terzake van de plaatsing op opschorting beroepen heeft. Deze stelling is feitelijk onjuist. Uit de brief van 18 februari 2022 van mr. [A] blijkt dat [eiseres] zich in het algemeen beroepen heeft op haar bevoegdheid tot opschorting zolang betaling door [gedaagde] uitblijft, en dat zij ten aanzien van de plaatsing van de trap bovendien heeft gesteld dat plaatsing daarvan niet mogelijk is zolang [gedaagde] niet heeft zorg gedragen voor de uitvoering van het stucwerk. Ten aanzien van de plaatsing van de trappen kan vooralsnog niet van een tekortkoming gesproken worden. Daarvoor is vereist dat het beroep van [eiseres] op opschorting onjuist zal blijken.

Dagkanten kozijnen en plaatsen vensterbanken

4.18.

Ten aanzien van deze posten stelt [gedaagde] dat [eiseres] erkent dat deze posten niet zijn uitgevoerd en met € 2.174 (voor de kozijnen) en € 390,84 (voor de vensterbank) gecrediteerd moeten worden. [eiseres] heeft betoogd dat beide bedragen zijn begrepen in de minder werk post ( MM-0013 ) ‘Vervallen aftimmerwerk conform de begroting’ waarvoor

€ 11.577,37 is gecrediteerd. Zij heeft ter toelichting de specificatie van de berekening van het bedrag in het geding gebracht. Deze specificatie gaat er van uit dat de dagkanten en de plaatsing van de vensterbanken begrepen zijn in het timmerwerk. Dit uitgangspunt komt de rechtbank juist voor en is door [gedaagde] overigens ook niet bestreden. Door het volledige timmerwerk als minder werk te beschouwen en alleen het uitgevoerde timmerwerk als meer werk, zijn de dagkanten en de vensterbanken niet aan [gedaagde] in rekening gebracht. Voor een tweede creditering is dus geen plaats. Omdat [gedaagde] betwist dat van minder werk sprake is, zal [eiseres] dat moeten bewijzen. [eiseres] heeft geen feiten gesteld waarvan het bewijs met zich brengt dat deze post als minder werk is overeengekomen. Dit betekent dat sprake is van een tekortkoming.

Voegvullingen

4.19.

[gedaagde] stelt dat de voegvullingen niet zijn uitgevoerd. [eiseres] heeft dit bestreden en gesteld dat dat wel het geval is en dat bovendien dit punt in het eerste VEH-rapport van 21 december 2021 niet als gebrek is genoemd. [gedaagde] heeft gesteld dat het werk op 21 december 2021 bij lange na niet gereed was. Op dit punt kan de rechtbank geen feitelijk oordeel geven. Omdat [gedaagde] zich op een tekortkoming beroept, is het aan haar die te bewijzen.

Kunststeen dorpels

4.20.

Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van minderwerk dat nog gecrediteerd moet worden voor € 342,30.

Stucwerk

4.21.

[eiseres] heeft betoogd dat het stucwerk als minderwerk is overeengekomen. [gedaagde] heeft dit betwist. Volgens haar heeft [eiseres] haar voor een voldongen feit gesteld dat het stucwerk niet zou worden gedaan. Op [eiseres] rust de bewijslast. Zij heeft als bewijsstukken ingebracht:
- de e-mail van [C] aan [gedaagde] van 8 september 2021 (“
Hierbij de aangepaste meer-/minderwerklijst tot nu toe zoals besproken. (..) vervallen stucadoorswerk”) met het verzoek of de meer en minderwerklijst akkoord is en met als bijlage daarbij de aangepaste meer en minderwerklijst waarin ( MM-0019 ) is opgenomen van € 23.740,10 met omschrijving: ‘Vervallen gehele post stucadoorswerk’;
- de e-mail van [gedaagde] aan [C] van 22 september 2023 waarin zij schrijft:
“Het wordt ook tijd om een opleverdatum aan te kondigen. Volgens mijn berekening zou dat al medio oktober moeten zijn gezien de werkzaamheden rond het stucen, tegelwerk, brandmeldinstallatie ed. is komen te vervallen”.

Uit deze bewijsstukken blijkt dat het vervallen van het gehele stuckwerk als minderwerk is overeengekomen, althans door [gedaagde] is aanvaard. Van een tekortkoming is geen sprake. Over het te crediteren bedrag zijn partijen het eens. [eiseres] heeft het juiste bedrag gehanteerd. [gedaagde] heeft geen vordering meer.

Spackwerk wanden en plafonds

4.22.

Tussen partijen is in geschil of de bedragen die met deze posten zijn gemoeid begrepen zijn in het voor het stucwerk berekende bedrag van € 23.740,10 voor het minder werk. [eiseres] heeft met verwijzing naar de calculaties gesteld dat dat het geval is. Volgens haar behoort het spackwerk tot het stucwerk. Het is juist dat in de calculaties het spackwerk van de wanden en de plafonds is opgenomen als onderdeel van de post ‘stucadoorswerk’. Dat feit brengt nog niet noodzakelijkerwijs met zich dat de minder werkafspraak ten aanzien van het stucwerk ook het spackwerk omvat. Dat zal afhangen van de vraag of [gedaagde] heeft moeten begrijpen dat die minder werkafspraak ook het spackwerk omvatte. De rechtbank acht dat het geval omdat het [gedaagde] na ontvangst van de e-mail van 8 september 2021 van [C] en de bijlage daarbij, duidelijk was en redelijkerwijs kon zijn, dat het minder werk de volledige post stucadoorswerk, inclusief het spackwerk, omvatte zoals die in de calculaties was begroot. Van een tekortkoming is geen sprake.

Het wand- en vloertegelwerk en de dilitatievoegen

4.23.

Partijen zijn het er over eens dat het tegelwerk als minder werk is overeengekomen en dat daarmee een totaal bedrag gemoeid is van € 12.757,30. [eiseres] heeft gesteld dat als gevolg van het vervallen van het tegelwerk geen dilitatievoegen aangebracht kunnen worden. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Van een tekortkoming is geen sprake.

De brandvertragende- en binnendeuren en binnekozijnen

4.24.

Over de deuren is in de calculaties opgenomen:
- in het hoofdgebouw: 34 stalen binnenkozijnen met 4 brandvertragende en 30 opdekdeuren;

- in het bijgebouw: 9 binnenkozijnen met 1 brandvertragende en 8 opdekdeuren.

