Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10577985 UC EXPL 23-4277 aw/1370
Vonnis van 21 februari 2024
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. van Andel.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met 12 producties is op 21 juni 2023 bij [gedaagde] bezorgd,
- [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord),
- daarna heeft [eiser] schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek),
- tot slot heeft [gedaagde] schriftelijk gereageerd (conclusie van dupliek). Zij heeft daarbij 2 producties overgelegd,
- vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.Waar het over gaat
2.1.
[eiser] is als makelaar voor [gedaagde] opgetreden bij de verkoop van haar woning. Voor die werkzaamheden heeft hij van [gedaagde] courtage ontvangen. Daarna heeft [gedaagde] een andere woning gekocht. In de betreffende koopakte is [eiser] als haar makelaar vermeld.
2.2.
[eiser] heeft (eerst via Whatsapp en later door het zenden van een factuur) aanspraak gemaakt op courtage voor verrichte werkzaamheden bij de aankoop van de woning. Volgens [eiser] is die courtage mondeling overeengekomen. [gedaagde] heeft de gevraagde courtage niet aan [eiser] betaald.
2.3.
[eiser] vordert in deze procedure dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen om aan hem € 1.766,59 te betalen (€ 1.500,00 courtage + € 225,00 incassokosten + € 41,59 wettelijke rente tot 21 juni 2023), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2023 tot de voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Hij legt aan die vordering ten grondslag dat hij in opdracht van [gedaagde] werkzaamheden heeft verricht bij de aankoop van haar woning. Volgens [eiser] heeft hij met [gedaagde] afgesproken dat zij hem voor die werkzaamheden een courtage van € 1.500,00 zal betalen. Dat bedrag is volgens hem ook redelijk. Daarnaast baseert [eiser] zijn vordering op ongerechtvaardigde verrijking.
2.4.
[gedaagde] daarentegen betwist dat [eiser] als haar aankoopmakelaar is opgetreden en dat een courtage van € 1.500,00 is afgesproken. Ook betwist zij dat [eiser] meer heeft gedaan dan het laten opnemen van zijn naam in de koopakte, het opnemen van de meterstanden van de nieuwe woning en het uitwisselen van een paar e-mails. De onderhandelingen met de verkopende partij, het controleren van de koopakte en de gang naar de notaris heeft zij zelfstandig gedaan. Het gevorderde bedrag van € 1.500,00 vindt zij daarom niet redelijk. De (vermeende) opdracht en de daaraan verbonden courtage is door [eiser] niet van tevoren schriftelijk vastgelegd, hetgeen in strijd is met de erecode voor makelaars en de geldende algemene voorwaarden. Hij heeft daarom geen recht op betaling, zo stelt [gedaagde] .
3.De beoordeling
De producties bij dupliek
3.1.
[gedaagde] heeft bij dupliek twee producties overgelegd. Deze moeten bij de beoordeling buiten beschouwing blijven, omdat [eiser] daarop niet meer heeft kunnen reageren en [gedaagde] die producties eerder in het geding had kunnen en moeten brengen.
De opdracht
3.2.
In geschil is of tussen [eiser] en [gedaagde] een overeenkomst van opdracht is gesloten die inhoudt dat [eiser] voor [gedaagde] werkzaamheden zou verrichten rond de aankoop van haar woning. De kantonrechter is van oordeel dat het bestaan van die overeenkomst van opdracht in rechte is komen vast te staan, om de volgende redenen.
3.2.1.
[eiser] is in de koopakte vermeld als makelaar van [gedaagde] . [gedaagde] heeft die koopakte, die zij stelt van tevoren nauwkeurig te hebben doorgenomen, voor akkoord ondertekend. Als juist is dat [eiser] geen enkele rol heeft gespeeld bij de aankoop omdat [gedaagde] alles zelf heeft gedaan, dan had zij moeten uitleggen hoe het kan dat [eiser] in de koopakte toch als haar makelaar is vermeld en waarom zij de koopakte met die volgens haar onjuiste vermelding heeft ondertekend voor akkoord. Dat heeft zij niet gedaan.
3.2.2.
