Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1758
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 315.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van
1 februari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard, maar de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 2 november 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder, hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De woning is een in 1930 gebouwde bovenwoning, met een berging van 21 m2 en een parkeerplek. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 144 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 289.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 315.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 3 juni 2020 voor € 268.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 oktober 2021 voor € 520.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 januari 2021 voor € 365.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 2 januari 2019 voor € 360.000,-.
Beoordeling van het geschil
Ingetrokken beroepsgronden
6. Op de zitting heeft eiser zijn beroepsgronden over de in bezwaar gehanteerde referentiewoningen [adres 6] en [adres 7] ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
7. Eiser stelt dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Hij voert aan dat verweerder de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
8. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift, ingekomen op 11 april 2022, met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken. In een e-mail van 16 mei 2022 worden door verweerder de grondstaffels toegestuurd alsook de gemiddelde indexatiepercentages van de referenties voor type woningen in de betreffende gemeente of waardegebied. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser tijdens de hoorzitting op 3 juni 2022 heeft verzocht om (ontbrekende) stukken in de zin van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Vervolgens heeft verweerder naar aanleiding van het verzoek in het kader van artikel 40 van Pro de Wet WOZ, dat door de gemachtigde van eiser niet alleen in zijn zaak maar in veel meer zaken is gedaan, per brief van 28 oktober 2022 de KOUDV-factoren met waardecorrecties en eenheidsprijzen voor dakkappelen, garages, bergingen en dergelijken verstrekt. In de brief van 28 oktober 2022 heeft verweerder eiser in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken zijn bezwaargronden aan te vullen. Vaststaat dat eiser, vóór het instellen van beroep op 16 maart 2023, zijn gronden niet heeft aangevuld dan wel heeft verzocht om (nog) ontbrekende stukken.
10. Uit de uitspraak van de meervoudige kamer van deze rechtbank [1] volgt dat als een belanghebbende eerder wel, maar in een later stadium van het proces (zoals op de hoorzitting) niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, ervan uit mag worden gegaan dat betrokkene de stukken kennelijk niet meer nodig heeft. Verweerder heeft op meerdere momenten (met de e-mail van 16 mei 2022 en de brief van 28 oktober 2022) de door eiser gevraagde gegevens toegestuurd. Eiser heeft na het verstrekken van stukken door verweerder, op de hoorzitting dan wel na de mogelijkheid om zijn bezwaargronden aan te vullen, niet aangeven dat hij nog steeds op de zaak betrekking hebbende stukken mist. Pas in het beroepschrift wordt het zeer algemene verzoek herhaald. Vervolgens geeft de gemachtigde van eiser eerst op de zitting aan om welke specifieke gegevens het zou gaan. Niet valt in te zien waarom eiser dit niet in een eerder stadium van het geding naar voren had kunnen brengen. Dit maakt dat de rechtbank deze beroepsgronden met betrekking tot artikel 40 van Pro de Wet WOZ buiten beschouwing laat, omdat het in strijd met de goede procesorde is ingebracht.
De WOZ-waarde van de woning
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
12. De eerste referentiewoning is zeer goed bruikbaar, omdat deze in hetzelfde appartementencomplex ligt gelegen en dus wat bouwjaar en uitstraling betreft goed vergelijkbaar is met de woning. Verder is de eerste referentie niet ver van de waardepeildatum verkocht. Over de tweede referentie heeft eiser aangevoerd dat niet uit de gegevens blijkt dat deze op de openbare markt is verkocht. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat uit de gegevens blijkt dat dit het geval is. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken, zodat de rechtbank verweerder hierin kan volgen. Over de vierde referentiewoning heeft eiser aangevoerd dat deze te ver van de waardepeildatum is verkocht. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het voorkeur heeft om een vergelijking dicht bij de waardepeildatum te gebruiken, maar de taxateur heeft toch aanleiding gezien om deze referentie te gebruiken omdat deze woning in hetzelfde appartementencomplex ligt, de gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar is en de kenmerken beter zijn. De rechtbank kan deze toelichting volgen en is van oordeel dat verweerder de referenties heeft kunnen gebruiken.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand en het slechte kwaliteitsniveau. Dit leidt ertoe dat verweerder de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld. Zo voert eiser aan dat de daken, muren en vloeren niet zijn geïsoleerd, dat sprake is van achterstallig schilderwerk en scheurvorming in de binnenmuren.
13. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kwaliteit, onderhoud en gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 2.028,-). [adres 2] heeft namelijk een m2-prijs van € 3.159,-,
[adres 3] heeft een m2-prijs van € 3.732,-, [adres 4] heeft een m2-prijs van € 3.411,- en [adres 5] heeft een m2prijs van € 3.057,-. Daarbij wordt verweerder ook in zijn stelling gevolgd dat de staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit van onderhavige woning en de eerste referentiewoning goed vergelijkbaar is, omdat ze in hetzelfde complex zijn gelegen. Eiser heeft zijn standpunt bovendien ook niet nader onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Parkeerplek
12. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat niet duidelijk is waarom bij de eerste referentiewoning wordt uitgegaan van een parkeerplaats, terwijl uit de iWOZ-gegevens blijkt dat sprake is van vrij parkeren. De taxateur van verweerder heeft op de zitting toegelicht dat volgens de akte sprake is van een parkeerplek in een garage. De taxateur verwijst naar [adres 2] met perceelnummer [perceelnummer 1] , dat verwijst naar het appartement en [perceelnummer 2] , dat betrekking heeft op de garage. Voor de onderhavige woning geldt hetzelfde met de perceelnummers [perceelnummer 3] , dat verwijst naar het appartement en [perceelnummer 4] , dat verwijst naar de garage. De taxateur heeft voor beide parkeerplekken dezelfde waarde gehanteerd. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
12 januari 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.