ECLI:NL:RBMNE:2024:1285

• Datum uitspraak: 1 februari 2024
• Publicatiedatum: 5 maart 2024
• Zaaknummer: 10853484 \ UV EXPL 23-319
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontruimingsvordering wegens onvoldoende aannemelijkheid onderhuur onzelfstandige woonruimte

De vennootschap [eiseres] vordert ontruiming van een woning en betaling van schadevergoeding omdat zij stelt dat de woning onrechtmatig wordt onderverhuurd door (onder)huurders zonder huurbescherming. De huurovereenkomst tussen [eiseres] en [B] zou zijn beëindigd wegens huurachterstand en onderhuur.

De (onder)huurders verweren zich door te stellen dat er geen sprake is van illegale onderhuur, maar van een schijnconstructie waarbij [B] in opdracht van [eiseres] verhuurt. Zij onderbouwen dit met bewijs van zakelijke banden tussen [B] en de bestuurder van [eiseres], een vergunning voor kamerverhuur en communicatie waaruit blijkt dat [bestuurder] op de hoogte was van huurbetalingen.

De kantonrechter oordeelt dat onvoldoende aannemelijk is dat de vorderingen in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De beëindigingsovereenkomst tussen [eiseres] en [B] is onvoldoende bewijs voor onderhuur, zeker gezien de timing vlak na het huurprijsgeschil en de aanvraag bij de huurcommissie. Ook ontbreekt een huurovereenkomst tussen [eiseres] en [B] in het geding. De vordering wordt afgewezen en [eiseres] wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vorderingen tot ontruiming en schadevergoeding worden afgewezen wegens onvoldoende aannemelijkheid van onderhuur.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10853484 UV EXPL 23-319 JP/36418

Kort geding vonnis van 1 februari 2024

inzake

de vennootschap naar buitenlands recht

[eiseres] AG ,

gevestigd te [vestigingsplaats] (Zwitserland),

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. Y.E. Palit,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

4.
[gedaagde sub 4] ,

5.
[gedaagde sub 5] ,

6.
[gedaagde sub 6]

7.
[gedaagde sub 7] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

verder gezamenlijk ook te noemen: de (onder)huurders,

gedaagde partij,

gemachtigde: [gemachtigde] .

1. De procedure

1.1.

[eiseres] heeft op 8 januari 2024 een dagvaarding (met 9 producties) laten uitbrengen aan de (onder)huurders voor de mondelinge behandeling van 18 januari 2024. De (onder)huurders hebben 12 producties ingediend op 17 januari 2024.

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 18 januari 2024. Voor [eiseres] is mr. A. Tekatli verschenen. Hij heeft de zaak eenmalig waargenomen voor de gemachtigde van [eiseres] , mr. Y.E. Palit. Van de (onder)huurders is de heer [gedaagde sub 3] verschenen. Ook de gemachtigde van de (onder)huurders is verschenen met twee collega’s. Namens partijen is antwoord gegeven op de vragen van de kantonrechter en de standpunten zijn nader toegelicht. De (onder)huurders hebben hierbij gebruik gemaakt van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er besproken is op de zitting.

1.3.

Daarna volgt dit vonnis.

2. Het geschil

2.1.

[eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] en [adres 2] in Utrecht. [eiseres] is gevestigd in [vestigingsplaats] in Zwitserland. [bestuurder] is bestuurder van [eiseres] .

2.2.

[eiseres] vordert ontruiming van de woning aan de [adres 2] door de (onder)huurders en vordert van de (onder)huurders betaling van
€ 2.000,00 aan schadevergoeding per maand vanaf 1 november 2023, met rente, tot aan de ontruiming en zij vordert de proceskosten.

[eiseres] voert voor deze vordering aan dat zij de woning per 1 januari 2018 heeft verhuurd aan de heer [B] (hierna: [B] ) voor € 2.000,00 per maand. [eiseres] stelt dat [B] op een gegeven moment de huurovereenkomst niet nakwam omdat hij de huur niet meer betaalde. Ook constateerde zij dat [B] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde hield, maar hij de woning onderverhuurt aan de (onder)huurders. [eiseres] en [B] zijn in een beëindigingsovereenkomst overeengekomen dat de huurovereenkomst per 1 november 2023 is beëindigd. Omdat de (onder)huurders onzelfstandige woonruimte onderhuren, hebben zij geen huurbescherming in de zin van artikel 7:269 BW en wonen zij zonder recht of titel in de woning. Aangezien zij de woning zonder recht of titel gebruiken, handelen de (onder)huurders onrechtmatig tegenover [eiseres] . [eiseres] lijdt hierdoor schade ter hoogte van € 2.000,00, de huur die zij ontving op grond van de huurovereenkomst met [B] .

2.3.

De (onder)huurders voeren verweer tegen de vordering van [eiseres] en verzoeken de vorderingen van [eiseres] af te wijzen. Volgens de (onder)huurders is er geen sprake van (illegale) onderverhuur door [B] waarvan [eiseres] niet op de hoogte was. Zij hebben altijd begrepen dat [B] in opdracht van [eiseres] de woning verhuurt. [eiseres] lijkt een schijnconstructie te gebruiken om de (onder)huurders direct op straat te kunnen zetten. De aanleiding hiervoor is dat de (onder)huurders een procedure bij de huurcommissie aanhangig hebben gemaakt voor de toetsing van de aanvangshuurprijs.