Daarnaast heeft [eiser] e-mailcorrespondentie overgelegd die hij in januari/februari 2021 heeft gevoerd met de makelaar van de verkopende partij, waarin hij de door of namens [gedaagde] gemaakte afspraken heeft bevestigd (productie 3b bij dagvaarding) en namens haar akkoord gaat met de toegestuurde concept koopakte (productie 3c bij dagvaarding). Ook heeft [eiser] stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij, in het kader van de oplevering, de nieuwe woning namens [gedaagde] heeft geïnspecteerd op 31 mei 2021. [eiser] heeft met die stukken en met de overgelegde koopakte waarin hij als makelaar van [gedaagde] is vermeld, voldoende onderbouwd dat hij werkzaamheden heeft verricht rond de aankoop van de woning. Omdat het niet in de rede ligt om aan te nemen dat [eiser] dit uit zichzelf en zonder medeweten en goedkeuring van [gedaagde] heeft gedaan, houdt de kantonrechter het ervoor dat [eiser] deze werkzaamheden in opdracht van [gedaagde] heeft verricht.
De omvang van de opdracht
3.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij het hele biedingsproces, de bezichtigingen, de controle van de koopakte en het bezoek aan de notaris zelfstandig heeft gedaan (punt 4 en 7 conclusie van antwoord). [eiser] kan, in reactie op dat standpunt van [gedaagde] , niet volstaan met de opmerking dat hij in opdracht van [gedaagde] “de aankoopprocedure volledig heeft verzorgd, onder andere de onderhandelingen, controle van de koopovereenkomst en de oplevering van het huis in haar aanwezigheid” (punt 4 repliek). Hij had moeten onderbouwen welke (andere) werkzaamheden hij heeft verricht voorafgaand aan en rond de aankoop van de woning en hoeveel tijd daarmee gemoeid is geweest. Omdat hij dat heeft nagelaten is in rechte niet komen vast te staan dat [eiser] meer werkzaamheden heeft verricht dan blijkt uit de bij dagvaarding overgelegde producties: het namens [gedaagde] onderhouden van contact met de makelaar van de verkopende partij, het controleren van de concept koopakte (hij is daar namelijk namens haar akkoord mee gegaan) en de inspectie van de woning bij de oplevering (zie onder 3.2.2.).
3.4.
Bij dupliek stelt [gedaagde] nog, zonder enige onderbouwing, dat zij ook de communicatie met de verkopend makelaar zelf heeft gedaan en dat zij [eiser] nooit heeft gevraagd die werkzaamheden voor haar te verzorgen. [eiser] heeft daarop niet meer kunnen reageren. Uit de stukken die [eiser] bij dagvaarding heeft overgelegd blijkt echter voldoende dat [eiser] voor de makelaar van de verkopende partij aanspreekpunt is geweest bij de aankoop van de woning door [gedaagde] . Dat niet [eiser] maar [gedaagde] aanspreekpunt is geweest voor de makelaar van de verkopende partij blijkt daarentegen nergens uit. Omdat [gedaagde] haar standpunt niet heeft onderbouwd, wordt voorbijgegaan aan het ter zake gedane bewijsaanbod. Dit verweer van [gedaagde] kan dus niet slagen.
De courtage/het loon
3.5.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord welk bedrag aan loon of courtage [gedaagde] aan [eiser] is verschuldigd voor de verrichte werkzaamheden.
3.6.
[eiser] is de opdracht aangegaan in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Op grond van de wet is [gedaagde] daarom loon aan hem verschuldigd. Het had voor de hand gelegen dat [eiser] , als professioneel makelaar, de voor [gedaagde] te verrichten werkzaamheden en de daaraan verbonden kosten vooraf schriftelijk had vastgelegd. Hij stelt dat dat niet is gebeurd vanwege de tijdsdruk en omdat [gedaagde] te kennen had gegeven dat zij die kosten op dat moment niet kon betalen. Doordat [eiser] de afspraken niet heeft vastgelegd is er nu onduidelijkheid ontstaan over de hoogte van de courtage. Omdat [eiser] de professionele partij is, en het op zijn weg had gelegen om de afspraken goed te bevestigen, komt dat voor zijn rekening en risico. Maar dat betekent niet dat [gedaagde] aan [eiser] voor de in haar opdracht verrichte werkzaamheden geen loon verschuldigd is. Haar standpunt dat zij ervan uit mocht gaan dat die werkzaamheden een “uitvloeisel” waren van de opdracht tot verkoop van haar eigen woning, waarvoor zij aan [gedaagde] al courtage had betaald, kan evenmin worden gevolgd. Het gaat namelijk om andere werkzaamheden die geen verband houden met de eerdere opdracht tot verkoop van de eigen woning, mede in aanmerking genomen het tijdsverloop. De opdracht tot verkoop van de eigen woning dateert van 30 januari 2019 en die woning is – naar [eiser] onbetwist heeft gesteld – vervolgens verkocht in april 2020, terwijl de nieuwe woning door [gedaagde] pas is aangekocht in januari/februari 2021 (dat blijkt uit de producties 1 en 2 bij dagvaarding).
