Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10605344 \ UC EXPL 23-4751
Vonnis van 6 maart 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.M. O' Flaherty,
tegen
1.[Gedaagde sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. A.I. de Haan.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 1 februari 2024, waarbij de gemachtigden het woord hebben gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 november 2022 is [eiseres] een huurovereenkomst aangegaan voor de woning aan de [adres] , eerste verdieping, te [plaats] tegen een huurprijs van € 797,50 per maand. In die huurovereenkomst staat [Gedaagde sub 1] genoemd als verhuurder en [gedaagde sub 2] als beheerder. De huur moet worden betaald aan de verhuurder. Als adres van de verhuurder is genoemd p/a het adres van [gedaagde sub 2] . De huurovereenkomst is in opdracht van [Gedaagde sub 1] getekend door [gedaagde sub 2] .
2.2.
Op 18 maart 2022 heeft Huurteams van [A] (hierna Huurteams) namens [eiseres] per e-mail een voorstel tot verlaging van de huurprijs met terugwerkende kracht toegestuurd aan [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft hier op 6 april 2022 bij e-mail op gereageerd. In de onderwerpregel van die mail staat: “ [adres] / [eiseres] ”. [gedaagde sub 2] schrijft in die mail: “Ik heb uw brief ontvangen en zou graag een uitdraai van de puntentelling zoals deze door u is uitgevoerd willen ontvangen om te kunnen reageren op uw voorstel.” Huurteams heeft direct daarna de uitdraai van de puntentelling aan [gedaagde sub 2] gestuurd. Noch [gedaagde sub 2] noch [Gedaagde sub 1] heeft op het voorstel van [eiseres] gereageerd, waarna Huurteams voor [eiseres] een procedure bij de Huurcommissie is gestart.
2.3.
Op 10 juni 2022 vond de zitting bij de Huurcommissie plaats en op 22 juli 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan (met zaaknummer [nummer 1] ). In de uitspraak van de Huurcommissie is als samenvatting van de verklaring van [gedaagde sub 2] opgenomen: “Ik ben niet de eigenaar van het pand. Ik ben ook niet de verhuurder van het pand. Dat is mijn zus. Ik dacht dat deze zaak om een huurder van een andere woning ging. Ik ben uitgenodigd voor deze zitting en niet mijn zus. Ik heb mij dan ook niet kunnen voorbereiden op deze zaak.”
Als verklaring van de gemachtigde van [eiseres] (Huurteams) is opgenomen: “Verhuurder stelt dat hij de verhuurder niet is, maar dat zijn zus dit is. Echter, hij is ook als beheerder altijd het aanspreekpunt voor huurder geweest. Daarnaast is het onbegrijpelijk dat hij als beheerder zijnde, de stukken in dit geval dan niet heeft doorgestuurd naar zijn zus.”
2.4.
In de uitspraak van 22 juli 2022 van de Huurcommissie staat [gedaagde sub 2] genoemd als verhuurder en heeft de Huurcommissie geoordeeld dat € 520,53 per maand met ingang van 1 november 2020 een redelijke huurprijs is. Huurteams heeft [gedaagde sub 2] op 21 september 2022 gesommeerd om € 3.600,61 aan teveel betaalde huur binnen vier weken aan [eiseres] terug te betalen. Nadat [eiseres] op 24 oktober 2022 [gedaagde sub 2] nog eens heeft gemaand te betalen, heeft hij op 6 november 2022 laten weten dat hij volgende week zal reageren. Omdat die reactie uitbleef heeft [eiseres] haar huidige gemachtigde ingeschakeld, die op 19 januari 2023 zowel [gedaagde sub 2] als [Gedaagde sub 1] heeft gesommeerd de teveel betaalde huur aan [eiseres] terug te betalen. In reactie daarop schreef [gedaagde sub 2] op 26 januari 2023:
“Naar aanleiding van uw brief van 19 januari j.l. waarin u een bedrag van € 3.600,61 vordert terzake van onverschuldigd betaalde huur, bericht ik u het volgende. De uitspraak van de huurcommissie is een uitspraak tussen beheerder en huurder en niet tussen de verhuurder en
huurder. Zoals u zelf al schrijft, heeft huurder een appartement gehuurd van mevrouw [Gedaagde sub 1] . De zaak bij de huurcommissie had tegen verhuurder aanhangig gemaakt moeten worden. Op de zitting heb ik expliciet vermeld dat ik niet de verhuurder ben. Ik ben niet op deze zitting als gemachtigde van [Gedaagde sub 1] verschenen, maar omdat ik was opgeroepen door de huurcommissie. [Gedaagde sub 1] is niet aan de uitspraak gebonden.”