2.4.

Op de standpunten van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

Voor toewijzing van de vorderingen in kort geding is vereist dat de aan die vorderingen ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat de vorderingen in een nog te voeren bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.

3.2.

De kantonrechter is van oordeel dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de vorderingen in een eventueel te voeren bodemprocedure toegewezen zullen worden. Dat er sprake is van onderhuur van onzelfstandige woonruimte en de (onder)huurders geen huurbescherming hebben, is onvoldoende aannemelijk geworden gelet op wat de (onder)huurders onderbouwd hebben aangevoerd.

3.3.

De (onder)huurders hebben aangevoerd dat de bestuurder van [eiseres] , [bestuurder] , en [B] geen onbekenden zijn van elkaar en dat het zeer onwaarschijnlijk is dat er sprake is van (illegale) onderverhuur. Dit hebben zij onderbouwd door uittreksels uit de KvK en het Zwitserse “Handelsregister” over te leggen. Hieruit volgt dat [B] en [bestuurder] beiden als directeur en/of lid van de raad van bestuur betrokken zijn (geweest) bij een andere Zwitserse vennootschap, [bedrijf] GmbH. Deze vennootschap is bovendien gevestigd op hetzelfde adres in [vestigingsplaats] in Zwitserland als [eiseres] . [B] en [bestuurder] kennen elkaar (zakelijk) dus niet alleen van de huurwoning aan de [adres 2] . Daarnaast hebben de (onder)huurders ook stukken overgelegd waaruit blijkt dat [bestuurder] aan de vader van een van de huurders ( [gedaagde sub 5] ) bericht(en) heeft gestuurd dat de huur niet wordt betaald aan [B] . Deze punten heeft [eiseres] niet onderbouwd weersproken. Ook hebben de (onder)huurders onweersproken gesteld dat er voor de woning aan de [straat] een vergunning is verleend voor kamerverhuur. De kantonrechter stelt daarnaast vast dat [eiseres] geen huurovereenkomst tussen haar en [B] heeft overgelegd in dit kort geding. Ook is in geen van de huurovereenkomsten tussen [B] en de (onder)huurders opgenomen dat er sprake is van onderhuur.

3.4.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de door [eiseres] overgelegde huurbeëindigingsovereenkomst tussen haar en [B] onvoldoende om haar standpunt dat er daadwerkelijk sprake is van onderhuur, als aannemelijk aan te kunnen nemen. Daarbij weegt mee dat de beëindigingsovereenkomst op 23 oktober 2023 en 30 oktober 2023 is ondertekend door [eiseres] respectievelijk [B] , kort nadat de (onder)huurders hebben laten weten het niet eens te zijn met de huurprijs. De (onder)huurders hebben op 26 oktober 2023 een aanvraag ingediend bij de huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Zoals aangevoerd door de (onder)huurders hebben zij hieraan voorafgaand, via hun gemachtigde, op 4 oktober 2023 een e-mail gestuurd aan [B] met hun bevindingen over de huurprijs en het voornemen om een aanvraag bij de huurcommissie in te dienen als er onderling geen oplossing wordt gevonden. Ook hebben de (onder)huurders een stuk overgelegd waaruit volgt dat deze e-mail tussen 19 en 29 oktober 2023 meerdere keren is geopend. De eerste brief van [eiseres] aan de (onder)huurders om de woning te verlaten – waarvan de (onder)huurders overigens stellen die niet te hebben ontvangen – dateert van 27 oktober 2023, dus nog van voor de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst door [B] . Deze gang van zaken onderbouwd het standpunt van de (onder)huurders dat [eiseres] van de (onder)huurders probeert af te komen omdat zij een aanvraag hebben ingediend voor het laten toetsen van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie. Ook op deze gang van zaken heeft [eiseres] nauwelijks gereageerd. Daarbij merkt de kantonrechter op dat [eiseres] in haar dagvaarding heeft aangevoerd dat [B] een aanzienlijke huurachterstand had laten ontstaan; ook in de huurbeëindigingsovereenkomst staat dit. [eiseres] en [B] zijn in de beëindigingsovereenkomst alleen overeengekomen dat de huurovereenkomst tussen hen eindigt en [B] de woning ontruimd moet opleveren. Voor het overige hebben zij elkaar finale kwijting verleend; [B] hoeft de aanzienlijke huurachterstand dus kennelijk niet (gedeeltelijk) aan [eiseres] terug te betalen. Dat is ongebruikelijk voor een commercieel verhuurbedrijf.

3.5.

Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat in dit kort geding nog veel onduidelijk is over de verhoudingen tussen [eiseres] , [B] en de (onder)huurders. [eiseres] heeft dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake is van onderhuur van onzelfstandige woonruimte en de (onder)huurders geen huurbescherming hebben. Hiervoor zou nader onderzoek nodig zijn, maar daarvoor biedt dit kort geding geen plaats. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

3.6.

Omdat [eiseres] ongelijk krijgt in deze procedure, zal zij in de proceskosten van de (onder)huurders worden veroordeeld. De kosten aan de kant van de (onder)huurders worden begroot op € 793,00 (tarief gemiddeld kort geding) aan salariskosten gemachtigde.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de (onder)huurders, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 793,00 aan salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2024.