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiser] gestelde en door [gedaagde] betwiste mondelinge afspraak dat de door [gedaagde] te betalen courtage € 1.500,00 bedraagt, in rechte niet is komen vast te staan. Dat die afspraak is gemaakt blijkt namelijk nergens uit. [eiser] heeft [gedaagde] kort na de levering van de woning per Whatsapp aangesproken op betaling van courtage en bij het uitblijven van een reactie nog een aantal keer, maar in geen van die berichten wordt een bedrag genoemd. [eiser] heeft pas op 23 februari 2022 een factuur ten bedrage van € 1.500,00 opgemaakt en aan [gedaagde] toegestuurd, voor werkzaamheden die al in januari/februari en mei 2021 zijn verricht. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] bovendien in de periode voorafgaand aan die factuur andere bedragen van haar gevraagd die zij contant moest betalen, hetgeen zij heeft geweigerd. Die door [gedaagde] gestelde gang van zaken heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd weersproken.
3.8.
Omdat geen loon voor de verrichte werkzaamheden is overeengekomen is [gedaagde] op grond van de wet aan [eiser] het ‘op de gebruikelijke wijze berekende loon’, of bij gebreke daarvan, ‘een redelijk loon’ verschuldigd (dat staat in artikel 7:405 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek). [eiser] stelt dat hij met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij een gereduceerd tarief zou hanteren. Dat betekent dat het ‘op de gebruikelijke wijze berekende loon’ (volgens [eiser] tussen € 4.000,00 en € 10.000,00) in dit geval niet tot uitgangspunt kan dienen, ook al omdat [eiser] de aankoopprocedure niet volledig heeft verzorgd maar slechts beperkte werkzaamheden heeft verricht. [gedaagde] is daarom aan [eiser] een ‘redelijk loon’ verschuldigd. Gelet op de aard en omvang van de verrichte werkzaamheden en de toezegging van [eiser] dat hij een gereduceerd tarief zal hanteren, acht de kantonrechter in dit geval een bedrag van € 750,00 aan loon redelijk. De vordering ter zake van courtage zal tot dit bedrag worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.9.
[eiser] heeft buitengerechtelijke incassowerkzaamheden verricht. Hij heeft aan [gedaagde] een aanmaning verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijk incassokosten zal worden toegewezen tot een bedrag van € 112,50 (gerelateerd aan de toe te wijzen hoofdsom van € 750,00).
Wettelijke rente
3.10.
[eiser] vordert de wettelijke rente over de courtage vanaf de dag van verzuim, dat is volgens hem de dag na het verstrijken van de betalingstermijn van 8 dagen die op de factuur van 23 februari 2022 is vermeld (productie 5 bij dagvaarding). Volgens [gedaagde] is dat niet juist, omdat een betalingstermijn op een factuur in beginsel geen ingebrekestellende kracht heeft en verzuim pas intreedt na een ingebrekestelling.
3.11.
Omdat niet is gesteld of gebleken dat de betalingstermijn die op de factuur is vermeld tussen partijen is overeengekomen, zal de kantonrechter de ingangsdatum van de wettelijke rente over de toe te wijzen hoofdsom bepalen op 16 september 2022, dat is de dag na het verstrijken van de betalingstermijn die is genoemd in de aanmaning van 2 september 2022 (productie 6 bij dagvaarding).
Proceskosten
3.12.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van Pro het Burgerlijk Wetboek over dat bedrag vanaf 16 september 2022 tot de voldoening en € 112,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.