Totaal dus 43 stalen binnenkozijnen, 5 brandvertragende en 38 opdekdeuren.
Volgens [gedaagde] zijn geplaatst: 38 stalen binnenkozijnen, 2 brandvertragende en 33 binnendeuren stomp.
Volgens [eiseres] zijn geplaatst: 38 stalen binnenkozijnen, 3
brandwerendeen 36 binnendeuren stomp. [eiseres] erkent dat zij niet alle overeengekomen kozijnen en deuren geleverd heeft. Ter toelichting van de afspraak die volgens haar met [gedaagde] is gemaakt verwijst zij naar:

- de e-mail van [C] aan [gedaagde] van 8 september 2021 waarin ‘aanpassingen binnendeuren en -kozijnen’ als besproken minder werk wordt genoemd en naar de bijlage daarbij waarin als minder werk vermeld staat ‘Aanpassing post binnendeuren en -kozijnen’ met een bedrag van € 3.014;

- de e-mail van 23 september 2021 van [C] aan [gedaagde] waarin hij schrijft:
“De binnendeuren en -kozijnen incl. brandwerende deuren zijn besteld, dit zijn allemaal dichte deuren. De overige glazen deuren en puien gaat u zelf regelen zoals afgesproken”.De niet en/of anders geleverde deuren zou, zo begrijpt de rechtbank [eiseres] , als minder werk afgesproken zijn op 1 september 2021 tussen [C] en [gedaagde] . Dit is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Uit MM-0018 blijkt dat [eiseres] de aanpassing post binnendeuren en -kozijnen als minder werk heeft verrekend. Dat dat minder werk overeengekomen is, zal [eiseres] moeten bewijzen. Dat geldt ook voor de wijziging van de opdekdeuren in stompe deuren. [gedaagde] zal moeten bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming omdat [eiseres] (naast het minder werk van 2 brandvertragende deuren en 2 binnendeuren) ook nog 3 binnendeuren en 1 brandvertragende deur niet geleverd heeft. Voor zover [gedaagde] heeft betoogd dat van een tekortkoming sprake is omdat geen brandvertragende maar brandwerende deuren zijn geleverd, heeft zij haar stelling onvoldoende feitelijk onderbouwd met een uitleg van het verschil tussen beide uitvoeringen. Omdat bewijslevering noodzakelijk is ten aanzien van de brandwerende en de binnendeuren zal de rechtbank de verdere beoordeling van deze posten aanhouden.

De buitenkozijnen

4.25.

Het geschil tussen partijen betreft de uitvoering van de buitenkozijnen. In de calculaties staat dat de buitenkozijnen aan de buitenzijde voorzien zijn van een houtnerfstructuur. Daarvoor is een bedrag begroot van € 80.000. Het staat vast dat de geplaatste kozijnen niet zijn voorzien van een houtnerfstructuur. [eiseres] stelt dat zij op 17 september 2019 gesproken heeft met [gedaagde] . Namens [eiseres] waren daarbij aanwezig [E] en [C] . Volgens [eiseres] is toen de offerte van [onderneming 8] van 12 september 2019 voor de kozijnen doorgenomen. Die offerte betrof een bedrag van € 85.500. [eiseres] brengt als bewijsstukken in het geding:
- de e-mail van [E] aan [onderneming 8] van 17 september 2019 met de vraag:
“Zou je de offerte in de bijlage kunnen aanpassen? We zijn met de opdrachtgever in gesprek maar er moet toch het nodige bezuinigd worden”;
- de offerte van 19 september 2019 van [onderneming 8] met de vermelding: ‘RAL9016 glad (geen folie)’ voor een totaal bedrag van € 46.770 voor het hoofdgebouw en € 7.650 voor het bijgebouw;

- de aangepaste calculatie waarin voor de kozijnen het bedrag van € 46.770 staat vermeld met de omschrijving: ‘ral kleur 9010 buitenzijde houtnerf’.
[eiseres] heeft uitgelegd dat zij per ongeluk vergeten is de omschrijving in de aangepaste calculatie te wijzigen in ‘ral 9016 glad’. [gedaagde] heeft betwist dat zij met [eiseres] heeft afgesproken dat de kozijnen aan de buitenzijde zijn voorzien van een glad in plaats van een houtnerfprofiel om aldus te bezuinigen op de kosten. Zij heeft evenwel niet voldoende bestreden dat zij op 17 september 2019 met [C] en [E] bezuinigingen heeft besproken en dat [eiseres] met dat doel [onderneming 8] zou benaderen. Eveneens staat vast dat door de wijziging een aanzienlijke bezuiniging ten opzichte van de calculatie is gerealiseerd. Bij deze stand van zaken is het niet evident dat van een tekortkoming sprake is vanwege het verschil in profiel. De rechtbank acht het niet juist dat [gedaagde] volledig voorbij gaat aan de aantoonbaar gerealiseerde bezuiniging ten opzichte van de haar bekende calculaties. Bovendien heeft [gedaagde] geen toelichting gegeven op de schade van € 15.000 die zij stelt geleden te hebben. Dit bedrag is in ieder geval lager dan het voordeel dat zij heeft gehad. Kortom ook indien [eiseres] de afspraak niet kan bewijzen (wat zij in beginsel dient te doen) is het hoogst onaannemelijk dat [gedaagde] als gevolg van de tekortkoming een schade heeft geleden van € 15.000. Nu die schade door [eiseres] is bestreden, zal [gedaagde] die moeten bewijzen.

Kunststof in plaats van houten boeidelen

4.26.

Gebleken is dat het geschil tussen partijen niet de vervanging van houten boeidelen door kunststof boeidelen betreft. Het geschil betreft de vraag of deze vervanging als meer werk is overeengekomen. Het staat vast dat in de calculatie de multiplex goten en boeidelen (inclusief montage) zijn opgenomen voor een bedrag van € 15.684,52 en dat [eiseres] voor de uitvoering in kunststof een bedrag van € 20.889,16 heeft berekend. In de verrekening van de post buitentimmerwerk dakgoten en -randen ( MM-020 ) zijn de bedragen respectievelijk als minder en meer werk opgenomen en blijkt een bedrag aan meer werk van € 5.204,64.

