Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10601244 UC EXPL 23-4668 MS/1270
Vonnis van 17 januari 2024
inzake
de stichting
Stichting Samenwerkende Publieke Omroepen Midden Nederland,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen de Stichting,
eisende partij,
gemachtigde: I. Zuidland (Van Loon Incasso Advocaten),
tegen:
[gedaagde] , m.h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
De Stichting heeft een dagvaarding met producties ingediend en [gedaagde] een conclusie van antwoord met producties. Beide partijen hebben daarna nog een nadere conclusie met producties in het geding gebracht.
1.2.
Op 11 december 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar namens de Stichting zijn verschenen de heer [A] (hierna: [A] ), [functie 1] van de Stichting, en de heer [B] , [functie 2] bij de Stichting. [gedaagde] is ook verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben op elkaar kunnen reageren. Zij hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De feiten
2.1.
De Stichting verhuurt sinds 1 juli 2016 aan [gedaagde] kantoorruimte en parkeerplaatsen aan de [adres] in [plaats] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is onder meer bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 juli wordt aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen. Op grond van artikel 17.1 van de algemene bepalingen vindt de wijziging van de huurprijs plaats op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex.
2.3.
In artikel 18.8 van de algemene bepalingen is bepaald dat verhuurder het recht heeft het door huurder verschuldigde voorschot aan te passen aan de door hem verwachte kosten.
2.4.
[gedaagde] betaalde vanaf 1 juli 2022 een huur inclusief servicekosten van € 1.534,92 inclusief btw per maand. De servicekosten werden daarbij berekend op basis van € 40,-- per m2 per jaar.
2.5.
De Stichting heeft [gedaagde] bij brief van 8 november 2022 meegedeeld dat zij het voorschot voor de servicekosten vanaf 2023 zal verhogen naar € 80,-- per m2 per jaar en dat zij daarnaast - in afwijking van de huurovereenkomst - per 1 januari 2023 alle huurtarieven met 4,8% zal indexeren. De Stichting heeft daarbij aangegeven dat zij ervan uitgaat dat [gedaagde] hiermee instemt als zij binnen 14 dagen geen tegenbericht van [gedaagde] heeft ontvangen.
2.6.
[gedaagde] heeft de Stichting bij e-mail van 18 november 2022 gevraagd naar de onderbouwing van de huurverhoging per 1 januari 2023. De Stichting heeft bij e-mail van 20 november 2022 uitgelegd dat indexatie in de overeenkomst is opgenomen en gebruikelijk is. [gedaagde] is bij e-mail van 9 december 2022 op de huurindexatie teruggekomen en heeft de Stichting erop gewezen dat zij de huurders van tevoren op de hoogte dient te stellen van de veranderingen en de indexaties in de huurprijzen. Op 14 december 2022 heeft er een gesprek tussen [gedaagde] en [A] plaatsgevonden.
2.7.
Partijen hadden daarnaast een geschil over de vraag hoeveel huur [gedaagde] over de voorgaande periode nog aan de Stichting verschuldigd was. De Stichting heeft bij e-mail van 22 november 2022 aan [gedaagde] geschreven dat zij bereid is een bedrag van € 2.851,39 kwijt te schelden op de voorwaarde dat [gedaagde] voortaan de facturen tijdig en volledig zou betalen. [gedaagde] is hier bij e-mail van 9 december 2022 mee akkoord gegaan.
2.8.
De Stichting heeft per 1 januari 2023 maandelijks een huur inclusief servicekosten van € 1.845,58 inclusief btw bij [gedaagde] in rekening gebracht. [gedaagde] heeft de facturen voor de maanden januari en februari 2023 betaald, maar heeft van de facturen voor de maanden maart, april en mei 2023 telkens een bedrag van € 310,66 onbetaald gelaten. Dit is (afgerond) het verschil tussen de huur vóór en de huur na 1 januari 2023.
2.9.
De Stichting heeft [gedaagde] verschillende malen verzocht de volledige huurtermijnen te betalen en heeft ervoor gewaarschuwd dat de kwijtschelding van het bedrag van € 2.851,39 anders komt te vervallen. [gedaagde] heeft de volledige huurtermijnen echter niet betaald. De Stichting heeft daarom bij brief van 25 april 2023 ook aanspraak gemaakt op betaling van het (eerder kwijtgescholden) bedrag van € 2.851,39.
2.10.
De Stichting heeft de huurovereenkomst inmiddels opgezegd, waardoor deze met ingang van 1 juli 2025 zal eindigen.
3.Het geschil en de beoordeling daarvan
De vordering
3.1.
De Stichting vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 4.368,79, bestaande uit € 3.783,37 aan hoofdsom, € 71,08 aan wettelijke handelsrente tot 27 juni 2023, € 503,34 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 11,-- voor kosten van derden (extracten, deurwaarder etc.), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom vanaf 27 juni 2023 tot aan de dag van algehele voldoening en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
De hoofdsom waarvan de Stichting betaling vordert, bestaat uit de achterstallige huur over de maanden maart, april en mei 2023 van € 931,98 (3 x € 310,66) en het kwijtgescholden bedrag van € 2.851,39.