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [Gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] tot betaling van € 3.600,61, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. [Gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
[eiseres] noemt een aantal gronden voor haar vordering die geen van alle tot toewijzing van de vordering leiden. Hieronder zal dat per grond worden toegelicht. Dat betekent dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen en zij in de proceskosten zal worden veroordeeld.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat een uitspraak van de Huurcommissie waarbij een lagere huurprijs is vastgesteld in beginsel leidt tot een verplichting van de verhuurder om de teveel betaalde huur als onverschuldigd betaald terug te betalen. Probleem in deze zaak is dat in de uitspraak van de Huurcommissie als de verhuurder [gedaagde sub 2] staat vermeld terwijl uit de huurovereenkomst volgt dat [Gedaagde sub 1] de verhuurder is en [gedaagde sub 2] de beheerder.
(schijn van) vertegenwoordigersbevoegdheid
4.3.
[eiseres] is van mening dat [Gedaagde sub 1] als verhuurder wel is gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie omdat zij zich in de procedure heeft laten vertegenwoordigen door [gedaagde sub 2] . De kantonrechter kan [eiseres] hierin niet volgen. [Gedaagde sub 1] was in die procedure niet opgeroepen, omdat kennelijk in het aan de Huurcommissie gerichte verzoek niet [Gedaagde sub 1] maar [gedaagde sub 2] als verhuurder was vermeld. Omdat [Gedaagde sub 1] in die procedure niet was opgeroepen, kan zij zich niet hebben laten vertegenwoordigen.
4.4.
Overigens is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is onderbouwd dat [Gedaagde sub 1] de schijn heeft gewekt dat [gedaagde sub 2] haar in de procedure zou mogen vertegenwoordigen. Uit de huurovereenkomst blijkt zonneklaar dat [Gedaagde sub 1] de verhuurder is en [gedaagde sub 2] de beheerder. [eiseres] stelt dat er geen contactgegevens van [Gedaagde sub 1] in de huurovereenkomst staan, maar dat klopt niet. In de huurovereenkomst staat dat [Gedaagde sub 1] kan worden benaderd via het adres van [gedaagde sub 2] . Ook het feit dat [Gedaagde sub 1] gedurende de procedure van de Huurcommissie geen contact heeft opgenomen met [eiseres] , draagt niet bij aan de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Het staat immers niet vast dat [Gedaagde sub 1] van die procedure op de hoogte was, omdat alle correspondentie daarover was gericht aan [gedaagde sub 2] en niet aan haar.
Onbevoegde vertegenwoordiging
4.5.
[eiseres] is van mening dat – als [gedaagde sub 2] niet bevoegd was om [Gedaagde sub 1] te vertegenwoordigen – hij als onbevoegd vertegenwoordiger had in te staan voor zijn volmacht en de schade die [eiseres] leidt doordat [gedaagde sub 2] niet bevoegd was, aan haar moet vergoeden [1] . Ook hierin kan de kantonrechter [eiseres] niet volgen. [gedaagde sub 2] heeft bij de Huurcommissie niet gezegd dat hij daar als vertegenwoordiger van [Gedaagde sub 1] was. Hij heeft alleen gezegd dat hij niet de eigenaar en niet de verhuurder was. Dit is dus anders dan in de door [eiseres] genoemde uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, waarin de beheerder bij de Huurcommissie als verhuurder verweer had gevoerd en zich daarna zelf tot de kantonrechter had gewend om de huurprijs te laten vaststellen [2] .
Onrechtmatige daad
4.6.