[eiseres] stelt dat zij dit meer werk met [gedaagde] is overeengekomen. [gedaagde] heeft dit betwist en er op gewezen dat zij niet gewaarschuwd is voor dit meer werk. Als bewijsstukken heeft [eiseres] gewezen op de e-mails van [C] aan [gedaagde] van 5 en 22 maart 2021. Anders dan zij stelt leest de rechtbank daarin niet dat de kunststof boeidelen zijn genoemd. Voorts heeft [eiseres] gewezen op de e-mail van 5 juli 2021 van [gedaagde] aan [C] waarin zij schrijft:
“Er komt nog een verrekening met de boeidelen en de voordeur”. Uit dit bericht blijkt niet duidelijk dat [gedaagde] de uitvoering van de boeidelen door kunststof als
meerwerk heeft geaccepteerd. Evenmin blijkt uit deze stukken dat [eiseres] [gedaagde] heeft gewaarschuwd voor de prijsverhoging door dat meer werk. Integendeel, [C] heeft tijdens de mondelinge behandeling van 23 februari 2023 verklaard dat hij dacht dat de vervanging een besparing zou opleveren maar dat de vervanging achteraf duurder uitviel. Hieruit blijkt dat partijen in de veronderstelling verkeerden dat met de vervanging een bezuiniging zou zijn gemoeid. De onjuistheid van deze veronderstelling komt voor rekening van [eiseres] omdat zij verzuimd heeft [gedaagde] te wijzen op de prijsverhoging. Dit betekent dat [eiseres] de vervanging ten onrechte voor een bedrag van € 5.204,64 als meer werk aan [gedaagde] in rekening heeft gebracht.

Zinken kralen langs dakranden

4.27.

Het debat over deze post is zeer gering. De rechtbank begrijpt dat er sprake is van minder werk vanwege de vervanging van de houten door kunsstof boeidelen. Kennelijk meent [gedaagde] dat als gevolg hiervan nog een bedrag van € 1.275 verrekend dient te worden. Ter toelichting verwijst zij naar de p.13 van calculatie van het hoofdgebouw en MM-0020 waarin het zinkwerk als minder werk is gespecificeerd. [eiseres] heeft gesteld dat de post in het bedrag van € 3.180 met de omschrijving “Vervallen zinkwerk conform offerte hoofdgebouw” begrepen is. Dit lijkt aannemelijk omdat het bedrag van € 3.180 van de calculatie bestaat uit € 1.905 (dakgoten) en € 1.275 (zinken dakkralen). Dit betekent dat het bedrag van € 1.275 reeds als minder werk verrekend is. Van een tekortkoming is geen sprake.

Dakkapel: plat dak van bitumen in plaats van schuin dak met dakpannen

4.28.

[gedaagde] stelt dat sprake is van een tekortkoming omdat de dakkapel niet voorzien is van een schuin dak met dakpannen maar van een plat dak van bitumen. Partijen zijn het er over eens dat op verzoek van [gedaagde] de aanvankelijke calculatie behorende bij de aannemingsovereenkomst van het hoofdgebouw is aangepast met een schuin dak met dakpannen op de dakkapel aan de achterzijde en dat daarvoor een bedrag is opgenomen van € 5.470,73. Eveneens staat vast dat de dakkapel voorzien is van een plat dak en dat dat in overeenstemming is met de tekeningen die [onderneming 1] , na het sluiten van de aannemingsovereenkomst op 8 oktober 2020, aan [eiseres] heeft gestuurd met in de begeleidende e-mail daarbij
“Mevrouw [gedaagde] heeft deze tekeningen beoordeeld en akkoord bevonden. (..) LET WEL dit zijn bouwaanvraagstukken geen werktekeningen.”[eiseres] stelt dat [gedaagde] op 2 november 2020 bij haar op kantoor is geweest en dat toen besproken is dat het schuine pannendak op de dakkapel niet door zou gaan en het daarvoor gecalculeerde bedrag gebruikt zou worden voor het aanbrengen van het pannenrek op de uitbouw. Als bewijs wijst zij op de e-mail van [C] aan [gedaagde] van 8 september 2021 waarin [C] schrijft:
“Het pannendak is vervolgens niet doorgegaan omdat het niet op de tekening stond hiervoor in de plaats is het pannenrek op het platte dak van de uitbouw gekomen, deze hadden wij niet gekend maar stond plots wel op de tekening”.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht:

- dat op de oorspronkelijke tekening waarnaar in de aannemingsovereenkomst wordt verwezen het pannenrek reeds stond;

- dat in november 2020 niet gesproken is over een uitruil van het schuine pannendak op de dakkapel met het pannenrek op de uitbouw;

- dat de tekeningen van [onderneming 1] niet maatgevend zijn omdat dat geen werktekeningen zijn.

Gelet op de stellingen over en weer acht de rechtbank komen vast te staan dat er ten aanzien van het schuine dak op de dakkapel sprake is van minder werk. Dat de dakkapel van een plat dak voorzien moest worden blijkt onmiskenbaar uit de tekening van [onderneming 1] . Dat die uitvoering de instemming van [gedaagde] had, blijkt ondubbelzinnig uit de e-mail van [onderneming 1] . Omdat [onderneming 1] de architect is die in opdracht van [gedaagde] handelde dienen zijn uitlatingen toegerekend te worden aan [gedaagde] . Dat de tekeningen geen werktekeningen zijn is niet doorslaggevend omdat [eiseres] op basis van die tekeningen en de begeleidende e-mail daarbij er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat [gedaagde] het gebouw overeenkomstig die tekeningen uitgevoerd wenste te zien. Hierop sluit aan dat niet gebleken is dat [gedaagde] afwijzend heeft gereageerd op de inhoud van de e-mail van [C] van 8 september 2021. Ten aanzien van het platte dak is geen sprake van een tekortkoming. Een volgende vraag is of er ten aanzien van het pannenrek sprake is van meer werk. [eiseres] heeft gesteld dat op dat punt de tekening van [onderneming 1] afweek van het oorspronkelijke ontwerp. [gedaagde] heeft dat betwist. Dit betekent dat [eiseres] zal moeten bewijzen dat ten aanzien van het pannenrek sprake is van meer werk. Dat bewijs kan niet in voldoende mate ontleend worden aan het feit dat [gedaagde] niet afwijzend heeft gereageerd op de e-mail van [C] van 8 september 2021.

Plinten

4.29.

Het is de rechtbank niet duidelijk wat [gedaagde] met haar stelling over de plinten beoogt. Het staat vast dat die niet zijn aangebracht. Voor zover zij heeft beoogd te betwisten dat de plinten als minder werk zijn overeengekomen, staat die bedoeling haaks op de inhoud van haar e-mail van 5 juli 2021 aan [C] waarin zij schrijft:
“kun je eveneens alle plinten van de vloer en plafond uit de begroting halen uithalen en de vensterbank begane grond. Behalve van het bijgebouw, dit kan gewoon meegenomen worden zoals opgenomen in de begroting”. Door [gedaagde] is vervolgens niet de juistheid betwist van de bedragen die [eiseres] als minder werk heeft gehanteerd: € 4.092 en € 761,65. [gedaagde] heeft mitsdien geen aanspraak op verdere verrekening. Van een tekortkoming is geen sprake.