3.3.
De vordering tot betaling van de achterstallige huur van € 931,98 bestaat uit (afgerond) het verschil tussen de huur vóór en na 1 januari 2023 dat [gedaagde] onbetaald heeft gelaten. Blijkens de facturen van de huur over de maanden juli 2022 en januari 2023 die [gedaagde] in het geding heeft gebracht, gaat het om een bedrag van € 90,30 (3 x € 30,10) voor de huur van de kantoorruimte en de parkeerplaatsen (hierna: de kale huur) en een bedrag van € 841,65 (3 x 280,55) voor het voorschot op de servicekosten.
De kale huur
3.4.
De Stichting stelt ter onderbouwing van haar vordering tot betaling van de achterstallige kale huur dat zij [gedaagde] bij brief van 8 november 2022 heeft meegedeeld dat zij de huur in afwijking van de huurovereenkomst niet per 1 juli 2023 zou indexeren maar al per 1 januari 2023. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij dit heeft gedaan om de verschillende indexatietermijnen van haar huurders gelijk te trekken en zo haar administratieve lasten te verlagen. De Stichting stelt dat [gedaagde] hier geen bezwaar tegen heeft gemaakt en dat [gedaagde] de geïndexeerde huur daarom moet betalen.
3.5.
[gedaagde] stelt dat zij de huurverhoging per 1 januari 2023 niet hoeft te betalen, omdat de huur op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst alleen per 1 juli geïndexeerd mag worden. Zij wijst erop dat zij wel degelijk bezwaar heeft gemaakt tegen deze huurverhoging en verwijst hiervoor naar haar e-mails aan de Stichting van 20 november 2022 en 9 december 2022. Zij stelt dat zij ook in het overleg met [A] op 14 december 2022 over de huurverhoging heeft gesproken.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat het de Stichting op grond van de e-mails van [gedaagde] van 20 november 2022 en 9 december 2022 redelijkerwijs duidelijk had moeten zijn dat [gedaagde] bezwaar had tegen de indexatie van de kale huur per 1 januari 2023 en dat zij hiermee niet (stilzwijgend) heeft ingestemd. Dit betekent dat de Stichting op grond van de huurovereenkomst de kale huur niet per 1 januari 2023 had mogen indexeren en dat [gedaagde] niet gehouden was deze huurverhoging te betalen. Het bedrag van € 90,30 is daarom niet toewijsbaar.
De servicekosten
3.7.
De Stichting stelt zich op het standpunt dat zij het voorschot op de servicekosten per 1 januari 2023 mocht verhogen, dat [gedaagde] dit voorschot daarom verschuldigd is en ten onrechte heeft nagelaten de verhoging te betalen.
3.8.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ook het voorschot op de servicekosten pas per 1 juli 2023 verhoogd mocht worden. Zij heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij het met de verhoging van het voorschot eens is op basis van vertrouwen, maar dat zij geen onderbouwing daarvan heeft. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij over de afgelopen jaren in strijd met artikel 18.4 van de algemene bepalingen nooit een afrekening van de servicekosten van de Stichting heeft ontvangen. Zij heeft op haar verzoek op 14 april 2023 een overzicht van de servicekosten van 2021 en 2022 van de Stichting gekregen, maar dit overzicht is volgens [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Dit geldt ook voor de tussentijdse afrekening van de servicekosten over de periode januari tot juli 2023 die zij op 14 augustus 2023 van de Stichting heeft ontvangen. Omdat er geen eerdere berekeningen zijn, is een vergelijking volgens [gedaagde] ook niet mogelijk.
3.9.
De Stichting heeft met betrekking tot het bezwaar van [gedaagde] tegen de in haar ogen onvoldoende onderbouwing van het voorschot toegelicht dat de servicekosten over 2021 en 2022 hoger zijn uitgevallen dan het in rekening gebrachte voorschot. Zij heeft deze kosten gezien de hoge inflatie niet bij haar huurders in rekening gebracht en heeft daarom geen afrekening van de servicekosten over 2021 en 2022 aan haar huurders gestuurd. Op verzoek van [gedaagde] is een overzicht van de daadwerkelijke servicekosten over 2021 en 2022 met haar gedeeld. [gedaagde] heeft dit overzicht echter niet geaccepteerd. De Stichting stelt dat haar accountant voor deze cijfers een goedkeurende controleverklaring heeft afgegeven en wijst erop dat zij nooit een onderbouwd overzicht van [gedaagde] zelf heeft ontvangen.
3.10.