De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld door haar in de waan te laten dat hij degene was die in de procedure bij de Huurcommissie moest worden betrokken. [gedaagde sub 2] had op verschillende momenten aan [eiseres] kunnen laten weten dat zij de verkeerde partij aanschreef, maar heeft dat nagelaten. Naar aanleiding van het voorstel tot verlaging van de huurprijs heeft [gedaagde sub 2] niet laten weten dat dat niet aan hem, maar aan de verhuurder moest worden gericht. Ook heeft hij dat voorstel niet doorgestuurd aan [Gedaagde sub 1] , om haar in de gelegenheid te stellen daarop te reageren. Hij heeft aangekondigd zelf te zullen reageren, maar heeft dit vervolgens niet gedaan. Dat het voor [gedaagde sub 2] niet duidelijk was dat het om het pand van [Gedaagde sub 1] ging en niet om een van zijn eigen panden, vindt de kantonrechter niet geloofwaardig. In de onderwerpregel van de e-mailwisseling stond immers het adres en de naam van de huurder. Ook in de puntentelling die Huurteams op zijn verzoek op 6 april 2022 aan [gedaagde sub 2] heeft gestuurd, stond op welk adres die betrekking had. Ook na ontvangst van de oproep van de Huurcommissie had [gedaagde sub 2] [eiseres] kunnen informeren dat hij niet de partij was die in de procedure moest worden betrokken. Dat [gedaagde sub 2] zich pas tijdens de zitting van de Huurcommissie heeft gerealiseerd dat de procedure niet over een van zijn panden ging, is niet geloofwaardig. De kantonrechter gaat ervan uit dat ook in de oproep van de Huurcommissie zal zijn vermeld op welk adres het verzoek betrekking had en door wie dat verzoek was gedaan. De kantonrechter gaat er met [eiseres] van uit dat [gedaagde sub 2] [eiseres] bewust niet heeft geïnformeerd. [gedaagde sub 2] had moeten begrijpen dat er sprake was van een fout van Huurteams, waar [eiseres] de dupe van zou worden. Dat [gedaagde sub 2] dit bewust heeft nagelaten wordt bevestigd doordat hij in een procedure van een andere huurder van [Gedaagde sub 1] , die heeft geleid tot de voorzittersuitspraak van 29 december 2022 (met zaaknummer [nummer 2] ), opnieuw niet heeft laten weten dat die huurder de verkeerde partij in de procedure had betrokken. Dit bewust nalaten om [eiseres] te informeren is in strijd met wat in het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig [3] .
Eigen schuld
4.7.
Dat [gedaagde sub 2] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld leidt er in dit geval niet toe dat [gedaagde sub 2] de schade van [eiseres] moet vergoeden. [gedaagde sub 2] wijst er terecht op dat [eiseres] haar schade had kunnen en moeten beperken. Tijdens de zitting van de Huurcommissie moet het – in elk geval voor Huurteams, de gemachtigde van [eiseres] bij de Huurcommissie – duidelijk zijn geweest dat de verkeerde partij in de procedure was betrokken. Die gemachtigde heeft daar immers bevestigd dat [gedaagde sub 2] de beheerder was en niet de verhuurder. [gedaagde sub 2] heeft onbetwist gesteld dat er na die zitting nog voldoende tijd was om een procedure bij de Huurcommissie te beginnen tegen [Gedaagde sub 1] . Als dat was gebeurd, had [eiseres] een uitspraak van de Huurcommissie gekregen die zij jegens de verhuurder kon inroepen en had zij geen schade geleden. De schade is dus mede het gevolg van een omstandigheid die aan [eiseres] kan worden toegerekend, waardoor zij in elk geval een evenredig deel van de schade zelf moet dragen. De fout van Huurteams en het nalaten van [gedaagde sub 2] hebben evenredig bijgedragen aan het ontstaan van de schade omdat, als een van beide achterwege was gebleven, [eiseres] in het geheel geen schade had geleden. Dat leidt in beginsel tot een evenredige vermindering van de vergoedingsplicht van [gedaagde sub 2] . Vervolgens moet worden beoordeeld of de ernst van de gemaakte fouten er toe moet leiden dat de vergoedingsplicht verder wordt verminderd of geheel vervalt [4] . In dit geval moet dat er naar het oordeel van de kantonrechter toe leiden dat [gedaagde sub 2] de schade niet aan [eiseres] hoeft te vergoeden. Daarbij weegt mee dat [gedaagde sub 2] [eiseres] of haar gemachtigde niet op het verkeerde been heeft gezet. In de huurovereenkomst staat duidelijk wie de verhuurder is en wie de beheerder. Het is een fout geweest van Huurteams om desondanks [gedaagde sub 2] aan te schrijven en in de procedure te betrekken in plaats van [Gedaagde sub 1] . Dat is [gedaagde sub 2] niet te verwijten. Vervolgens heeft [gedaagde sub 2] tijdens de zitting van de Huurcommissie wel gemeld dat hij niet de verhuurder is, maar dat dat [Gedaagde sub 1] is, wat voor Huurteams kennelijk geen aanleiding was om [Gedaagde sub 1] alsnog in die of een nieuwe procedure te betrekken. Ook nadat (de gemachtigde van) [eiseres] wist dat [gedaagde sub 2] had nagelaten [eiseres] te informeren, heeft hij zijn eigen fout niet hersteld. De ernst van de fouten van deze professionele gemachtigde, gespecialiseerd in huurzaken, weegt zoveel zwaarder dan het nalaten van [gedaagde sub 2] , dat de schade geheel voor rekening van [eiseres] blijft.
Proceskosten
4.8.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] en [Gedaagde sub 1] worden begroot op € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 271,00) en € 135,00 nakosten
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 2] en [Gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 677,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2024.
18374