Aftimmeringen kanalen, plafond binnenkozijnen, multiplex plafonds meterkasten, aftimmeren muurplaat, uitvlakken dekvloer kamer nr. 2.09, omtimmering vloerverwarming

4.30.

Over deze posten heeft [gedaagde] dat [eiseres] deze niet heeft uitgevoerd en dat uit de creditfactuur van 8 december 2021 en de specificatie ( MM-0013 ) daarbij de erkenning van [eiseres] blijkt dat zij de daarbij behorende bedragen zoals opgenomen in de calculatie moet terugbetalen. Ten aanzien van de omtimmering vloerverwarming heeft [eiseres] gesteld dat zij deze post nooit in rekening heeft gebracht. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Ten aanzien van de andere posten heeft [eiseres] aangegeven dat alle bedragen van deze posten zijn begrepen in de minderwerk post ( MM-0013 ) “Vervallen aftimmerwerk conform de begroting” waarvoor € 11.577,37 is gecrediteerd. Zij heeft ter toelichting de specificatie van de berekening van het bedrag in het geding gebracht. Deze specificatie gaat er van uit dat de posten: aftimmeringen kanalen, plafond binnenkozijnen, multiplex plafonds meterkasten, aftimmeren muurplaat, uitvlakken dekvloer kamer nr. 2.09 begrepen zijn in het timmerwerk. Omdat [gedaagde] betwist dat van overeengekomen minder werk sprake is, zal [eiseres] dat moeten bewijzen. [eiseres] heeft geen feiten gesteld waarvan het bewijs met zich brengt dat deze posten als minder werk is overeengekomen. Het feit dat de omtimmering vloerverwarming niet in rekening gebracht is, betekent niet dat van een tekortkoming geen sprake is. Dit betekent dat ten aanzien van aftimmeringen kanalen, plafond binnenkozijnen, multiplex plafonds meterkasten, aftimmeren muurplaat, uitvlakken dekvloer kamer nr. 2.09 en de omtimmering vloerverwarming sprake is van tekortkomingen.

Het op hoogte brengen van de wateraansluitingen in vier badkamers, twee bijkeukens en de toiletruimte

4.31.

Voor de wateraansluitingen geldt hetgeen in de offerte van [onderneming 5] van 29 oktober 2020 is afgesproken. Daarin staat dat voor de hele woning een waterinstallatie geleverd zal worden
“tot op de sanitaire voorzieningen”en dat vanaf de sanitaire voorzieningen een complete binnenriolering geleverd zal worden waarvan alle aansluitleidingen
“25 cm boven de vloer worden afgetopt”. Het staat vast dat niet alleen de aansluitleidingen voor het binnenriool maar ook de wateraansluitleidingen 25 cm boven de vloer zijn afgetopt. Deze feitelijke situatie wijkt af van hetgeen overeengekomen is en is in beginsel als een tekortkoming te beschouwen. [eiseres] heeft aangevoerd dat [gedaagde] heeft verzuimd om de exacte posities van de wateraansluitingen aan te geven en dat dat aangeven noodzakelijk was geworden omdat zij al het sanitair zelf wilde uitzoeken en het in de calculatie opgenomen sanitair als minder werk was vervallen. Dat het sanitair als minderwerk is vervallen staat vast. De vraag is of [gedaagde] ten aanzien van haar verplichting tot het aangeven van de exacte plaats van de wateraansluitingen in verzuim was. Dat is door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Zij heeft als bewijs gewezen op de volgende stukken van [eiseres] :

- haar e-mail van 18 mei 2021 aan [C] waarin zij vraagt
“Wil je mij laten weten wanneer wij alle aan/afvoerpunten voor het sanitair en (…) kunnen aftekenen op de wanden”;
- het voorstel van 28 mei van [C] aan [gedaagde] om de toiletten en badkamers casco op te leveren
“incl de nodige waterleidingen en afvoeren afgetopt aangebracht”;

- haar e-mail van 31 mei 2021 aan [C] waarin zij haar teleurstelling uitspreekt en verzoekt om overleg over
“wat dan nog wel mogelijk is”;

- de e-mailcorrespondentie tussen [C] en [F] van [onderneming 5] waaruit blijkt dat het aftoppen van de wateraansluiting op de juiste plaats geen probleem is op voorwaarde dat er goede gegevens zijn
“of dat de opdrachtgever dit ter plaatse aftekent en/of doorneemt met onze monteur”.

Uit deze stukken blijkt duidelijk dat het aftoppen van de wateraansluiting op de exacte plaats van montage geen probleem is mits die plaats uit goede tekeningen blijkt of door [gedaagde] is aangegeven. Voorts blijkt dat [gedaagde] aansluitgegevens aan [eiseres] heeft gestuurd en aan [C] heeft gevraagd wanneer zij de exacte plaatsen kan aftekenen. Gegeven deze vaststaande feiten kan het betoog van [eiseres] , als zou [gedaagde] ten aanzien van het aftekenen in verzuim verkeren, geen stand houden. Er is mitsdien sprake van een tekortkoming op grond waarvan [eiseres] tot schadevergoeding is gehouden.

Wateraansluiting badkamer

4.32.

Het geschil tussen partijen betreft de vraag of die aansluiting is aangebracht. [gedaagde] stelt dat dat niet het geval is. [eiseres] stelt dat dat wel het geval is en verwijst daartoe naar foto 5833 van het rapport van [onderneming 4] . Dit is door [gedaagde] bestreden. Dat op foto 5833 de wateraansluiting is te zien, heeft [eiseres] niet duidelijk aangetoond. Dit betekent dat zij (bijvoorbeeld door middel van een vergroting van de foto en een uitleg daarbij) zal moeten aantonen dat daarop wel een wateraansluiting is te zien.

Minderwerk binnenwand ruimte 1.054.33. Partijen zijn het er over eens dat de betreffende ruimte niet van een binnenwand is voorzien. [gedaagde] stelt dat er sprake is van minder werk. [eiseres] heeft gesteld dat zij aanvankelijk de binnenwand heeft geplaatst maar dat zij die op verzoek van [gedaagde] weer verwijderd heeft. [gedaagde] heeft dit betwist. Zij heeft er ook op gewezen dat als gevolg hiervan twee binnendeuren niet zijn geplaatst. [eiseres] zal haar stelling dat de geplaatste binnenwand op verzoek van [gedaagde] verwijderd is moeten bewijzen. Het is overigens de rechtbank niet duidelijk hoe de stelling van [gedaagde] over het vervallen van twee binnendeuren zich verhoudt tot het eerder door de rechtbank behandelde debat over de binnendeuren (zie nr. 4.24). Partijen dienen hier duidelijkheid over te verschaffen.

