Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2927
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 mei 2023 (de bestreden uitspraak) op 15 februari 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Namens de heffingsambtenaar is zijn gemachtigde verschenen, samen met taxateur [taxateur] . Na afloop van zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 januari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] vastgesteld op € 396.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
2. De heffingsambtenaar heeft met de bestreden uitspraak de WOZ-waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Beoordeling door de rechtbank
4. De woning is een drive-inwoning uit 2003, met een oppervlakte van 128 m² en een inpandige garage van 40 m². De woning ligt op een perceel van 186 m². Eiser is eigenaar van de woning.
5. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. Volgens hem kan de waarde maximaal € 340.000,- tot € 360.000,- zijn. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 396.000,-.
6. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix opgesteld waarin de woning van eiser wordt vergeleken met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Op basis van de verkoopcijfers komt de heffingsambtenaar tot een getaxeerde waarde voor de woning van eiser van € 414.000,-.
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikte uitgangspunten zijn voor de waardebepaling. Eiser vindt de referentiewoningen niet vergelijkbaar, maar de rechtbank is het daar niet mee eens. Referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn en er zijn veel overeenkomstige kenmerken met eisers woning. Het zijn allemaal drive-in woningen uit dezelfde bouwperiode en qua woon- en perceeloppervlakte zijn de verschillen niet te groot. Eiser vindt [adres 2] niet vergelijkbaar omdat de woning een dakopbouw heeft en daarmee meer vierkante meters woonoppervlakte, maar de rechtbank ziet dat daar rekening mee is gehouden. Uit het verkoopcijfer is, samen met de andere verkoopcijfers namelijk een prijs per vierkante meter berekend aan de hand van de verkoopcijfers, die voor de waardeontwikkeling zijn gecorrigeerd, en daaruit is een waarde per vierkante meter bepaald voor de woning. Vervolgens is de waarde van het hoofdgebouw van de woning berekend door de woningwaarde per vierkante meter te vermenigvuldigen met de woonoppervlakte die geldt voor eisers woning (128 m²). Er zijn ook andere verschillen, zoals de gebruiksoppervlakte en ligging, maar de rechtbank vindt op basis van de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.
9. Op de zitting is gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te gaan op de manier zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.