De kantonrechter overweegt dat de Stichting op grond van artikel 18.8 van de algemene bepalingen bevoegd was het voorschot op de servicekosten per 1 januari 2023 te verhogen. De kantonrechter stelt verder vast dat [gedaagde] geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd tegen de hoogte van dit voorschot. Zij stelt alleen dat zij de juistheid van het voorschot aan de hand van de door de Stichting verstrekte cijfers niet kan beoordelen. Omdat [gedaagde] geen (juridische) consequenties heeft verbonden aan haar klacht dat zij de juistheid van het voorschot niet kan beoordelen en dit bovendien gaat om het voorschot in het verleden en niet de huidige verhoging, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van het in rekening gebrachte voorschot. Dit betekent dat [gedaagde] het verhoogde voorschot over de maanden maart, april en mei 2023 ten onrechte niet heeft betaald. De vordering tot betaling van dit voorschot van in totaal € 841,65 (3 x 280,55) wordt daarom toegewezen. De gevorderde wettelijke handelsrente zal over dit bedrag worden toegewezen vanaf de opeisbaarheid van de betreffende huurtermijnen tot de dag van voldoening.
Het kwijtgescholden bedrag
3.11.
De Stichting stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] het kwijtgescholden bedrag van € 2.851,39 aan haar moet betalen omdat [gedaagde] niet aan de voorwaarde heeft voldaan dat zij
de facturen voortaan tijdig en volledig zou betalen. De Stichting stelt in dit verband dat [gedaagde] vrijwel na de gemaakte afspraak weer een achterstand heeft laten ontstaan door de huur voor januari 2023 te laat te betalen en in de maanden maart, april en mei 2023 bovendien ook nog eens te weinig heeft betaald. De kwijtschelding is daarom volgens de Stichting komen te vervallen.
3.12.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij het kwijtgescholden bedrag niet aan de Stichting hoeft terug te betalen. Zij stelt dat de kwijtschelding verband houdt met een erkenning van fouten die de Stichting heeft gemaakt. De Stichting heeft haar namelijk in het verleden een huurkorting beloofd maar heeft daarvoor nooit creditnota’s aangemaakt. [gedaagde] betwist dat zij de afspraak om de huur voortaan tijdig en volledig te betalen niet is nagekomen, omdat deze afspraak volgens haar geen betrekking heeft op de in haar ogen onterechte verhoging van de huur en het voorschot op de servicekosten per 1 januari 2023.
3.13.
De kantonrechter stelt vast dat partijen, toen zij de afspraak maakten over de kwijtschelding van het bedrag van € 2.851,39, nog met elkaar in discussie waren over de juistheid en de onderbouwing van de huurverhoging die de Stichting in haar brief van 8 november 2022 had aangekondigd. Uit de e-mail van [gedaagde] van 9 december 2022, waarmee zij akkoord ging met het voorstel van de Stichting dat een bedrag van € 2.851,39 zou worden kwijtgescholden op de voorwaarde dat zij voortaan de facturen tijdig en volledig zou betalen, kan niet worden afgeleid dat [gedaagde] hiermee heeft berust in de huurverhoging per 1 januari 2023. De afspraak die partijen hebben gemaakt, moet daarom in redelijkheid zo worden uitgelegd dat aan de kwijtschelding niet de voorwaarde is verbonden dat [gedaagde] ook de huurverhoging die in haar ogen onterecht en onbegrijpelijk was, zou betalen. Het feit dat [gedaagde] de huurverhoging over de maanden maart, april en mei 2023 niet heeft betaald, kan er daarom niet toe leiden dat de gemaakte afspraak over de kwijtschelding is komen te vervallen. De te late betaling van een deel van de huur over januari 2023 is naar het oordeel van de kantonrechter van een te gering gewicht om als zelfstandige grond het vervallen van de kwijtschelding te kunnen rechtvaardigen. Deze vordering van de Stichting wordt daarom afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
3.14.
De Stichting vordert een bedrag van € 503,34 aan buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter is van oordeel dat de Stichting in redelijkheid buitengerechtelijke kosten heeft moeten maken om haar vordering op [gedaagde] (deels) voldaan te krijgen. Op basis van het toegewezen bedrag van € 841,65 wordt op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 126,25 redelijk geacht. Dit bedrag wordt toegewezen.
Proceskosten
3.15.
Nu partijen elk deels in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Het bedrag van € 11,-- voor kosten van derden (extracten, deurwaarder etc.) dat de Stichting heeft gevorderd valt onder de proceskosten en komt daarom voor rekening van de Stichting. De vordering tot betaling van dit bedrag wordt daarom afgewezen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan de Stichting tegen bewijs van kwijting te betalen € 967,90 (bestaande uit € 841,65 aan hoofdsom en € 126,25 aan buitengerechtelijke kosten), vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over € 841,65 vanaf de opeisbaarheid van de betreffende huurtermijnen tot de voldoening;
4.2.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt:
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken door mr. I.L. Rijnbout op 17 januari 2024.