Elektrische installatie (ontbreken van dubbele wandcontactdozen (‘wcd’) in ruimtes 1.02, 1.06, 1.09, 0,16 en 0.17, elektra keuken 0.14 niet conform, ontbreken van: drie meterkastgroepenkaart, tweemaal krachtgroep in ruimte 0.12, schakeling buitenverlichting, lichtpunt carport, elektra voeding voor hek, dubbele wcd en kwh-meter, schakeling buitenverlichting)

4.34.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] ter zake van deze posten tekort geschoten is en daartoe verwezen naar de offerte van [onderneming 6] van 24 oktober 2020. [eiseres] heeft de stellingen van [gedaagde] bestreden een aangevoerd dat:
- a) in ruimte 1.02 twee enkele stopcontacten zijn geplaatst wat neerkomt op een dubbele;

- b) wcd in ruimte 1.06 is aangebracht;

- c) wcd in ruimte 1.09 is aangebracht en staat op foto 5781 van rapport [onderneming 4] ;

- d) wcd in ruimtes 0.16 en 0.17 zijn aangebracht;

- e) de aansluitpunten in de keuken juist zijn aangebracht en dat dat is te zien op de foto’s op p. 11 en 12 van het rapport [onderneming 4] ;

- f) de groepenkaart in de meterkast ligt;

- g) de twee krachtgroepen vanwege de andere opstelplaats van de boiler niet in ruimte 0.12 maar in ruimte 2.14 zijn geplaatst zoals is te zien op foto 5874 van het rapport van [onderneming 4] ;

- h) de schakeling buitenverlichting is aangebracht;

- i) er geen carport is en dus ook geen lichtpunt carport;

- j) de voedingskabel voor het hek is aangebracht;

- k) twee kwh-meters ontbreken en daarvoor € 200 is gecrediteerd en ten aanzien van de dubbele wcd heeft [eiseres] geen verweer gevoerd;

- l) de datakabels zijn aangebracht, [eiseres] heeft op het punt van het ontbreken van de buitenverlichting en de schakelaar geen verweer gevoerd.
Ten aanzien van a heeft [gedaagde] niet betwist dat twee enkele stopcontacten feitelijk neerkomen op een dubbele. Ten aanzien van b, c, d, e, h, i en j dient [gedaagde] de tekortkoming te bewijzen.

Ten aanzien van f is van een tekortkoming geen sprake omdat [eiseres] heeft aangeboden desgevraagd een nieuwe kaart te verstrekken. Ook betreffende g is niet gebleken van een tekortkoming omdat [gedaagde] de steekhoudende uitleg van [eiseres] niet weersproken heeft. Wel is van een tekortkoming sprake betreffende k en l. [eiseres] is gehouden tot schadevergoeding waarbij rekening moet worden gehouden met het bedrag € 200 als gevolg het ontbreken van twee kwh-meters. [eiseres] heeft geen verweer gevoerd tegen de door [gedaagde] gestelde schade voor de buitenverlichting. Dit betekent dat daarvoor het bedrag van € 300 zal worden toegewezen.

Binnenkozijnen staal en binnendeuren

4.35.

Onder nr. 42 en 43 van de conclusie van antwoord in conventie heeft [gedaagde] de niet-levering van respectievelijk twee binnenkozijnen en binnendeuren met hang- en sluitwerk aan de orde gesteld. Het onderwerp binnenkozijnen en binnendeuren heeft zij reeds besproken in nr. 17 van diezelfde conclusie. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt wat het verschil is tussen de feitelijke grondslag van de door haar gepretendeerde vorderingen in nr. 17 en in de nrs. 42 en 43 waar het de binnendeuren en - kozijnen betreft. Het onderwerp binnendeuren en -kozijnen is door de rechtbank in nr. 24 reeds volledig beoordeeld.

Hang- en sluitwerk

4.36.

[gedaagde] heeft gesteld dat op vijf deuren het hang- en sluitwerk niet aangebracht was. Zij had drie cijfersloten uitgezocht maar de monteur van [eiseres] vertelde haar die niet te kunnen monteren omdat hij dat ‘niet aandurfde’ in verband met de kans op beschadiging van de kozijnen. Dat bleek onjuist omdat een andere aannemer de betreffende sloten wel bleek te kunnen monteren. Het is de rechtbank niet duidelijk of de drie ontbrekende cijfersloten zijn begrepen in de vijf deuren waarvan het hang- en sluitwerk zou ontbreken.
Wat precies het minderwerk is waarop [eiseres] zich beroept is de rechtbank evenmin duidelijk. [eiseres] heeft erkend dat zij drie sloten niet gemonteerd heeft en dat zij bij de afrekening van de stelpost voor hang- en sluitwerk rekening gehouden heeft gehouden met de drie niet geplaatste cijfersloten. Zij heeft daartoe verwezen naar MM-0026 betreffende het hang- en sluitwerk. Uit dat overzicht blijkt niet in welke mate de kosten voor de montage van het hang -en sluitwerk als minder werk verrekend is. [gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat de montagekosten zoals opgenomen in de calculaties betrokken dienen te worden bij de afrekening van het minder werk. In combinatie met het debat over de binnen- en brandwerende deuren acht de rechtbank het debat over het hang en sluitwerk onvoldoende duidelijk om hierin een beslissing te kunnen nemen. Partijen dienen hun stellingen duidelijker te onderbouwen.

Ventilatierooster

4.37.

De hobbyruimte is niet voorzien van een ventilatierooster. [eiseres] stelt dat het aanbrengen daarvan in die ruimte niet in de tekeningen van de architect stond. [gedaagde] heeft dit zonder feitelijke onderbouwing (bijvoorbeeld door middel van een afschrift van de tekening van de architect) betwist en gesteld dat ook de eisen van deugdelijk werk met zich brengen dat een hobbyruimte van een ventilatierooster voorzien moet zijn. Op [gedaagde] rust het bewijs dat het ontbreken van een ventilatierooster een tekortkoming van [eiseres] oplevert.

Deurkozijn met zijlicht

4.38.

Over deze post heeft [gedaagde] gesteld dat [eiseres] die niet heeft uitgevoerd en dat uit de creditfactuur van 8 december 2021 en de specificatie ( MM-0018 ) daarbij, de erkenning van [eiseres] blijkt dat zij het daarbij behorende bedrag zoals opgenomen in de calculatie moet terug betalen. [gedaagde] heeft betwist dat van minder werk sprake is. [eiseres] heeft zich op minder werk beroepen en volstaan met de verwijzing naar de afrekening van 8 december 2021, MM-0018 . Omdat [gedaagde] betwist dat van minder werk sprake is, zal [eiseres] dat moeten bewijzen. [eiseres] heeft geen feiten gesteld waarvan het bewijs met zich brengt dat deze post als minder werk is overeengekomen. Dit betekent dat sprake is van een tekortkoming.

Schoonmaakosten

4.39.

[eiseres] heeft erkend dat voor deze post nog een bedrag van € 1.200 als minder werk in mindering gebracht moet worden.

Oplevering, herstel opleverpunten en nazorg

4.40.

Volgens [gedaagde] moet voor deze post nog € 1.092 als minder werk gecrediteerd worden. Dit is door [eiseres] niet bestreden.

Meer werk loodgieter [onderneming 5] en [onderneming 6]

4.41.

Het meer werk van [onderneming 5] (€ 1.727) en [onderneming 6] (€ 6.873,90) is opgenomen in de factuur van [eiseres] van 26 februari 2021 met een totaal bedrag van € 15.804,79. Die factuur is door [gedaagde] betaald. [gedaagde] stelt dat zij dit in goed vertrouwen heeft gedaan omdat [eiseres] haar had toegezegd dat zij van dat meer werk nog een nadere specificatie zou ontvangen. Die specificatie zou zij nooit hebben ontvangen. [eiseres] heeft het meer werk toegelicht aan de hand van het verschil tussen het totale bedrag ( € 150.694, waarin begrepen een stelpost voor installatiewerk van € 25.000 ) dat in de calculaties is opgenomen voor de werkzaamheden van [onderneming 5] en [onderneming 6] en het totale bedrag van de definitieve offertes van [onderneming 5] en [onderneming 6] (€ 158.512). Het verschil tussen beide bedragen (€ 7.818) heeft [eiseres] met 10% opslag verhoogd (€ 8.599) en dat bedrag heeft zij als meer werk [onderneming 5] en meer werk [onderneming 6] gesplitst. Deze uitleg van [eiseres] is steekhoudend temeer omdat ook [gedaagde] uitgaat van de toepassing van de definitieve offertes van [onderneming 6] en [onderneming 5] . Gegeven deze uitleg had [gedaagde] niet kunnen volstaan met de enkele reactie dat zij bij haar betwisting blijft. Immers zij vordert het betreffende bedrag terug. Op haar rust dan ook ten aanzien van de betwisting van de uitleg van [eiseres] de stelplicht. Daar heeft zij niet aan voldaan. Van onverschuldigde betaling is geen sprake. Voorts meent [gedaagde] recht te hebben op € 18.750,58 op grond van de afrekening van de stelpost ‘installatiewerk’ op p. 12 van de calculatie van het bijgebouw. Zij gaat daarbij kennelijk van de veronderstelling uit dat die stelpost alleen betrekking heeft op het elektrisch installatiewerk door [onderneming 6] . De juistheid van dat uitgangspunt blijkt niet uit de calculatie omdat in de calculatie van het hoofdgebouw de offertes van [onderneming 6] en [onderneming 5] in de specificatie van de post ‘installatiewerken’ staan genoemd. [gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij de post ‘installatiewerk’ in de calculatie van het bijgebouw heeft opgevat als zou die alleen betrekking hebben op het technisch installatiewerk door [onderneming 6] . [gedaagde] heeft mitsdien ook geen vordering uit de afrekening van de stelpost.

Aankoop gevelsteen

4.42.

[gedaagde] vordert € 4.758,93 van [eiseres] terug. Dat bedrag heeft [eiseres] aan [gedaagde] gefactureerd op 26 februari 2021 welke factuur door [gedaagde] is voldaan. Ook hier gaat het dus om een vordering uit onverschuldigde betaling van [gedaagde] . [gedaagde] stelt dat de levering van baksteen voor de buitengevel een stelpost is en dat daarvoor in totaal een bedrag van

€ 13.816,80 is opgenomen in de calculaties. Zij baseert haar vordering op de grond dat zij van [eiseres] nooit een onderbouwde afrekening van deze stelpost heeft ontvangen terwijl zij [eiseres] daar wel om heeft verzocht. Ook zou [eiseres] 30 pallets met gevelstenen, waarvan 28 pallets nog in de verpakking, op de bouwplaats hebben achter gelaten. [eiseres] heeft toegelicht dat [gedaagde] een duurdere steen heeft uitgezocht dan begroot. [eiseres] stelt een bedrag te hebben begroot van € 13.731. Dit komt vrijwel overeen met de berekening van [gedaagde] . [eiseres] heeft bij akte (na de 2de comparitie) een factuur in het geding gebracht van [onderneming 9] waarin is opgenomen 37.620 gevelsteen MK1015 voor een totaal bedrag van € 18.621,90. Aan de hand daarvan heeft zij het aan [gedaagde] in rekening gebrachte bedrag van € 4.758 toegelicht. Dat bedrag is lager dan het verschil (18.621 – 13.731 = € 4.890). Deze uitleg is door [gedaagde] verder inhoudelijk niet steekhoudend bestreden. Dat had vanwege haar stelplicht wel gemoeten. Zij heeft het bedrag destijds niet onverschuldigd voldaan. [gedaagde] heeft een tweede grondslag voor haar vordering tot terugbetaling van

€ 4.758,93 aangevoerd en die betreft het aantal stenen dat door [eiseres] niet is gebruikt. Zij verwijst daarvoor naar diverse foto’s. [eiseres] heeft bestreden dat een groot aantal stenen niet gebruikt, en op de bouwplaats achtergebleven is. Op de foto’s die [gedaagde] als productie 21 in het geding heeft gebracht is een heel beperkt aantal stenen in een zak te zien. Op de foto’s op p. 4 van het rapport van [onderneming 3] van 5 juli 2022 is een groot aantal pallets met in plastic verpakte stenen te zien. Het debat tussen partijen over de afrekening van de resterende partij stenen acht de rechtbank onvoldoende uitgekristalliseerd om daarin een beslissing te nemen. De vraag of [gedaagde] ten aanzien van de niet gebuikte en door [eiseres] afgevoerde stenen recht heeft op een vergoeding blijft dus nog onbeantwoord.

De dakpannen

4.43.

[gedaagde] vordert € 473,66 van [eiseres] terug. Dat bedrag heeft [eiseres] aan [gedaagde] gefactureerd op 26 februari 2021, welke factuur door [gedaagde] is voldaan. Ook hier gaat het dus om een vordering uit onverschuldigde betaling van [gedaagde] . Als grondslag heeft zij aangevoerd dat het haar niet duidelijk is waarom zij een extra bedrag voor de dakpannen heeft moeten betalen. [eiseres] heeft daarvoor als verklaring gegeven dat [gedaagde] op 26 november 2020 in de showroom van [onderneming 9] gekozen heeft voor een verglaasde dakpan die duurder is dan in de calculatie was voorzien. Dit is door [gedaagde] niet bestreden. Dit betekent dat er sprake is van meer werk dat door [gedaagde] is geaccepteerd. Nu zij het betreffende bedrag heeft voldaan kan zij dat niet terugvorderen met enkele de stelling dat haar de berekening van het bedrag niet duidelijk is. Ook ten aanzien van de dakpannen stelt [gedaagde] dat zij recht heeft op terugbetaling van het bedrag omdat er een grote partij dakpannen op het terrein zou zijn achtergebleven. Dat is door [eiseres] betwist. Op de foto’s waarnaar [gedaagde] verwijst is niet te zien dat er op de bouwplaats dakpannen, laat staan in een grote hoeveelheid, zijn achtergebleven. [gedaagde] heeft onvoldoende feiten gesteld over die hoeveelheid. Dit leidt tot afwijzing van haar vordering.

Meer werk heipalen, extra staal en stalen liggers in zoldervloer

4.44.

[gedaagde] vordert € 16.970,80 van [eiseres] terug. Dat bedrag heeft [eiseres] aan [gedaagde] gefactureerd op 26 februari 2021, welke factuur door [gedaagde] is voldaan. Ook hier gaat het om een vordering uit onverschuldigde betaling van [gedaagde] . Als grondslag heeft zij aangevoerd dat het haar niet duidelijk is waarom zij voor deze posten extra heeft moeten betalen. Zij heeft dat nader toegelicht. Zij heeft betwist dat er na de totstandkoming van de aannemingsovereenkomst sprake is geweest van een wijziging in de draagconstructie als gevolg van het toevoegen van een uitbouw waardoor meer heipalen, staal en stalen liggers noodzakelijk waren. Die uitbouw behoorde al tot de tekeningen bij het opstellen van de contractstukken waarin voor de heipalen, het staal en de stalen liggers geen stelposten zijn opgenomen. Kortom zij meent dat haar ten onrechte ten aanzien van deze posten meerwerk in rekening is gebracht. [eiseres] heeft aangevoerd:
- dat na het sluiten van de overeenkomsten een uitbouw aan de woning is toegevoegd waardoor een draagmuur verviel en een vervangende constructie noodzakelijk was;

- dat dit bevestiging vindt in de definitieve tekeningen die [eiseres] op 8 oktober 2020 van [onderneming 1] ontving en in de inhoud van de e-mail waarin [G] schrijft:
“(..) de definitieve tekeningen en aangepaste constructie (met uitbreiding achterzijde en intern enkele aanpassingen) van woning [gedaagde] ”en in de e-mail van 15 oktober 2020 van [G] aan [C] , waarin staat:
“Hierbij zend ik je de constructieve tekeningen met de achteruitbouw die wij van de constructeur hebben ontvangen”.
Voorts heeft [eiseres] bewijsstukken in het geding gebracht, te weten:
- een palenplan van 5 maart 2020 van [onderneming 10] B.V. met 49 heipalen en de offerte van [onderneming 11] B.V. van 24 februari 2020 voor een bedrag van € 11.975;
- een palenplan van 14 oktober 2020 van [onderneming 10] B.V. met 54 heipalen en de offerte van [onderneming 11] B.V. van 9 oktober 2020 voor een bedrag van € 19.950;

- een constructietekening van het staalwerk van 5 maart 2020 van [onderneming 10] B.V.;

- de factuur van [onderneming 11] B.V. van 18 december 2020 met een bedrag van

€ 20.170;

- de twee facturen van [onderneming 12] van 6 april 2021 voor € 18.500 en € 4.262.

Uit deze bewijsstukken volgt dat medio oktober 2020 bleek van een aangepaste constructie met betrekking tot de uitbouw, welke constructieaanpassing [eiseres] eerst toen bereikte. Ook blijkt dat naar aanleiding van die aanpassing [eiseres] aan [onderneming 10] B.V. een nieuw palenplan heeft verzocht en dat uit dat plan blijkt dat een groter aantal heipalen noodzakelijk was. Niet duidelijk is gebleken in welke mate als gevolg van die aanpassing extra staal en stalen liggers noodzakelijk waren. [gedaagde] heeft betoogd dat de uitbouw reeds op de oorspronkelijke tekening zou hebben gestaan. De juistheid van die stelling kan in het midden gelaten worden omdat ook indien dat juist zou zijn, dat onverlet laat dat gebleken is dat de architect van [gedaagde] medio oktober aangepaste constructietekeningen heeft gestuurd. Die aanpassing geldt als op verzoek van [gedaagde] gedaan en die heeft in ieder geval wat de heipalen betreft geleid tot een extra verzwaarde constructie. Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat ten aanzien van de heipalen het meer werk is komen vast te staan. Ten aanzien van het staal en de stalen liggers is dat nog niet het geval. [eiseres] zal, overeenkomstig haar aanbod, in de gelegenheid gesteld worden te bewijzen dat het meer werk ten aanzien van het staal en de stalenliggers het gevolg is van de constructieve aanpassing die haar medio oktober van [onderneming 1] bereikte.

De opslag over de stelposten ‘brandmeldinstallatie’

4.45.

[gedaagde] stelt dat over het totale bedrag van deze stelposten (€ 18.500) de opslag (algemene kosten, risico, winst en verzekering) van 13,3% nog verrekend moet worden. Dit is door [eiseres] niet bestreden omdat zij heeft volstaan met het verweer dat het bedrag van
€ 18.500 gecrediteerd is. De opslag komt neer op € 2.460,50.

Het bovenstaande samenvattend

4.46.

De nummers verwijzen naar die door [gedaagde] in de conclusie van antwoord zijn gehanteerd:
2. [gedaagde] heeft op grond van tekortkoming recht op een schadevergoeding (zie nr. 4.13);

7. [gedaagde] heeft recht op € 1.904 wegens minder werk trappen (zie nr. 4.17);

8. Ten aanzien van de dagkanten kozijnen en het plaatsen vensterbanken is er sprake van een tekortkoming. [gedaagde] heeft recht op schadevergoeding (zie nr. 4.18);
10. [gedaagde] zal moeten bewijzen dat er ten aanzien van de voegvullingen sprake is van een tekortkoming (zie nr. 4.19);

11. [gedaagde] heeft recht op € 342,30 minder werk kuststof dorpels (zie nr. 4.20);

17. [eiseres] moet de afspraak over het minder werk bewijzen met betrekking tot de binnen- en brandvertragende deuren en de kozijnen en de wijziging van de opdekdeuren in stompe deuren. [gedaagde] zal moeten bewijzen dat er sprake is van een tekortkoming omdat [eiseres] behalve de 2 brandvertragende deuren en 2 binnendeuren, ook 3 binnen- en 1 brandvertragende deur niet geleverd heeft (zie nr. 4.24);

19. [eiseres] moet bewijzen dat zij met [gedaagde] ten aanzien van de buitenkozijnen heeft afgesproken dat die geen houtnerfstructuur zouden hebben maar geplaatst zouden worden in de uitvoering “RAL9016 glad (geen folie)” en als [eiseres] dat bewijs niet leveren kan dan dient [gedaagde] te bewijzen dat zij als gevolg van een tekortkoming een schade van € 15.000 heeft geleden (zie nr. 4.25);
20. [gedaagde] heeft recht op € 5.204,64 vanwege ten onrechte berekend meer werk voor de vervanging van de boeidelen (zie nr. 4.26);

22. [eiseres] zal moeten bewijzen dat ten aanzien van het pannenrek sprake is van meer werk. [gedaagde] heeft recht € 5.470,73 minder werk dakkapel (zie nr. 4.28);

24, 25, 26 ,27, 28 en 32. Ten aanzien van het aftimmeren kanalen, plafond binnenkozijnen, multiplex plafonds meterkasten, aftimmeren muurplaat, uitvlakken dekvloer kamer nr. 2.09 en de omtimmering van de vloerverwarming is er sprake van een tekortkoming door [eiseres] op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op schadevergoeding (zie nr. 4.30);

29, 31, 34, 27, 39, 41 en 46. Ten aanzien van het op hoogte brengen van de wateraansluitingen is er sprake van een tekortkoming van [eiseres] op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op een schade vergoeding (zie nr. 4.31);

30. [eiseres] dient duidelijk uit te leggen dat op foto 5833 de wateraansluiting in de badkamer 2.11 is te zien (zie nr. 4.32);

33. [eiseres] dient haar stelling dat de geplaatste binnenwand op verzoek van [gedaagde] is verwijderd te bewijzen (zie nr. 4.33);

35, 36, 40, 44, 47, 48, 49, 50, 51, 54, 55 en 56. [gedaagde] dient te bewijzen dat:
- wcd in ruimtes 1.06, 1.09, 0.16 en 0.17 niet zijn aangebracht;

- de aansluitpunten in de keuken niet juist zijn aangebracht;

- de schakeling voor de buitenverlichting niet is aangebracht;

- een lichtpunt in een carport aangebracht had moeten worden;

- de voedingskabel voor het hek niet is aangebracht.
[gedaagde] heeft recht op een schadevergoeding van € 300 vanwege de buitenverlichting (zie nr. 4.34).

52. [gedaagde] dient te bewijzen dat het ontbreken van een ventilatierooster een tekortkoming van [eiseres] oplevert (zie nr. 4.37);

53. Ten aanzien van het niet leveren van het deurkozijn met zijlicht is er sprake van een tekortkoming van [eiseres] , [gedaagde] heeft recht op schadevergoeding (zie nr. 4.38);

57. [gedaagde] heeft recht op € 1.200 voor minder werk schoonmaakkosten en op € 1.092 voor minder werk oplevering, herstel opleverpunten en nazorg (zie nr. 4.39 en 4:40);

60. Over de afrekening van de resterende partij stenen dienen partijen zich nader uit te laten;

63 en 64. [eiseres] dient te bewijzen dat het door haar opgevoerde meer werk ten aanzien van het staal en de stalenliggers het gevolg is van de constructieve aanpassing die haar medio oktober van [onderneming 1] bereikte (zie nr. 4.44);

69. [gedaagde] heeft recht op € 2.460,50 voor de afrekening van de opslag over de stelpost brandmeldinstallatie (zie nr. 4.45):

70. Partijen dienen hun wederzijdse stellingen ten aanzien van het hang – en sluitwerk nader te verduidelijken (zie nr. 4.36).

De financiële gevolgen

4.47.

Dit betekent voorlopig dat [gedaagde] recht heeft op € 12.503,44. Zij heeft ook recht op een nader vast te stellen schadevergoeding in verband met de posten:

- de radiatoren in de douches;
- de dagkanten kozijnen en het plaatsen vensterbanken;
- het aftimmeren kanalen, plafond binnenkozijnen, multiplex plafonds meterkasten, aftimmeren muurplaat, uitvlakken dekvloer kamer nr. 2.09 en de omtimmering van de vloerverwarming;

- het op hoogte brengen van de wateraansluitingen;

- het niet leveren van het deurkozijn met zijlicht.
Het is na de vermeerdering van de eis in reconventie voor de rechtbank niet duidelijk welke schade zij voor de afzonderlijke posten vordert. [gedaagde] zal dat duidelijker moeten aangeven. [eiseres] heeft tegen de berekening van de schade bezwaar gemaakt, in het bijzonder vanwege de berekende opslagen. Als uitgangspunt voor de schadeberekening geldt dat [eiseres] niet creditering van het voor de betreffende post gecalculeerde bedrag
ende volledige aanschaf-en montagekosten van de betreffende post kan vorderen. De schade is het saldo van beide bedragen.

Het verdere verloop van de procedure

4.48.

Vanwege het door beide partijen te leveren bewijs op diverse punten kan de rechtbank in conventie noch in reconventie een eindbeslissing nemen. Omdat het financiële belang bij een aantal posten gering lijkt, kan de rechtbank het zich voorstellen dat [eiseres] en [gedaagde] ten aanzien daarvan afzien van bewijslevering. Ook is denkbaar dat partijen na dit tussenvonnis over nog openstaande posten met elkaar in overleg willen treden. Het is om deze redenen dat de rechtbank het verstandig acht de zaak naar de rol te verwijzen en partijen te verzoeken zich dan uit te laten over het door ieder van hen gewenste vervolg van de procedure. Als zij kiezen voor bewijslevering, dan dienen zij aan te geven welk bewijs zij wensen te leveren en op welke wijze (het horen van getuigen en of het in het geding brengen van stukken) zij dat wensen te doen. Indien partijen ten aanzien van het verdere verloop van de procedure overleg met de rechtbank over de te voeren regie wensen, dan kunnen zij, mits eenstemmig, de rechtbank verzoeken (via Teams) een online bespreking te plannen met de advocaten en, indien zij dat wensen, ook partijen.

Overige beslissingen

4.49.

Voor het overige zal de rechtbank de verdere beoordeling van de geschilpunten in conventie en reconventie tussen partijen aanhouden.

5.De beslissing

De rechtbank verwijst de zaak naar de rol van 23 augustus 2023 voor uitlaten door beide partijen over het door hen gewenste verdere proces verloop zoals aangegeven in nr. 4.48.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.